“商改住”将成深圳长租公寓的下一个风口

广东省政府近日发布“ 去库存 ”新规，鼓励住房租赁，明确商业用房可改建为租赁住房，并允许土地用途调整为居住用地。

改建后的商业用房，在政策待遇上将等同于住宅。一般而言，商业物业的水电价格是住宅的2倍，仅此一项，租客的使用成本就将大大降低，商业物业的市场价值和回报因此将得到提升。

对于活跃在租赁市场的 长租公寓 运营商来说，这被视为一个积极信号。“首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规”，方圆地产首席分析师邓浩志表示。

其次，允许空置商办物业改变成租赁住房进行经营，长租公寓的房源供应量将大增。

据了解，广东省此项措施是在落实2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。该指导意见指出，允许改建房屋用于租赁，旨在加大租赁住房供应，盘活商办土地资源。有关数据显示，截至2016年6月，全国商业用房的库存去化周期超过30个月。

但多位受访人士向经济观察报表示， 由于“ 商改住 ”涉及国土规划、消防、水电等多部门的协调配合，目前暂无操作细则，政策落地执行的难度较大。尤其在广州、深圳等地，商业用地是否能顺利转换为居住用地仍是个未知数。

土地变性

1月23日，广东省政府印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）明确了“商改住”的大致要求：需要完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批；同时，改造必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

深圳同寓公寓创始人湛杰认为，消防、防水、排污等改建要求相对明确。目前公寓行业的操作手法是按酒店规范申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。但就深圳而言，大范围改变土地使用性质的可能性不大。

“土地性质在国土部门前期规划时已经确定，未来如果要改变土地功能需要重新修订法定图则，除非政府在做产业迁移时提前做好安排。例如深圳很多工业用地改为商业用地，只是建筑功能变了，实质上用地性质并未发生改变。”湛杰说。

中原地产项目部总经理黄韬也表示，改变用地性质对之前高价拿住宅地的开发商不公平，“还是要看后续的具体细则，广州、深圳等大城市应该不会发生商业土地性质的大范围转变”。

值得注意的是，办理土地变更手续涉及的政府部门、审批环节多，审批时间长，手续也很复杂。《实施意见》同时划定了该项政策对应的责任单位，包括省住房城乡建设厅、国土资源厅、省公安消防总队、广东电网公司、广州供电局、深圳供电局等。

湛杰认为，改变土地性质不是主要目的。一些商业项目拿地较早，随着人口变化、产业调整情况发展，原先功能布局、现实需求存在错位，此次提出“商改租”政策可以说寻找了一条市场途径来解决这个问题。

事实上，把写字楼、商场改成公寓出租或出售，但产权依然是商业用房性质，此做法在广州、深圳等城市早已存在多年，也是目前长租公寓行业采取的主要做法。

据了解，目前大部分长租公寓使用的是商业物业的水电标准，若未来土地性质得以改变，将大大减少公寓的运营成本。最大的意义在于节省租客的开支，提升公寓租赁市场的竞争力。

以2016广州水电费价格标准为例，《实施意见》出台前公寓用水价格为4.10元/立方米，若按照居民生活用水价格收费即为2.80元/立方米，仅水费一项就能节省31.7%的费用。

“商改住”蛋糕

据长租公寓租赁平台合屋统计，目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已近100家。除了YOU+、魔方等公寓企业之外，万科、招商、金地等开发商也嗅到了其中的机会。

深圳某品牌房企的商业负责人表示，若“商改住”得以实现，对于手头有大量商业资产的房企来说是盘活存量商业资产的另一条路径。

事实上，过去几年，深圳的一些商业开发商曾尝试将旗下部分闲置商业物业改建为产业地产性质的众创空间，但盈利模式单一，入驻率不高，部分众创空间的空置率甚至高达50%-60%。

去年被拆除的创业孵化器孔雀机构创始人陈鹏福表示，其大部分的营收依赖于租金，这部分收益占到总收益的65%-70%。一些商业地产商希望依靠股权变现来实现营收，但因为股权变现难度大、回款周期太长，也会出现资金问题。

相较之下，公寓的投资回报更为稳定。深圳中原地产数据显示，2017年1月，深圳平均住房租赁价格虽较去年同期下降了3%，但仍达到68元/平方米。除此之外，运营成功的长租公寓空置率基本低于5%。

但上述房企负责人认为，此次新政主要是针对已经过剩的商业地块。由于只租不售，而收租回报期太长，受益的是已建成的闲置写字楼和商场，因有政策优惠，改成住宅对外出租成本更低，市场需求会更多。

据了解，房企为了降低长租公寓的运营成本，通常不会采用拿地自建的重资产模式。

万科高级副总裁谭华杰曾对经济观察报算过一笔账，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%-8%。

尽管“商改住”加大了公寓市场的蛋糕，但不可否认的是，长租公寓仍是微利行业。业内的一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的业务。目前行业的毛利润在40%-50%左右，在扣除成本之后净利润率大概在10%，回报周期通常在3-4年。

同时，近年一线城市的租金回报率持续走低，其中北京、上海、深圳的租金回报率均低于2%，最高的广州也只有2.56%，租金回报率无法跑赢资金成本。

因此业内认为，更重要的是通过此次《实施意见》在市场上落地一个规范化的行业准则，才能吸引到除风险投资之外的保险资金、REITs等低成本资本的介入，从而实现规模效应。

广州链家研究院院长周峰预计，广东省级文件出台后，到各地细则的拟定最快要三个星期到一个月，估计最早在3月初地方细则才会正式出台。

但由于大量城市更新和小产权房的存在，深圳市场的复杂性可能使得“商改住”无法凭全国性的文件来落实。正如湛杰所担心的，广东省的政策能否在深圳落地还是一个问号，“由于地域的特殊性，深圳此前很多法规和政策的制定都是相对独立的”。