从10%到5%，紧跟杭州步伐，西安混合型楼盘或成常态

5月28日，陕西省西安市下发《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》，要求新出让土地的商品住房项目，按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例，实物配建租赁型保障房。

商品房配建保障房是是保障房配建方案中的一种，除此以外，还有经济适用房配建、棚户区配建、集中配建等形式。

据亿欧整理，此次细则有以下几条值得注意：

一、商品房配建保障房比例不得低于5%

第三条，13个开发区内新出让土地的商品住房项目(含土地用途变更为住宅的项目，不含城中村、棚户区改造配套开发部分)，按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例，实物配建租赁型保障房。

二、可以用集中配建代替商品房项目中的混搭配建。

也就是说，可以通过将原本分配在每个商品房项目中占据5%的租赁型保障房集中安排在一块土地中配建。第五条 商品住房项目配建租赁型保障房建设用地实行出让供应，开发区集中配建项目建设用地也可实行划拨供应；国土部门应在不动产权证书中载明建设用地面积。

三、禁止在同一项目中设置物理隔离及其他类似隔离

第七条、商品住房项目配建租赁型保障房应保证配套建筑明确划分，不得配建租赁型保障房合商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似设施。

西安虽然不在首批开展住房租赁试点12城名单内 （广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆）， 但此次新政显示了 西安市在发展住房租赁市场上的主动探索 。 2017年7月，住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中选取主要人口净流入的大中城市开展试点，西安市在2015年部分人口净流入大中城市前25名中位居第23名，并未入选。

第一个吃螃蟹的城市：杭州

在商品房配建保障房政策上，首个吃螃蟹的城市是杭州。早在2011年，响应“多渠道筹集、多方式供给”，构建较为完善的住房保障体系，杭州市政府下发《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》，在科学规划、合理布局的前提下，明确“宅地出让需配建10%保障房”， 杭州成为配建政策出台全国最早的城市。

2015年春节前夕，杭州首个商品住房配建公租房项目——位于江干区的普福心苑落成并正式迎来首批公租房保障家庭。普福心苑总建筑面积约1.2万平方米，共有公租房232套，其中一居室156套，建筑面积40多平方米；两居室76套，建筑面积60平方米左右。保障家庭可以享受同楼盘的学区资源。

杭州的配建方式有两种，俗称“限地价、竞配建” 。一种与西安此次配建方式相同，政府规定一定比例，并将配套土地出让；另一种是在商品住宅地块拍卖时，当土地价格溢价率达到49%时，不再“价高者得”，而是开始竞投配建安置用房或保障性住房面积，“面积大者得其地” 。

响应了多主体、多渠道、租购并举的政策

党的十九大报告中提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

西安市租赁型保障房可以从“租赁”和“保障”两方面去分析，都贴合了国家政策风向。

一方面，我国租赁市场已达万亿体量。 中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元，随着一系列政策利好落地，住房租赁新征程已经开启。链家研究院发布报告称，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。 不论是政府在政策层面推动“限改共”还是企业层面对租赁型公寓的竞逐，都体现了住房租赁市场在2018将大踏步推进。

另一方面，政府不断致力于满足中低收入住房困难家庭的住房需求 。租赁型、小户型、低租金的房源更适合中低收入群体 ；深圳市本月发布的《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》显示，深圳超额完成2017年在人才住房、安居型商品房和公共租赁住房新供用地和城市更新的配建目标，并且供地将继续向保障房倾斜。北京一租、一购、一补”的住房保障供应方式中的“一租”就是指公共租赁房，重点保障北京市城镇中低收入住房困难家庭住房需求。兜底。

配建保障房遇到的挑战

• 标 准制定、众说纷纭

商品房配建保障房的比例应该制定在多少？不同省市给出不同解决方案，不同专家学者也有不同、甚至是相反的意见。在规定开发区内，西安市的配建比例是不得低于5%，杭州市的配建比例是不得低于10%。

由于商品房配建也可以转换成集中配建，商品房配建保障房本是好意，但最后可能出现“ 各类高档小区争相攀比涌现，全国每年千万套保障房硬任务基本集中在城郊建设，最终拉大了 贫富差距 的现象。 ”中国城市规划学会理事长、住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在会议上如此说。除此之外，居民城市交通和政府公共服务成本也会上升。他认为，应该把配建比例定在20%以上。这么看来，5%和10%都过低了。

清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系房地产研究所的樊颖、杨赞和吴璟则在一篇文章中指出， 不论配建比例是多少，都会损害消费者福利 ：当配建比例低于24%，会损害消费者福利，但开发商获利；当配建比例大于24%时，政府行为带来的不公平性同时削弱了商品房消费者和开发商的福利。

•  转移成本、推高房价

樊颖等人认为，商品房配建保障房可能损害潜在商品房消费者的购买意愿， 降低高端社区的吸引力。

配建保障房有可能推高房价。 原因首先在于配建保障房建设资金通常由土地竞得者承担，容易使竞得者（开发商）产生溢价动机，进而将保障房和商品房价格一并推高并转移到消费者身上。2011年10月，杭州市人民政府公布《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》，其中第十条规定，在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设资金由土地竞得者全额承担。针对这一现象，“这一规定促使开发商更加理性地拿地。”快房网首席评论员程伟明接受媒体采访时说道。

此外， 现行预售价格审批制度下，政府也可能倾向于以 提高审批的预售价格 ，作为对开发商的 隐形补贴手段 ， 市场价通常比预售价格更高，因而房价也“水涨船高”了。

• 居住矛盾、克服歧视

附件《西安市配建租赁型保障户型面积和户内装饰装修设计指引》的最后一条，西安市政府提及， 不得在商品住房和租赁型保障房之间设置围墙等物理设施，也不得有其他类似的设施。 此番强调来源于现实中出现的 “混居”歧视 。杭州黄龙金茂悦就曾出现疑似“绿化隔离”的设置，也出现过业主在商品住房与保障房中私自砌起的土围墙。深圳信义金御半山花园出现过商品房业主与公租房租户的言语矛盾。

商品房配建租赁型保障房总体传递了国家从“以售为主”向“以租为主”的住房政策倾向变化，紧随杭州之后的西安市配建政策和配建比例制定会引发开发商、租客、购房者、房价市场甚至是社会心理层面的一系列变化，未来我们还会有更多探讨。

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