从万科收购普洛斯想到的物流地产开发和运营

昨天最热门的新闻，无论是物流行业还是地产行业，显然是 万科 参与收购并私有化新加坡上市的 物流地产 开发商 普洛斯 了。

这个“私有化金额高达790亿元人民币”的收购，无论在哪里都会是令人瞩目的消息。

当然由此产生的解读也很多，比如一位做私募基金管理的朋友就认为， 这是万科在国有化之后，为了避免深圳市政府抽取资金而采取的行动；而我则认为这个可能是原因之一，但更重要的是万科一直在布局和谋求进入产业地产领域，这次的收购只不过是恰逢其会的迈出了重要的一步。

当然这些都只是某一种或者几种可能性的解读，需要很长时间才能判断出对错——就像2013年元禾控股、招商局集团、中信资本共同投资顺丰，虽然顺丰一再否认，而且当时几乎没人意识到，但事实上确实是顺丰从封闭的靠自有资金运营走向公开融资上市的转折点；

而2014年腾讯入股华南城，虽然我过度解读为抗衡阿里的菜鸟网络，但实际上后续却悄无声息。所以，这次万科收购普洛斯，需要更长时间的观察才能给出准确的判断。

而我今天想引申开来的，是说说自己对物流地产的开发和运营模式的理解。

普洛斯是如何成功的，以及为什么会成功，前几年就有很多文章解读，几个最重要的因素包括低廉的资金成本（国际上的社保养老基金）、成熟的资本运营模式（开发+整体出售+长期运营）、关系密切的大客户群、合理的规模等等，这里就不逐一分析了。

但我觉得，最重要的一点是，普洛斯开发的物流地产设施（一般是仓库），是基于需求开发，而非国内一般的物流地产商一样是基于资源开发的。

什么叫基于需求开发呢？ 就是客户有或者即将有仓储的需求，那么根据这种需求去寻找合适的土地开发符合客户需求的仓储设施。

什么叫基于资源开发呢？就是开发商能够通过各种渠道和途径拿到土地，再去挖掘这片土地周边或者所在城市/区域的物流需求的开发模式。

2013年我参与了全国各地好几个物流园区的前期咨询调研，开发商不尽相同，但无一例外的，都是能依靠政府关系拿到某一块或者几块土地，希望找专业的物流咨询人士去研究当地的物流需求，再给出建设和运营的规划。

于是我们就需要对当地的宏观经济环境、物流行业环境、相关的产业环境做全面的分析，给开发商规划和建设的建议，包括应该面对什么产业需求建设什么类型的仓储物流设施——而更重要的是，应该以物流之名建设什么样的商业地产，以便快速销售变现。

图片来源：某项目调研报告

看出区别了吗？ 普洛斯代表的更多是满足已有或者马上会有的需求，而国内一般却是需要花大力气挖掘需求。

这两种模式的不同，其实从根本上就注定了普洛斯能够建设和运营分布在很多国家和地区的仓储设施，因为每建设一个设施，都会有启动客户和核心客户的跟进，目的性非常明确——当然这句话有点夸张，可能不是每一个，但绝大多数应该是有的。

而国内的开发商却无法保证启动和核心客户的跟随。为什么呢？ 因为据我观察，国内前期运营得比较成功，而走向全国的产业地产开发商（物流地产是产业地产中的一种），都依赖特定的宏观经济环境和行业需求。

例如华南城和深国际，都起家于深圳，华南城的成功在于珠三角集中的大量中小企业对工业原料采购的需求，而深国际的物流园区则依赖于几块得天独厚的土地资源（包括华南物流园和现在已经拆除的华通源物流园）。

离开了产业支撑的华南城，在全国各地虽然也再造了好几个“华南城”，但成功最多止于商铺的销售，运营都不见起色；而深国际的城市综合物流港虽然已在很多城市开建，但未来长久运营的效益如何，即使现在还很难判断，但我还是可以肯定不会再现华通源的辉煌。

再说回万科收购普洛斯。虽然无法说明为什么万科不控股，也无法判断未来会如何参与普洛斯的运营，但至少有一点是可以期待的：万科选择了一条向最好和最成熟的模式学习的道路。

物流地产的开发和运营归根结底是一个长期的、重资产的开发模式，即使可以依靠资本运作和基金的包装让台面上的开发公司摆脱重资产的束缚，加快开发进度，但只要不是靠销售而是靠长期持有运营来赚钱，最终必然会有一个“接盘侠”。

这个接盘侠必须要对物流行业和客户非常熟悉了解，并且保持良好的关系——毕竟物流是个基础性的需求，会长期存在，只是需要想办法长期捆绑住而已。

期望万科能做得更好。