链家研究院院长杨现领：未来10年，将迎来存量房的黄金时代

2017年1月13日，由链家研究院主办的链家思享会年会在北京首都大饭店召开。论坛上，主办方链家研究院院长杨现领首次发布了《“存量时代 流通为王”：2017年中国房地产市场展望》行业报告。

中国房地产市场的不同时期

回顾中国过去20年的房地产市场，经历了四个重要发展阶段 ，1998-2003年，房地产市场处于基本制度奠定期，市场趋于规范化发展，也就是从这个时期开始，房地产被定义为支柱产业，是中国经济增长的动力；2004-2007年，中国房地产非常健康正常的真实收入增长推动时期，这个时期称之为基本面推动期；2008-2013年，受金融危机的影响，中国经济和房地产市场进入了一个动力转换期，房价的增长跟收入的增长有一点脱节；2014年至今，房地产市场进入分化和变轨时期，所谓分化就是不同城市之间、不同区域之间开始出现明显分化，所谓并轨是从增量市场向存量市场的转换，尤其是2016年，创造出黄金时代未能企及的巨量增长。

“房屋的百人流通率”折射存量市场信号

链家研究院独家提了一个指标叫房屋的百人流通率 ，也就是说每年一百个人里面有多少人买了房子或者换了房子，这个指标衡量了有多少人在去年买到了或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足程度。

2016年中国房地产市场最大的变化是由增量时代向存量时代切换。2016年保守估计，全国二手房交易额在6.5万亿到7万亿，新房交易额，包括住宅和商业加在一起是11万亿，住宅将近10万亿。 《存量时代，流通为王》报告显示，北京、上海、深圳三个城市二手房交易额加在一起，超过3万亿，是新房交易的两倍以上，已经进入二手房时代。 前面30个城市二手房交易额大概5万亿，是新房交易的1.1倍，存量房时代全面来临。

展望2017年的市场，新房、二手房市场供需不平衡，市场分化的局面应该不会得到明显改变，一线及热点城市新增土地供应量不足，使新房未来的可售水平较低，而二手房库存又较少，流通效率低。

存量时代标志凸显，开启黄金十年

杨现领博士在会上讲道：“房地产市场进入存量房时代一个很重要的标志是购租并举，实现新房、二手房、租赁三个市场平衡发展，相比较于新房市场和二手房市场，租赁市场发展还不够成熟。同时，进入存量房时代，房屋流通率也很高、机构渗透率高，市场越来越集中，二手房成交占比高，经纪人职业化程度都将成为明显趋势。”

存量房时代的市场发展特征也会发生改变，整个市场的供应端，开始从B2C走向C2C，市场交易主角开始转移到业主端；另外，市场集中度比以前更高，城市越来越集中，二手房交易额占比开始提高，市场更容易出现规模效应和网络效应大的平台型公司。

租赁成为存量市场新赛道

链家研究院分析认为，存量房市场背景下，租赁崛起的同时开始创造一个新时代，租赁市场的十大趋势，简要概括如下：租金稳定持续上涨；长租市场实现规模化增长；机构渗透率开始提升；住宅租赁机会最大；住宅租赁机会存在于TOP30城市；租赁的完整生态，运营是瓶颈；互联网不同程度参与租赁产业链；国内开发商开始涉足长租公寓；租赁是唯一具有政策红利的市场；消费升级是大势所趋，消费观念开始革新，购房年龄的推迟，更多人停留租赁市场。

近几年长租公寓市场异常火热，引发了新一波创业热潮，大批企业一窝蜂进来做公寓，同时，伴随开发商转型的呼声越来越强烈，开发商也开始瞄准了这块市场， 据亿欧统计，至少有万科、远洋地产、旭辉、保利等13家开发商开始布局长租公寓业务。

中国房地产过去20年一直处于比较粗放式管理方式，享受了巨大的市场红利和开发红利，下一个发展阶段，大环境和大趋势是去库存以及产业创新升级，如何盘活现有资源成为开发商需要重点思考的问题，存量房时代，更加考验运营能力和服务能力，在这一点上，开发商并没有太多优势。所以， 开发商与中介公司或者公寓运营商相结合可能是一个将市场做大的方式之一。

亿欧认为，在房产服务领域，除了房产交易外，租赁业务（含长租公寓）应该是需要重点关注的新生市场，链家旗下的资产管理平台自如经过6年时间发展，业务已经多元化至自如友家、自如寓、自如驿、自如民宿，2016年全年交易额突破85亿元，服务15万业主和75万自如客，开始成为市场的核心角色。

当下，存量市场的黄金期才刚刚开始，难免会面临一些问题需要解决。利好的是，近两年，政府层面出台了一系列关于租房业务的政策支持与红利，从而推动市场快速健康发展， 站在运营商角度看，如何通过自己专业化能力和深度运营能力更好服务用户才是安身立命之本。