中海地产净利润多年称王的奥秘是什么？

近日， 中海地产 发布2016上半年业绩报告，截至2016年6月30日，中海系合约销售总额为952.6亿港元，同比上升11.5%，对应合约销售面积为601万平方米；营业收入为781.5亿港元，同比上升20.5%。其中房地产开发销售收入为768.1亿港元，同比增长22.8%；归属于上市公司股东的净利润为197亿港元，较去年同期上升20.6%，净利润约为行业规模最大的万科的3倍。截止到六月底，中海土地储备的总建筑面积为3645万平方米（实际权益为3431万平方米）。

中海可谓是在各方面都非常低调的房企，以至于外界对它的印象只停留在“中海是一个高利润的稳健的企业”，亿欧整理了中海地产近5年的业绩报告以供参考。

现在的房地产市场处于薄利的时代，成本的控制对于房企来说至关重要。中海地产多年来的高利润率，与它严格的成本控制不无关系，其中包括工程成本、营销成本和资金成本。

首先， 在中海内部，严格控制各项成本费用。 据亿欧了解，其营销和管理费均不超过营收的1%，很多房企营销费用占比普遍是1.5%左右，有些企业达到2%甚至更高。而且长期以来，中海是高度中央集权模式，各地公司自由权限很小。此外，中海地产的项目销售多是自建队伍，基本不找代理公司。

另一方面， 中海拥有长期合作的海外 融资 平台，加上国企身份地位、长期的低成本高利润的形象，可以在融资时大大降低成本 。据亿欧了解，中海借贷综合年成本只有4%左右，而国内房产圈内很少有这么低的成本，万科前两年的借贷成本高达10%，更别说有些房企海外发债利息高达12%-13%（例如，2013年1月22日，奥园地产发行1亿美元于2017年到期的债券利息达13.875%）。

此外，中海对专业人才的要求非常高，一专多能，有些区域一个工程师管辖面积3万——7万平方米的在建面积，尤其是土建、装修、园林一起统管。这样，在人力方面，中海也降低了一定成本。

在产品方面，中海地产项目的大部分开发周期为14到16个月，在项目产品的分布上保持高端产品价格的稳定，中低端项目则较早就开始促销降价，为其高端项目最大程度取得利润赢得“时间和空间”。

在拿地方面， 中海很少高价拿地王，很多时候在投资市场低迷的时候错峰拿地，降低拿地成本同时减轻了企业风险抗压力。 除此之外，在拿地方面中海还有一个方式，那就是“并购”，六年内三场并购，为中海地产规模化和维持高利润打下了基础。2010年3月，收购蚬壳电器50.1%股权，并更名为“中国海外宏洋”，获得在6个城市约230万平方米的土地；2013年8月，中海地产的母公司中国建筑股份拟将旗下直营房地产业务注入中海地产，为其带来1100万平方米的土地；2016年3月，中海发布公告收购中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，获得在25城总建筑面积达2400万平方米的土地。中海的大规模并购不仅增加了土地储备，同时也节约了一定的成本。与此同时，中海旗下的项目采取缓慢开发，靠囤地和土地溢价赚取收益。

中规中矩，缺乏野心

据亿欧了解，中国建筑旗下共有3个主要地产平台：中海地产、中海地产旗下的中海宏洋地产以及中国建筑旗下其他的地产企业，包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等。2015年3月，中海地产发布公告表示,其控股股东中建股份拟将其持有的30个相关物业项目正式注入中海地产。

当中海系完成整合的时候，业界普遍认为中海将超越万科坐上房企老大的位置。然而，中海超越万科的预言非但没有实现，反而销售业绩与万科的差距越拉越大。据《中国经营报》统计，2013年到2015年，中海和万科之间的销售额差距拉出了近一倍，并且，2015年中海销售额也被后来者恒大超出500多亿元。

我们可以看到， 近些年很多房企都忙着多元化 转型 ，可很少看到中海地产在企业发展战略上有大的方向性的转变。 不能否认的是，在过去一些年里，房地产盈利很大一部分都是来源于土地红利，但是目前来看，中国房地产市场环境已经大不一样，供大于求、产品竞争日益激烈、各类 创新 层出不穷等等导致囤地的意义已不大。如果中海继续固守思维，当万科、恒大、绿地、碧桂园等房企完成多元化布局、并日趋成熟时，中海必然无法继续保持如此高的净利润。