韩雪峰：老江湖眼中的物流园区价值所在

物流园区 作为 社会化物流 流动的载体是行业内最早的 共享模式 ，物流园区经过这些年的快速发展，已经彰显了其前所未有的价值。

首先就是线下的物理集聚 ，作为社会化物流的主要载体，尤其这几年的快速发展，在互联网+平台+增值的一片趋势下，物流园区成为了众多模式争先恐后抢夺的目标，一大批新模式和互联网+平台把物流园区作为了主要的整合与融合对象。

其次借助整合园区，实现线下资源的集聚， 不过有三：

一是资源的集聚，实现了人车货的快速聚合，借助载体和历史做自己的故事；

二是实现了线上与线上产品的融合发展，很多新模式的主要增值产品都是在线上打造，借助线下载体实现的，通过物理空间的集聚，实现了产品的集聚，通过移动智能的普及，快速切入，实现了圈的生意，载体的生意与移动的生意存在本质的差异；

三是借助园区的集聚功能，精准的找到了目标群体，精准的实现了价值销售，定位群体，找对伙伴，实现增值，通过不断撮合和不断的以简单暴力的方法金融切入，最后实现借力发展。

其实一个物流园区的好与坏的评定标准，在普通的物流人眼中的衡量标准其实很简单，绝对不是不收费，绝对不是所谓的太多扑所迷离，也不是一年涨幅租金20%以上，更不是像今天很多宣传的那样。

物流园区在很早以前其实很简单就是一个收取租金，提供线下物流交易、存放和停车的规范载体，收取租金和物业费为主营的一个坐商而已。物业是主业。 园区内的物流人的关注点无非以下：

1）优越的地理位置，信息、三方、车源专线集中的区位；

2）满足马斯洛的基本需求，有档口，有办公室，有通信，有衣食住行就可以了；

3）稳定的租期，安全的生活和工作的居所，而不是一个劲的拆迁；

4）合理的价格，租金的合理性和年增幅的合理性，这是物流人非常关注的成本，而不是生意火了就翻倍的断崖式收取；

5）社区经济的缩写，一个物流园区就是一个社区，就是涵盖了生活所必须的载体通道，涵盖了可以想象的生活必须，就是一个生活的圈子缩影；

这就是一个普通物流人眼里的园区，其实并没有那么多的想法和要求，随着平台经济的发展，随着互联网+的跨界涌入，一切发生了潜移默化的变化，园区也被推上了风口，刹那间，园区成为了被追逐的对象，好像一夜之间变了天，园区瞬间中枪，大有不变革就要永久退出历史舞台。

个人一直觉得物流的变革首先来源于移动智能的普及，其次来源互联网的快速普及，迅速的打开了陌生的潘多拉的魔盒，一发不可收拾，最后在平台借助这波风潮屹立潮头，走上风口。

今天很多被妖魔化了的说词，迷惑了我们前行的双眼。变革是创新的持续，创新是变革的助推剂，其实我们要持续关注的不怪乎：

1、布局合理性是关键，主营业务是基础： 合理布局是一个园区的基础，不论多少高大上，也不论多么低矮穷，布局合理一直是影响的关键，做大主营做强主营，这是大多数园区的战略。

很多的园区在经营压力下，尤其是这几年园区随着经济的新常态，开始出现饱和，一度是稀缺的资源现在已经开始出现空挡，甚至有些地区，园区经济已经成为一种包袱，究其原因就是规划和设计以及市场调研，完全不符合市场的规律，完全忽视了地区和城市的类型与物流组成，物流园区的布局和地理位置是关键，这是物流人最为关注的，试想下办一个家，短途成本涨了20%，完蛋了，还怎么生存；

2、园区业务多元化，增值服务成为粘性的抓手： 当众多创新出来的时候，当最初的APP，尤其是信息撮合交易平台火爆的时候，园区成为一个被虎视眈眈的对象，很有一夜之间就消亡之势，事实和时间证明，很多的革命者没有走出创业的草地，很多的变革者最后成为信息系统的提供者，成为行业的改良者，成为园区增值服务一部分，成为融合者。

很多的园区借助自建或是合作的系统与园区内的租户发生关系，形成数据流量的交易，形成园区以实体为撮合交易的模式，成为增值与租户之间的桥梁，园区成为了一个缩小版的平台，打造了一个不大不小的社区经济，融入了更多的增值服务，但是不是所有的增值服务都是想入非非的，不是所有的租户都是愿意参与的，更不是一厢情愿的单相思，所以每一个所谓的增值服务一定是基于底层的需求而出发的，而不是一群高材生坐在空调舒适的办公室拍脑袋出来的；

3、从单一身份到多重，身份从收租金的房东到做渠道的商人： 随着变革的深入，很多园区的基因和模式发生了基因的大转移，从不碰货，不碰车，不碰专线到最后的基因转变，成为租户的利益合作者，成为与租户一起的渠道商，从提供线下载体到增值再到做通渠道，从最初的简单服务，暴力服务，坐商服务到新思维的转变，从坐商到行商这就是一个颠覆的改变。

这段期间跨界、新模式与互联网功不可没，互联网彻底的改变了人们的生活习惯，彻底的改变了人们的购买习惯，成为首先倡导精准营销，成为首先实现 大数据 营销，成为平台共享化的渠道推动者。渠道商正式成为城市与城市之间，区域与区域之间的通道提供者；

4、从关注线上忽视线下到关注实体体验： 虚拟+线下载体的有机结合与虚拟+虚拟的简单撮合已经形成了行业鲜明的对比，今天我们默然发现，曾经号召闹革命剔除中间化的正在悄然的发生质变，从剔除中间化到成为最大的中间化，这是多么大的反击，从最初的都在向虚拟看齐，从最初的香饽饽到今天的冷静开撕，这期间发生了行业基因的巨变，从最初只关注数据，只关注流量，只关注数量到今天的关注质量，在到关注今天的线下载体不论是园区还是自然人，一切都已经发生了天翻地覆的质变。

物流园区也是一样，虚拟的园区经济与线下实体园区的经营差异已经成为影响体验的关键，线上的好与线下的野蛮成为了自相矛盾与掩耳盗铃；

5、想象简单其实园区不是提款机： 很多涌入者把园区比喻成提款机，大有不赚一笔都是傻子的感觉，其实实体园区的投入与经营不是想象中的简单，更不是捞一笔就跑的皮包生意，这是一个靠着时间积累和口碑相传的行业，而不是一场务虚的讨论，园区的经营不仅与政府的职能规划相关还与行业的兴旺相关，不仅与地理位置相关还与合理布局相关等等。

很多的宏观与微观都与园区的一切都是息息相关的，每一个细胞组成的园区，园区不是行程命令的场所，这是一个社会化经营的共享舞台，舞台上的生旦净末丑可以在A区也可以在B区，所以千万不要想着借助园区如何如何，不踏实的经营，就以为可以实现园区的高附加值，还是拿着以前那种已经不上台面的说词和想入非非的想法来，那还是悄悄的走吧，避免丢人现眼，因为这是一个靠着服务和实际管理带来效益的场所；

6、连锁经营是成功的关键，其实未必，但是单体很难形成主流，这是现实： 但是如果做一个小而美何乐不为，敞开心胸固然好，找到适合自己发展的更好，但是没有合适的，也不必强求，多少5A级的园区作为一个区域或是一个城市单元个体真实的存在，因为存在就有价值，就是区域的需求满足者，就是城市物流的补充者，并不是所有的连锁经营与整合都是王道，都是成功的。

只有适合自己的才是最好的，单个个体的园区经营者犹如一个铁钉，深入根基深入底层，紧紧的抓住了需求。切记不要听风就是雨，也切记不要闭关锁国；

物流园区作为物流要素物理集聚的场所，越来越受到国家和行业协会的关注，也受到了众多的平台和资本的关注，切记的是园区是物流经营的场所，是千万物流从业者生活和工作的场所，努力经营，做好自己，做一个适合区域和城市物流发展的场所何乐不为。

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