盘活富余资产，酷窝CEO莫万奎首度将Airbnb模式引入联合办公

开始关注 联合办公 行业之后，亿欧也采访过一些行业里面的创业者，在每每与他们聊天的过程中，最绕不开这几个词： “价格战”、“烧钱”、“二房东”、“盈利难” 等等，在这些词的背后，反映出了这个行业爆发两年来一直存在的发展困境——盈利周期过长而且还不明晰。

那么，究竟什么才是联合办公行业真正的发展方向？至今仍没有一个准确的答案。而最近一家联合办公空间的新业务或许提供了一种新思路，它将“即订即用”的模式搬到联合办公空间中，目标是打造“中国联合办公空间的Airbnb”。

为了寻找新的盈利点， 酷窝 首度将Airbnb模式引入联合办公

酷窝成立于2015年3月，是一家提供人性化与智能化结合的共享办公空间，创始人兼CEO莫万奎此前拥有多年运营 商业地产 的经验。它致力于打造基于联合办公的全球精英资源共享平台，不止能够提供工位与服务，更为入驻者带来人脉、资源、信息、知识的联合共享。2015年12月5日，酷窝对外宣布已完成3500万元天使轮融资；2016年8月，酷窝再获千万级Pre-A轮融资。  

2017年1月，酷窝APP的全新功能正式上线，借助酷窝COWORK对闲置办公空间的评估和甄选，并导入办公品牌的管理体系，它能够为用户提供联合办公空间及写楼闲置办公空间的预订和租赁等服务，酷窝也正式往互联网平台的方向发展——莫万奎及其团队要打造“联合办公行业的Airbnb”。

据了解，酷窝的这项新业务主要包括以下功能： ①通过输入区域和办公人数，用户可直接获得相关租赁信息推荐；②预约速度快，用户能够在短时间内收到回复、确认并获得专业顾问的对接服务；③提交定金，随租随用；④场地由酷窝团队自行开发，能够确保房源的真实性、使用安全和服务质量。

借助互联网办公空间预订平台，酷窝将有望实现多元化盈利

莫万奎表示，这种Airbnb式的移动办公业务能够对行业产生两方面的价值：一是产生富余的办公经济效益；二是能够盘活闲置的办公空间。 两者的区别在于：前者面向的是业主已装修、但空间较为富余的办公场所。平台上所提供的资源和信息，大部分是已开发、然而被临时闲置的办公空间，有效提升原房东的闲置资源价值。酷窝会将“多”出来的空间进行多样化布置，并统一放在APP端进行出租，打造Airbnb式的共享办公。

后者则指的是未经过装修、但处于闲置状态的场地，酷窝会对此进行标准化装修并实行统一管理，但装修款需物业方负责。同样，其出租的租金归业主方，酷窝会根据场地的出租情况按比例收取中介费和品牌管理费。

莫万奎在专访中告诉亿欧，光在广州珠江新城，其写字楼供应面积就超过了1200万㎡。根据统计数据，在2016年前三季度，随着中心城区写字楼租金的上涨，珠江新城就有接近20%的办公空间被闲置，不少业主方已经为这些被空置的富余空间付出了成本，会相对愿意与酷窝合作，故富余办公场所的市场潜力很大。

也就是说，酷窝2017年的新方向就是要将“实时检索”、“提前预订”、“即订即用”等功能应用在联合办公行业当中。不过，在这项业务推出的背后实则隐含着从业人士的众多无奈，它恰恰反映了联合办公行为所面临的痛点。

泡沫消退后陷入盈利困境，联合办公行业暴露出五大痛点

“在市场上，没有一家空间能真正实现盈利，大家都在找突破口。”酷窝CEO莫万奎在采访中直言不讳地告诉亿欧，造成联合办公行业陷入这样的困境的原因离不开企业本身。

据亿欧观察，由于所需资金巨大、业务模式趋同化等原因，联合办公行业已从泡沫兴起期逐渐向泡沫消退期过渡，行业洗牌期将近，企业纷纷陷入盈利困境的背后实际上暴露出五大痛点。

第一，盈利模式单一，联合办公行业95%的收入来自于二房东；

第二，如莫万奎所说，目前行业内没有一家联合办公企业实现了整体盈利；

第三，企业之间由于相互竞争而猛打价格战，导致产品单价上不去，加剧了亏损；

第四，业务模式和服务项目趋同化，要么快速扩规模，要么靠输出品牌管理盈利，但前者非常烧钱，后者的这种轻资产模式的可行性有待评估；

第五，行业整体仍处于教育市场的发展阶段，与此同时，真正值得借鉴和做得好的企业还没跑出来。

“联合办公很难盈利，相比做我自己擅长的商业地产，有时我会想这样做联合办公是否脱离了行业真正的本质。”莫万奎的表情显得有些无奈，但随即表示2017年推出的新业务将成为酷窝在未来拓展业务模式的着力点。

转型后的酷窝：不只是互联网办公空间预订平台，同样也是空间服务商

值得注意的是，这次创新业务是酷窝由重资产向轻资产转型的一次尝试。 如今，酷窝已逐渐由单一的收取“租金+服务费”的模式拓展至租金、服务费、品牌管理费、平台费（中介费）于一体的多元化盈利方式。

目前，酷窝已布局了广州、深圳、上海、天津、北京、乌鲁木齐、东莞、佛山、清远等9个城市，一共拥有18家办公空间，其中有7家是自营的，11家是与加盟商合作的，总面积为43434平方米，总工位数量为7009家，其中有11家门店已开业。

此外，酷窝也不只是互联网办公空间预订平台，同样也是一家空间服务商。 莫万奎透露，酷窝正在筹备 定制化办公 业务。在酷窝现有的空间中，场地面积最大的是位于广州白云区的办公空间——空港小镇，总面积为2万㎡，未来将会着重用于建设私有化定制业务，莫万奎将它视为联合办公的“升级版”。他并不满足于服务目前处于20-50人规模的受众群体，而是希望顺应 消费升级 的潮流，借此来满足更多办公人群的需求。

出身传统商业地产的莫万奎对未来并没有盲目乐观。 创业之前，他曾经历过一轮商业地产的红利期，同样也看着商业地产走向了下坡路。对于看似新兴的联合办公行业，他抱持着相对谨慎的态度。

“目前，没有哪一种商业模式是已经经历过市场验证的，大家都处在摸索阶段。”莫万奎告诉亿欧，“不过，我相信酷窝会在2017年实现盈利。”

正如莫万奎所说，关于联合办公的未来走向，现在仍然没有任何一家企业能够起到正确的“示范效应”。 相反，烧钱的、亏损的、仍然在大肆扩张甚至悄悄关店的企业占多数。1月18日，优客工场宣布完成了4亿元B轮融资，成为了联合办公行业里的第一家独角兽，其总体的投资阵容也是所有联合办公空间中最耀眼的，但优客同样处于摸索期当中。

未来，哪一家联合办公会跑出来，会以什么样的方式活到最后？答案仍然未知，验证周期同样不能确定。作为一名身处在创业长河中的房产观察员，我认为未来既充满了未知，又饱含着无限的可能性。正是这种暗含着兴奋和紧张的期望，有时会激起人心底的沸腾感，但愿我能一直见证这个行业的“兴”与“衰”，也期待联合办公行业的谜底快些揭晓，奔跑吧，办公！