专访新创空间丨“另类”众创空间，打造有造血能力的企服平台

近年来，伴随着“大众创业，万众创新”的号召，全国各地众创空间和孵化器涌现，推动了初创企业的成长，也带动了创业创新的热情。近日，亿欧对总部位于深圳的新创空间进行了专访，并就众创空间的相关话题展开了交流。

“另类”众创空间

“新创空间”从命名上看，与“创业创新”“众创空间”等字眼关联密切。新创空间联合创始人段凌霄向亿欧介绍，与大多数众创空间不同，新创空间的目标客户中，大部分拥有30-50人的团队规模，为其提供独立的办公空间，而不是单个工位的出租。

“相对于欧美开放的办公空间文化，中国人还是更倾向于独立的空间。”段凌霄告诉亿欧，很多众创空间面对的都是只有几个工位的微型企业，而新创空间则是“更加适合中国国情的企业加速器”。

新创空间的主要业务，首先是提供办公场地，根据不同地段和产业集群需求，设计不同的办公场地风格，同时提供家具、绿植、办公设备、装修、健康管理、保洁与饮用水、企业VI及网站设计等办公配套服务；其次是企业基础服务，包括公司注册、银行开户、工商变更、财务业务、法务咨询；此外还有政策解读与资助申报、活动路演、投融资服务、企业贷款等服务；在创业导师方面，包括中国青年天使会会长麦刚、创新工场管理合伙人张玮等。

以办公场所切入，让企业服务系统化

亿欧作者参观新创空间深圳总部后发现，每家入驻企业均拥有独立的办公室，但与常规的写字楼相比，在装修风格、房间布局等方面能呈现出一些特色。例如其中一层的近10家公司，均属于医疗大健康领域，据段凌霄介绍，由于对企业具有一定的选择性，创业公司在这里的集群效应体现得很明显，这也能够让同一行业的企业获得更多的交流机会。

段凌霄说道，房地产已经进入运营时代，良好的运营可以让物业增值，在这个过程中创造出新的价值，同时链接众多的优势企业，这就是新创空间定位于“一站式企业服务平台”，既做平台方又做运营方的逻辑所在。

良好的运营，必须依靠强有力的系统支撑。新创空间的创始团队凭借多年的房地产运营经验，在系统内核的搭建上，拥有自主研发的SaaS系统，从签约到物业管理等功能，连接业主端和房产经纪人进行信息匹配，所有合同通过线上完成，实现了无纸化操作，包括工程管理、项目管理、企业内部运营管理等一整套的企业管理服务功能。

段凌霄告诉亿欧，当系统运营成熟之后，大数据平台也是未来的一个发展方向。通过商业地产租赁和企业服务的切入，进行大数据的采集和分析，可以更好地为企业提供服务，例如选择更加契合企业需求的办公地段；把SaaS系统提供给房产经纪人、物业，通过平台数据、资源的沉淀，最终能够发挥商业地产大数据的价值。

作为一家企业服务性质的企业，新创空间并不是单纯的办公场地提供商。段凌霄介绍，新创空间通过链接大量的投资人资源，提供项目路演、投融资等服务；通过企业家俱乐部、私董会等形式，为创业者提供社交平台。

稳定的造血能力不可或缺

虽然目前租金收入仍然占主要比重，但段凌霄相信， 未来租金收入只会是最小的一部分，主要盈利点在于企业服务，以及未来的数据化、平台化方面的收益。

“国内大部分租住单一工位的初创公司，支付能力低，抗风险能力差，导致众创空间运营成本高，企业流转率高，空置率高，这也是 国内众创空间普遍面临的问题 ，”段凌霄说道，“前两年许多众创空间之所以存活难，主要就是因为自身缺乏造血能力。这也促使新创空间从创业之初就考虑新的思路，把目标客户定位为有一定规模的成长型企业，把办公场地租赁以及一系列企业服务作为商业模式重点，而不是主要通过股权投资获得收益。”

在段凌霄看来，依靠股权投资获利，需要寻找到成长潜力巨大的初创企业，而这样的企业往往又是可遇不可求，所以还是要先保证自身的存活，具备稳定的造血能力。 新创空间未来也考虑筛选优质企业，通过股权投资的方式获利，但前提是以租金收入保证项目的良好运行。

据了解，新创空间目前立足于创业氛围浓厚的深圳，同时在上海、杭州等全国10多个城市进行拓展，已布局40多个项目，运营有总面积10万平米的物业，出租率达到98%。段凌霄介绍， 目前新创空间A轮融资即将完成，将用于继续拓展物业体量，建立更多的项目。

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