2017年：看国内物流地产发展及市场状况

【编者按】电商发展，物流兴起，二者衔接紧密。本文作者通过分析近几年物流地产发展以及市场情况，对2017年做了前景分析。首先，电商增速放缓，消费升级是促使其增长的根本动力；其次，一线城市物流用地将持续紧张；在仓库租金方面，因供需不平衡，导致在2017年大部分城市租金增速将放缓。

本文发自“物流沙龙”，作者：CBRE世邦魏理仕；亿欧编辑转发，供业内参考。

---

需求面

电商 增速放缓，消费品物流需求仍是主导

尽管电商行业的增长开始进入平稳期，网上零售额增长从2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%， 但电商行业仍将是2017年中国高标 仓库 市场的最大租户。 一些快速扩张的电商由于物流能力不足而在外寻求物流外包服务，推动三方物流公司成为物流业的另一大租户。

作为电商的一个重要分支， 跨境电商 在“十三五”期间的复合增速预计将达到16.5%， 推动其持续增长的根本动力在于民众 消费升级 趋势下对高品质商品日益增长的需求与当前国内商品供给间的不匹配。

2016年4月的跨境电商税收和监管新政给行业前景带来了一些不确定性，但5月该政策一年过渡期的的出台以及11月将过渡期进一步延长至2017年底，这将使跨境电商在2017年维持较高增速，并带动上海、深圳、大连、成都等跨境电商综合试验区设立城市内保税仓库需求的增长。

连同电商在内，线下零售、快速消费品和汽车等消费品行业仍将是2017年仓储需求的绝对主力。汽车行业最近的良好表现值得一提。受小排量汽车车辆购置税减半按5%征收的刺激，2016年1-11月国内汽车产销量分别同比增长14.3%和14.1%，并创历史新高。

地方性的重大基础设施建设和产业规划，往往能给区域物流体系的发展带来了新的增长点。

例如成都发出的中欧班列蓉欧快铁运量将由2016年的400列增至2017超过1000列，三条国际干线的布局有助于增强西部地区与欧洲各国的对外贸易，带动区域仓储物流市场快速发展。

供应面

一线城市土地瓶颈仍在，部分二线城市继续放量

截止2016年末，CBRE所覆盖的16个中国主要城市高标仓库总量为2229万平方米，全年新增供应305万平方米，总体空置率较2015年底上涨1.5个百分点至16.9%。2016年高标仓库净吸纳量约260万平方米，同比下滑24%。

2016年，北上广深四个一线城市的一手物流用地供应总计仅为32万平方米，不及重庆的15%。 在建设用地日益稀缺的背景下，一线城市物流用地供应荒的情况无疑将在2017年延续。

另外，政府在一手用地的出让中更多地瞄准终端企业；2016年物流开发商获得的一手物流用地仅占一线城市土地供应总量的22.3%。

此外，一线城市的物流需求外溢正在带动周边三、四线城市的物流地产建设。

例如，上海两小时经济圈内的南通和嘉兴是2016年各自省内物流用地供应最多的城市，目前在建中的高标仓库分别达到36万和21万平方米。

二线城市的土地供应相对充裕，并向下传导至高标仓库市场。我们可以看到，天津、成都、重庆、苏州这四个前期土地供应量较大的城市将占到2017年新增优质仓储总面积的52%。

对二线城市新增高标仓库项目的区位分析显示，大量的新增供应将位于各城市的新兴物流区域，而传统物流板块内供应有限，这是城市不断外扩、中心城区功能重新定位过程中的必然趋势。

图表：2017年主要城市物流仓库供应

租金面

供需失衡导致各城市表现分化

2017年，一线城市普遍存在的供不应求将推动其高标仓库租金继续上涨，北上广深四城的租金涨幅预计在2%-5.6%之间。

但需要注意的是一线城市的不同板块之间会出现分化，在上海的外高桥，广州的黄埔等个别短期空置率较高的区域，开发商针对优质租户能够给予一定的议价空间。

二线城市中，成都、武汉和重庆的仓库租金将因为供过于求而出现短期调整，在另外一些去化压力较大的城市新项目的去化时间也将拉长，租户市场的特征将逐步显现。总体而言，2017年大部分城市租金增速将放缓。

新科技遇见未来

租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。 从更长远的角度看，仓库行业的智能化将推动开发商向提供解决方案的综合服务商的角色进一步演变。

例如依托 云计算 、装载分析、射频识别等新技术，广泛使用智能分拣系统、 机器人 的智能立体仓库，将对仓库的层高、承重、卸货平台配置等提出更高的要求。

我们了解到一些零售业租户对智能立体仓库的层高和承重需求分别达到22米和7.5吨/平方米，远高于当前市场上典型高标仓9米层高和3吨/平方米的配置。

一些租户对于LEED认证仓库的浓厚兴趣将使冷库节能技术和屋顶太阳能技术在仓库中得到快速地普及。