看中美行业巨头如何挖掘长租公寓蓝海！

共享经济是去年一年里最常被业内所提及的经济关键词。在用户需求、消费转型以及互联网技术的驱动下，共享经济在过去的一年内实现了高速发展。 长租公寓 亦是共享经济的代表，它让共享空间资源扩展到共享生活，在国内流动人口数量庞大的背景下被视为产业蓝海，那么如何和竞争对手拉开差距?怎么获取差异化的竞争优势？

在国内长租公寓虽被视为是产业蓝海，但其发展路径及盈利模式却仍处于探索中。中国流动人口数量庞大，在巨大的市场需求下，形成规模的成熟租房品牌依然很少，拿房拿地与盈利的痛点使得这片产业蓝海并不容易掘金。本文就美国美国最大的公寓REITs(房地产投资信托基金)公司EQR（公平住屋），和我们国内最大的集中式公寓运营商魔方进行对比分析，双方应对市场的战略，或许对国内公寓的发展有所启发。

一、规模增长

魔方公寓 ：奋力扩张期

魔方的生意可总结为两盘：一是软件和硬件的服务，这也是公寓的核心产品;二是生态整合，给住客提供了更多选择：公寓+办公，公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁，甚至加培训、社交、健身、旅游等。

从2009年开始历经七年多的魔方在公寓领域埋头深耕，到去年为止基本完成了从单一品牌到多品牌全人群覆盖的历程，做出了“公寓子品牌矩阵”，未来通过9号楼公寓、魔尔公寓、魔方公寓三个品牌，切入不同的人群，以达到更高德覆盖率。目前魔方在一线和准一线城市已经拥有200家公寓门店，提出公寓+战略。

EQR ：扩张停止，侧重资产组合

与国内长租公寓巨略微不同的是，目前国内巨头正在跑马圈地之时，国巨头则从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至有意识的减少管理规模。

美国最大的出租公寓运营商(Equity residential properties)EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs(房地产投资信托基金),并常年保持着8%左右的收益率。

EQR在1993年上市后,其发展历经了三个阶段:首先大规模融资并购(1993-2001)。大规模的融资,在全美进行了长达7年的公寓收购,在2002年达到了近23万套。随后，剥离低收益资产、精简业务范围(2002-2012)。EQR卖出成长性较差的老旧物业市场,力求管理精简化,转换了市场范围,进军租房需求旺盛的市场。再到放弃非核心市场、聚焦核心市场 (2012-至今)。核心城市的聚焦,削减房源存量使EQR的租金水平相比前几年更高于行业平均水平,也铸就了EQR良好的空置率水平。

旅游刊认为： 针对规模增长，比较理想的情况是综合比较，比如房间数量、盈利指标、成本指标、可复制性、是否规模不经济等等，应该从综合维度全面考量。 不过在市场成长期，先快速扩大规模，占据领先优势是非常关键的，但当行业进入成熟期后，公寓企业打下市场基础后，针对目标客群的细分以及精细化服务，则更有助于坐稳江山。

二、商业模式

魔方公寓：注重“平台+生态圈”

国内公寓龙头则强调范围经济和生态圈建设，以获得除长租业务外的业务协同效应及增值收益。例如魔方强调通过公寓这一入口，打造一个生活平台，构建公寓+生态圈的模式，同时以作为一个巨大的线下流量入口，使居住空间这个载体产生更多的增值销售可能性，满足住户全方位的生活需求。

EQR： 做“简单的租赁生意”

在商业模式上，美国E QR更加强调公寓租赁的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益，同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。关键在于对目标物业的投资能力，以及通过运营能力提升续租率，以及更多侧重于降低成本，提升租金，本质上还是基于公寓的生意，相对来说比较简单。

旅游刊认为： 目前国内公寓模式相对国外更加复杂，可以看出国内的商业模式增加了更多本土化创新，某种意义上来说，于复杂的商业模式也本身反映了市场仍欠缺成熟，复杂所需的综合能力要求就会特别高，这与市场成熟后专业化细分要求是相反的。

三、盈利模式

魔方公寓：租金差+增值服务

国内巨头盈利来源主要还是来自包租后的租金差。经过统一装修通获得一定程度溢价和服务费。而目前国内长租市场痛点仍是难以盈利，现阶段以扩大市场规模为主。万科高级副总裁谭华杰就指出，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

但大型房企在这一方面仍然具有较为明显的优势。魔方除了获得包租收益外，还希望通过给用户在租住之外提供更多的社交以及租后服务。魔方探索了两种提供增值业务的方式：一种是自营的方式。比如魔方公寓张江店，开放式公共区域中的咖啡销售，另外一种是联合经营的方式。比如餐饮、洗衣、用车等等这些生活服务，魔方把这些服务商引入到公寓。

EQR：资产增值+租金

美国EQR的利润来源非常简单和清晰，第一是资产升值收益，这特别依赖EQR投资组合的优化，需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，另外也可以在市场上寻找低价收购的机会，通过资产的不断置换提升资产质量。第二是租金，一方面要优化布局，以获得房源更高租金收益，另外，也依赖于持续降低运营成本，提升租金利润空间。

旅游刊认为： 中美国情与政策不同，EQR依赖资产增值和租金的收益，与成熟的REITs市场支持分不开。而国内发展长租公寓依赖REITs市场成熟仍需要很长时间，因此国内的企业对盈利模式的摸索可以说是兼具了无奈与创新。

目前国内公寓包租的重资产模式仍是主流，其他模式的难易程度和最终结果或许都会不同。不过魔方看重的增值服务平台以及自如主打的长租、短租喝共享经济住宿平台的多品类商业模式都给公寓市场带来新的希望。租赁市场还拥有广阔的空间，长租公寓的发展依然值得期待，未来的租房市场，也许会给现代人带来更惊喜的生活方式。