毛大庆辞职玩房产O2O，可能是万科内部战略性布局

2015年03月09日，万科高级副总裁毛大庆辞职创业，欲打造创客空间，建立中国版的WeWork。全民创业是全会后的一次国家战略，在如此的时机进行新项目的发布，不得不说是一场新旧媒体强势的市场战。

毛大庆在辞职的内部信上说了创业的三个原因：“时代召唤、个人追求、生命完善”，在媒体统一口径下的独立创业，而很大可能是万科本部分离创业的战略规划。不管是自主创业还是战略布局，中国创客空间是商业地产经济后的一个新的运营方向，但是创业地产看似美好，但是却前景慢慢，路很长，还需要慢慢走，房产O2O过热，你是否看到了它的那些危机？

独立创业OR大体制公司的新转型模式

早期的WeWork原型，在中国有 SOHO中国 于今年1月宣布推出短期租赁办公空间SOHO 3Q，还有在媒体聚光灯下的YOU+国际创业社区。但是不同的是， SOHO中国 是大体制公司的创新项目，而YOU+是纯创业项目。此次毛大庆创客空间的发布会与辞职的媒体发布会衔接得如此的好，背后万科资源的强力支持是可以预见的。那种种表象表明出， 毛大庆的创业绝非是创业这么简单，很可能是万科内部战略性的产业布局。

在中国的大体量公司中，智能手机生产商此类的做法很流行。比如华为的荣耀，联想的独立公司，中兴的努比亚等等，这些独立品牌和独立创业的部门，是脱离原有管理体制的新鲜血液，更容易在互联网时代下赢得生存空间和创新能力。创客空间是一个需要独立、创新、革命的个性化元素，此次内部信传达的声量也与本身品牌的特质相关。我们无法真实的知晓这背后的逻辑，但是值得肯定的是传统房产商，自我革命化的创新预示着未来将会有非常多巨大的机会。

房产经济进入后时代，O2O为房产企业的热心病

毛大庆此次创业的原点，依然围绕其自身熟悉的产业进行，做职业二房东，服务中小的创业者。房产盈利模式的变化，从早期的商业消费式地产走向商业娱乐式地产，最后不管是O2O改革还是互联网思维的导入，都让地产开发商们的盈利点呈现几何式的公式下降。经济消费的变革不得不让传统地产们开始反思，到底房产经济进入后时代以后，我们的地产集群如何进行规模效应的利用，发挥更大的后端价值。

不管是万达、万科，其内部试错的案例做了很多，最终获得最完美的效果还是在房产的O2O上。虽然互联网运营的介入确实让商业地产运营商们失去了很大的利润，但是用互联网进行品牌导向和广告消费的模式也尽可能的节约了其运营的成本，从而补贴了内部的资金冲突。O2O模式在房产O2O的认同感，还是主要来自于科技对人性本源的一种尊重。但是失败的关键点，依然会在控制与自由上。在多数商业地产的互联网化设计中，围绕消费和体验设计的核心内容还是过多的强调了广告的思维，而没有在用户的使用体验上做好考虑。

房产的后端市场，是考虑以用户使用和体验核心过程的一种变化，虽然越来越多的O2O产品不断让地产开发商所心急，但是热背后并不是价值流通的主要，因为O2O产品的核心还是在于体验与服务的问题。社会和科技的加速变化，是迎来细致化分工的过程，地产服务商要占好价值流通的渠道还是全盘自营，这一点思考透，你就可以看到毛大庆创业的核心逻辑？

二房东扶持创业市场风口已起，长租政策配套还需加强

城市城镇化的加剧，是政府掀起创业潮的关键因素。对于越来越多兴起的科技城、创业城、孵化器，虽然名字和定位都有非常高瞻远瞩的战略高度，但其实创业核心的人才、资金、配套都非常的欠缺。传统的创业孵化器都是以政府牵头，大集团投资，政策引导的模式在运作，但是很明显，体制内企业的申请创业平台的机制远远不能满足现在就业市场的一个需求。对于以传统投资集团立足的企业来讲，被创新的体制载体和人才载体革命，是创业场或者创业公寓非常巨大的机会。

据长租市场研究者九猪CEO田浩介绍，国内早期以满足租住需求的长租公寓都在往创业类、兴趣类、性别类、职业类等细分公寓发展，面对全国500余万人的创业者，创业公寓的体量至少允许如自如友家类似50家左右的大体量创业孵化器存在。

YOU+国际青年社区创始人刘洋表示，随着移动互联网的高速发展，创业者队伍正在不断壮大，近年来政府也陆续出台政策鼓励支持创业，在最新出炉的2015年政府工作报告中，李克强总理更提出要推动大众创业，可以预见，市场对创业办公室的需求将出现爆发性增长。

从目前的市场信号来看，这一市场的前景不容小视，但是目前政府对长租领域二房东的政策扶持还处于空白状态。早期的地产使用是有非常严格的规定，但是现行的很多可能性的改造都处于政策的边缘地带，这对于投资者来讲，其风险的基数很大。创业群体存在的多少是政策加环境的一个综合架构，对于创业起步的刚需长租来讲，政策修订和培养的过程是未来创业路上的一个拦路虎。

创客空间，长租创业公寓，看似美好危机无限

商业投资非常讲究的一点是投资回笼率，对于扶持创业的孵化器来讲，吸引创业者入住的条件无非就三点：

1、租住成本低，让低成本创业成为可能。

2、有比较好的创业配套，能够在这里获得除人才意外的其他项目支持。

3、社群化继承能力丰富，能培育积极的创业项目。

对于商业化的空间来讲，地产盈利核心的租金系统既然不赚钱，那么其项目孵化的能力和培育系统就成为了创客空间的能力核心，也是其市场竞争力的关键。比如我们知道的3W咖啡，车库咖啡等，其利用空间进行项目整合和推广的能力就成为了它成功的关键。

商业实现的过程，特别是后端商业，需要创业者有足够资本支持的同时，还能够有比较出色的社群化运作能力，后端市场看似很美好，其实其运营的实力和运营的专业度，是非常浪费商业核心的盈利点的。对于品牌化的创业孵化器来讲，特别是像毛大庆的创业孵化器，其自身本身集合的大量社会资源是其他创业孵化器不可比拟，当然因为热这一点，是否会造成项目过于集中，而失去了本身项目孵化器的意义所在。

市场竞争的核心关键还是看优势看特点，此次毛大庆的二次创业，掀起了长租公寓外的创客空间新浪潮。在面临机遇与挑战时，创客项目有别与房产O2O运营核心的差别还是需要投资和从业者更加的谨慎。商业的机会，是风险与利润共存，房产商业体新变化，不是热而是变革的趋势。