科技猎2016中国房地产十大关键词，读懂这一年
【编者按】中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。
本文首发于明源地产研究院，作者是王恒嘉；经亿欧编辑，供行业人士参考。
关键词一：无人区
仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢？
中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。
中国地产行业已经进入“无人区”：
就规模而言 ， 万科 等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难；
就时代而言 ， 人口红利 、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人；
就房价而言 ，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里；
就理论而言 ，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，楼市几乎成了无法预测的市场。
关键词二：跌破8%
2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；而2016年上半年，这一净利润率还有为8.15%；这是内地房企利润首次跌破8%。
房企利润什么时候到过这么低啊？且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年，就是成交相对低迷的2015年，房企同期利润率也有10.1%。
房企利润为什么下跌？从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因之一。
此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利润和规模扩张几乎是不可兼得。
在A股127家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，其中10家是主营收入上升，但利润却同比下滑。
规模大了，赚钱反而少了，这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩张为主要目的：地贵也得拿；利息高的钱也得借；内部少限制、多发钱才能提高效率。
关键词三：调控
按照多位地产大佬的判断，最新的 调控 完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。
2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：
1、因城施策， 不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。
比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。
2、层层加码， 不达目的誓不罢休。
上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。
3、立体化， 限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。
市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较 创新 的是限价，也就是说政府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。
不过，明源君认为，因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得到变化，所以，调控所能起到的效果，只是抑制房价上涨的速度，而不会改变这一趋势。
长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。
关键词四：地王
2016年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发，以降低资金压力。
买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。
知道自己为什么拿地王的，有两类。其中一类是战略性拿地的，为了进入一个新的城市或者区域，不惜代价。
另一类，则是部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用了一种极端的战术---通过造地王，把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。
如果国企的年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低于20。也就是说，拿地10年后卖出房子，也不是不能接受的。
因此，其拿地时参考的房价的底线，是5年、10年以后的房价。
很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什么优势。
一旦他们在一个区域炒出了地王，就灭掉了很多民营企业的专业优势：
1、快周转在一些地方没有意义了
因为你能节省下的财务成本是有限的，但地价已经被炒得太高，必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘，就会亏本。在这些地方，充分挖掘出产品的价值才是王道。
2、传统意义上的成本控制几乎无意义
在三线城市，价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的地王上做产品，如果多花1000可以让客户的感觉略好一点，客户可能就会买你家的房子。10万都出了，不在乎1000。
关键词五：分化
同样是三四线，对有的人来说是天堂，对另外一些人来说则是地狱；同一块地，别人拿到赚大钱，你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。
分化的背后，是房企本身的积累不同、优势不同。
总的来说，房企有9个大的分化。
1、强弱分化。 百强占据了地产市场的半壁江山，排名靠后的百强整个集团的规模，赶不上排名靠前的巨头们一个区域的销售额。
2、去一线还是三线。 融资 能力强的企业，在一线就没有问题；控制成本能力强的企业，在三线就没有问题。
3、要规模还是要利润。
4、集中还是分散。 对于区域巨头来说，这个问题其实没有选择，必须集中，才能和巨头对抗。而巨头必须分散，否则规模扩大到一定程度会出现自己和自己竞争的情况。
5、主要做刚需、改善还是做豪宅。 改善、豪宅市场会越来越大，乃至成为主流，这是共识。这个分化里面最大的问题，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。
6、做标准化产品还是个性化产品。 企业越是规模大，越是要标准化，企业越是规模小，越是要个性化。规模大的企业，标准化后可以降低成本、提高质量。而用个性化的产品，去对抗大企业的品牌，则是未来小房企的生存之道。
7、外在硬件还是内在软件。 硬件的房屋，只能满足人的基本需求。人的社交需求、自我实现的需求、信仰的需求等等，都是硬件无法满足的，需要做社群、做组织等去满足。
8、集权还是分权。 集权的房企最大的问题，在于如果老板战略错误，是没有纠错机制的。
分权的房企最大的问题，在于效率有时候会有问题。
9、家族企业还是公众公司。 家族企业一般不用担心“野蛮人”。但公众公司可以引进各种专业人士，通过投票，最终来做出一个相对理性的抉择，家族企业不能。
关键词六：收购
过去几年，中国的地产市场，是越来越集中的，不过，通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是，巨头对巨头下手，百强对百强下手。
2016年比较大的收购事件有：恒大收购万科9.452%股权，这是在宝能之后杀出来的程咬金；
万科并购印力96.55%股权；安邦收购中国建筑5%股权；中海并购中信地产；保利收购中航地产；绿地收购协信40%股权；融创收购金科16.96%股权；融创收购融科；中民投收购亿达53.02%股权；4月恒大收购嘉凯城52.78%股权，结果年底又把嘉凯城卖给了融创。
总的来看，融创做的大生意好像最多。
以后，地产公司就是金融公司，不是金融公司就很难生存，这将是个真理。现在看起来，恒大、融创、复星都快满足“金融公司”的定义了。
关键词七：转型
房企们都在转型。
首先，就产品来说，不管是一线二线还是三线，刚需转改善是大趋势。
明源君接触的百强房企，几乎都在转改善。
刚需房最大的优势，在于价格。但今天地价已经这么高了，你做的新刚需房的价格能便宜过二手房么？一线地价已经这么贵，咋可能做刚需？限购限贷这么严，必须一步到位买大房子！而二线，在限价之下必须做精装，才能实现利润最大化。三线遍地都是房子，大部分人都有房子，只有好房子才能脱颖而出。
刚需转改善，核心在于品牌升级、产品升级，产品升级是个综合工程，供应商体系、研发体系、服务体系必须全面升级。
其次，就战略来说，很多房企全面转型做服务。
做服务，在不卖项目的时候也可以通过卖服务有持续的现金流。通过服务来赚70年的钱是未来的方向。通过服务赚钱，就是赚业主、租客的钱。比如做社区O2O等，利用的是先天的信任和黏性优势；还有社区金融等，因为房企其实是最了解业主信用的人。
转型做服务以后，之前的地产主业也可以获得支撑，比如服务升级后，老带新比例可以提高，而产品本身也可以根据客户意见不断进化。
关键词八：创新
2016年地产领域的创新，可以归纳为三个“房地产+”
首先是“房地产+人文”。
核心是针对消费升级需求，给客户诗和远方。要满足客户升级的需求，我们需要提供“硬件+软件”的服务，从提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亚；体验式商业中的博物馆加商业、书店加商业，也都是“房地产+人文”。
“房地产+人文”，复制起来有难度，你复制得了这个形式，复制不了骨子里面的基因。
其次是“房地产+科技”。
比如 “智慧工地”，用BIM在设计阶段把整个建筑给数字化等等；再比如智慧案场，大数据帮助销售；智慧社区，制造能和人互动的房子等等；智慧经营，为客户画像，用客户大数据指导产品、营销、服务等经营行为。
最后是“房地产+金融”。
目前房企在拿地融资、工程款、前期认筹、首付、按揭等各个环节都有痛点。移动互联网下，地产各类场景和交易环节信息和数据沉淀，让各类机构、个人的信用实现对称。为地产企业、供应商、购房者和持有房产的小业主服务的“新金融”，将让80%的企业和个人能够拿到钱来操作自己的业务。
关键词九：存量房
2016年，是中国地产市场从增量市场转向
存量市场
的关键一年。各种长租、短租公寓，各种孵化器，各种利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，而且逐渐成熟。
2016年我国新房的销售总额可能会到10万亿，但不会一直持续增加，未来还会萎缩。房地产真正的未来，在于现在150万亿，未来还会继续增加的存量房。
经营存量房的前提，就是产权的分割。2016年，70年后产权续期的法律安排，被中央反复提到。未来，一系列与产权有关的法律法规将出台。产权将分割成以下一些权益。
未来，房产不但能买卖、能抵押，还能变成金融产品，同一套房屋产权的拥有者可以是许多人，房地产与新金融将紧密的结合在一起。
围绕着房子和业主的各种服务，将诞生众多的新行业和至少几百家独角兽企业。相信许多未来的独角兽已经在2016年进入市场。
10年以后，也许地产人将失去几万亿新房市场，但我们将赢得几百万亿的稳定的存量市场。
关键词十：下半场
中国的地产，正面临着30年来未有的大变局。2016年是一个分水岭，以本次调控为一个标志性的事件，上半场的一些根本制度和逻辑将变化，中国地产将进入下半场。
在下半场，存量将取代增量、服务将取代开发，成为主流。
地产上半场的红利有以下一些，正在逐渐消失：
1、资本杠杆红利，因为政策变化而消失
上半场，开发商的资金第一靠贷款等融资，第二靠预售，有1个亿资金就敢做100亿的项目。
最近，政府要求开发商必须用自有资金拿地。而预售制度，很有可能会在未来两年终结。这个红利就消失了。
2、城市发展红利，逐渐衰减中
在郊区买一块地，10年不开发，城市扩张后，土地价值增长10倍，这是过去的逻辑。
中国的城市化还可以有多少年才到顶，业内意见不一，但大家都同意的是，相关红利在衰减。10---15年后会很弱。
3、人口红利，有中断的风险
城市人口持续增长，房价持续上升。未来一些年，这个逻辑在一二线城市这个可能仍然成立。
但就全国来看，可能不一定。因为计划生育等原因，城市人口增长逐渐变慢。现在虽然出台了放开二胎等政策，但起效需要时间。
地产下半场的红利 ，明源君认为有以下四类：
1、存量房中的红利，比如租金和价格的反差
上面提到的150万亿的存量房，是一个金矿。现在的一线城市，50年的租金低于房子的售价是常见现象。加杠杆租房做公寓等，最终的资金回报率未必低于开发。
2、服务红利，用机器、系统取代人的服务
随着中国人口红利逐渐变薄，人力势必越来越贵，所以，如果用机器、系统做搭配，最终用少量人力，满足更多人的服务需求。就能获得利润。
举例来说，用机器人取代清洁工、保安，用O2O系统让人力服务更高效，智能家居自动服务等等，都属于这一类。
3、个性化需求越来越多，从标准化到个性化的溢价就是红利
之前的居住产品，是标准化的。而移动互联网时代的人，却越来越个性化。
个性化产品的价格应该高于标准化产品，这是共识，这中间的价格差就是红利。如何搜集个性化需求，做出便宜的个性化产品，这是获得这一红利的关键点。现在的各种互联网家装，就是类似的逻辑。
4、新的人群就是新的红利
即将老去的这一代人，比如60后，他们有经济实力，消费观念也和之前完全不同。围绕他们做养老、文旅地产，是有未来的。
家里有钱的90后，在很年轻的时候就会买房，这个群体的需求也是新的红利。
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