相比学区房，全生态的教育地产才是未来趋势

根据上海市质量协会用户评价中心发布《上海幼儿早期 教育 （0~6岁）状况调查》报告显示，上海家长对于早期教育的重视程度较高，57.1%表示为孩子报了早教课程。其中，0~3岁孩子中有39.9%已开始上课，4~6岁则有73.5%已参加培训班。全市幼儿家庭投入在培训课程上的平均年花费为17832元（尚未包含夏令营及游学支出），城区高收入高学历板块的相关花费更是数倍于此。

与此同时，国家统计局《2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示， 2016年年末，我国0~14岁人口逾2.3亿。2016年，儿童消费市场规模约为2万亿元，并呈现逐年上升的趋势。

数据侧面不难看出，相比购物、文娱、餐饮等消费方式，教育项目正成为拉动社会经济消费的源动力。而更有越来越多的产业，将其上下游及多元化发展的元素，与教育相连接。

一直以来，拥有一套 学区房 往往可以获得让孩子进入优质学府的便捷通道，空间与教育这两个概念自然而然因根本需求紧密联系在了一起。

而随着中国教育的不断改革更新，不论是家庭、学校还是社会，对于孩子培养的意识从早期的学前到学龄，以及成年后阶段的教育方式已经更为科学与开放， 单纯的“学区房”这一因素，已不能满足生活的全面需求。 因此，从“学区房”进化至“教育 地产 ”，已成了不可阻挡的社会进步结果。

相比购物、文娱、餐饮等消费方式，教育项目正成为拉动 商业地产 价值的源动力。目前来看，多家知名教育机构涉足商业地产，抢占红利高地，包括已经出现的西安K12万联空间、上海时钟教室、葛洲坝地产教育项目等案例。

市场需求催生着教育地产蓬勃发展，商业地产也开始寻求多种创新方式，力图打造满足用户需求的“商业地产+教育”产品。创新想法层出不穷，但或多或少在实施成本、运营方式、实际效果上差强人意。

目前在社会上出现的教育地产， 一是由教育机构涉足 ，最典型的例如新东方，不过教育机构在方案实施上容易进入行业局限性，地产本身是门学问，围绕地产打造教育产品，教育机构无法很好地平衡手里资源，空有教育能力却缺乏落地能力。再有由于品牌排他性，商业地产面临一个鸡蛋只能放一个篮子的尴尬，在签订协议的期限内，落地运营效果缺乏控制，品牌一旦出现口碑滑铁卢，地产方也将受到牵连。

二是由地产企业主导 ，地产通过自建服务团队、品牌，在自有地产空间内搭建教育机构，例如万科教育。此模式的问题在于，地产方多以地产项目经验为主，在用户体验、教学体系、运营组织架构等方面缺乏经验。特别是在用户画像把握上，地产商很难精确定位用户，在组建团队和架构上，由于专业壁垒，常常需要多年时间做探索与积累，在投入产出比上并不划算。这两个行业来做，无论哪一方主导，在目标诉求点上难以统一，个体差异大，复制性弱，难以形成体系化商业模式，难成规模。

泊岛方舟作为新型的商业地产+教育服务机构，用新的方式建立串联。首先在C端泊岛方舟利用自有教育体系和影响力，精确获知用户需求，特别是针对不同年龄、需求的用户，泊岛方舟也能匹配不同教育服务。面对商业地产方，不同于教育机构的专制与高风险，泊岛方舟建立更加弹性合作机制，不再让地产方“押宝下注”，平衡风险同时获取收益。

在实际运作上，泊岛方舟会考虑教育行业呈现多极化发展的趋势，顺势设计合适的地产教育方案。仅语言教育上就有早教、幼教、课外辅导、课后辅导、英语特长甚至是英式英语、美式英语、口语、阅读等多种课程形式，商业地产被要求必须承接不同教育品牌与机构，以满足不同画像消费者的不同需求。 不同于一个商场只有一个电影院，多级需求对商业地产的教育项目有着更高要求，而要达到“货币”、“产品”相互匹配与转化，就对商业地产本身的招商与建设提出高标准要求。 泊岛方舟则是通过与多品牌合作，在线下集中开展门店，分时间安排老师授课，一方面解决品牌高承租成本问题，另一方面也满足了用户多层次需求。

另一方面来说，多品牌带来直接结果是品牌容易产生竞争，竞争浪费了用户资源并催生恶性事件；除此之外商业地产还需要考虑品牌和用户的成长性，其配套建设年限都比较长，为保持长期价值，项目更需要配套解决用户长期需求，例如从早教到K12的融合；在时间性上更要配套多层次教育，包括网络教育、文化艺术中心、图书馆等。

对于传统地产开放商而言，如何抓住用户需求是痛点，这并不是开发商最擅长的部分，因为其中的核心在于读懂用户，一方面要满足家长的诉求另一方面也要满足学生的教育需求。地产商万科地产很早就开始布局教育产业并开设了万科教育，以城市营地，户外营地，梅沙书院以及社区营地为形态，提供托管和教育业务，为了保证教育品质万科坚持自行提供教育内容，典范的背后则是万科多年的尝试与失败经验。

事实上大部分地产商并没有万科的多年经验和提供教育服务的能力，从配套建设来看，万科教育已成为独立品牌参与地产经营，而对于一般商业地产而言，如何在有限的空间、时间内生产最大价值尤为难得。

一方面地产商需要对市场教育机构、品牌进行遴选，根据地产配套性做用户画像分析，建立足够全面的用户形象，有针对性地选择教育品牌入驻，并与其规定好权责，划分好运营责任与收益；另一方面，在长期运营过程中项目品牌与地产商也要保持长期默契，由于教育有着特殊的先收费模式，项目存在着倒闭风险，例如倒闭的星空琴行也引发了用户对商业地产管理者的不满。

简单来说，打造商业地产+教育，地产开发商需要找到办法解决三大问题：招生困难、场地使用效率低以及品牌协同低的问题。不管是自营还是引入外部服务商或教育机构，前者面临着运营能力不足，项目理解不到位，招生到上课效果都很差的风险；而后者则即可能带来口碑滑铁卢、品牌恶性竞争、配合度极低的情况。如何选好一个解决信息不对称的服务商很重要。

长远来看，如何运用教育产业赋能商业地产将是核心议题，而对于普通大众而言，在学区房之后，关注生活周边的商业地产或许能帮助子女学到更多。

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