长租公寓进入高烈度红海竞争，创造智能设备新需求

本文转载自《城市开发》杂志，原作者高超，工作单位为南京东南公寓管理有限公司。原标题为《长租公寓智能设备应回避“伪需求”》，亿欧智慧城市对文章进行二次编辑，供读者参考。

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近年来，发展迅猛的长租公寓市场正逐渐走向“高烈度、低容错”的红海竞争，在精益化管理和租户体验感提升的双重诉求下，公寓智能设备的需求量和使用量与日俱增，租户对智能设备的接受程度在不断提高，对设备的功能要求也趋多样化。房地产企业与人工智能等互联网的结合由来已久， 未来，智慧城市、智慧社区的建设也离不开智能设备的助力 ，长租公寓智能设备的发展也已逐渐引起人们的关注。

1长租公寓智能设备的特性

长租公寓智能设备可以理解为：依托长租公寓平台，通过在传统硬件上利用电子信息、网络通信及自动化控制相关产品及技术，为租客提供一系列“以人为本”的公寓生活体验的设备。智能设备是线下真实场景和线上平台的连接点，对长租公寓而言，是形成配套软服务、线上线下互动的商业模式的基石。

按功能划分，长租公寓常用智能硬件主要可以分为以下四类（表1），各类智能硬件一般具有以下四种特性。

1强互联性

公寓智能设备的发展，已经由单品设备智能化演化至单品之间的联动，即各硬件设备与设备之间、硬件设备与软件系统之间可实现互联。这种互联既可以通过有线方式连接，也可以通过无线方式连接（符合各类通信协议要求，如Wifi网关、5G等）。具有强互联性的智能设备在一定的数量、种类基础上，可以通过分布式软件系统的控制，形成系统互联，以协同聚集动作对外界环境的变化做出主动感知，并有一定的自我学习（记忆）能力，做出相应决策。

2低功耗、高能效性

长租公寓的智能硬件往往具有服务时间长、处理事务单一的特性，从成本角度出发，必须满足长时间待机的互联需求和独立计算需求。这要求智能硬件处理数据的算法要尽可能简单，器件尺寸及对应功耗要搭配合理。

3处理复杂信息能力

智能硬件的应用可能面向多主体，包括多种变量，如声音数据、图像数据，甚至是一些电磁波数据等等。这要求智能硬件处理复杂信息需建立多层次、多角度的算法，如根据光线强度不同，智能电灯的感知算法、智能窗帘的定位算法等。

4安全与私密性

智能硬件的使用离不开网络，往往都有配套的服务平台（Saas/Iaas平台），或接入云平台， 但这也同时使得其容易受到安全入侵和隐私暴露 ，主要体现在智能设别与控制平台的数据交互及操作系统方面，涉及到数据加密、隔离、存储等诸多方面。 时刻暴露在互联网中的智能设备也时刻存在着被攻击的风险 ，例如黑客组织对设备登录弱口令等漏洞的攻击，以及网络运营商提供服务的安全性。

2、满足需求是关键，完善标准是共识

目前，长租公寓行业内的智能设备产品日渐多样化，功能日渐增多。长租公寓的智能硬件产品面对的是一个海量市场，也必然会是一个短期爆发迅猛但动力持久的“长尾”市场。整个发展过程是一个不断满足已有需求并创造新需求的过程。

智能硬件产品在长租公寓服务水平不断提升的情况下，开始逐步走向产品外型规格多样化、服务功能完善化。例如， 智能门锁 的款式、尺寸、接入互联网方式（ZigBee、蓝牙、Wifi网关、NB-Iot通讯协议）等在不断演化，相应控制软件及平台也在快速发展，从一开始的PC端控制，逐步走向云端服务。大部分智能硬件制造商也开始推出高、中、低端产品，甚至是定制化产品，来满足不同层次的长租公寓运营方的需求。

长租公寓智能硬件产业链日益成熟，从“百家争鸣”到头部企业的确立，市场规则逐步成型，目前已基本实现了融资方面的合作与发展 。 上游企业 一般主要生产核心零件部 , 例如包括 传感器、芯片和电路板 等； 中游 主要专攻某项 智能化系统模块 , 如何进行更好的智能控制、数据传输以及控制系统模块等, 形成多种模式和解决方案, 有一定周期地进行控制系统研发和更新； 下游企业 则主要进行非核心硬件零部件制造、产品整体拼装、销售物流等。各环节在衔接中不断走向规范化、成熟化，例如市面上常见的智能门锁、智能门禁等设备基本都提供软件API接口，方便各公寓管理系统进行对接。

尽管长租公寓的智能设备性能不断提升，但从硬件层面而言，仍缺乏统一的行业标准（特别是在计量仪表方面） ，这导致了很多长租公寓企业在智能设备安装过程、调试和验收的人工费过高。随着时间的推移，不同项目采用的智能设备品牌的性能、参数会出现差异，导致公寓运营管理系统的维护、升级成本不断升高。此外，对智能硬件信息的安全保护，目前也未形成统一的标准和流程，缺乏相关的评估方法。

3、以技术为核心，探索发展方向

长租公寓智能设备的进一步发展，还需要从核心技术上进行突破，进行综合升级，笔者认为，需要重点关注以下三个方面。

1芯片研发

芯片是智能设备的“心脏”，未来长租公寓智能设备的更高复杂度的数据计算和智能化服务离不开高能效比、低功耗的芯片。可能的研究方向包括高性能图像处理芯片、AR/VR芯片、专业语音处理芯片等，主要用于公寓安全相关的语音、人脸识别方面。例如在智能设备常用的芯片之一——FinFET（鳍式场效应管）等先进晶体管工艺的开发，在尺寸不增加的情况下，提高芯片的数据处理能力。

2传感器算法研发

智能设备功能的多样性源于其应用的传感器种类丰富多样，比如温度、速度、磁力传感器在智能门锁、智能家用电器方面的应用等。这些传感器的应用除了物理层面的突破，归根到底仍要依赖算法去进行数据的实时采集、传输及计算，如自适应PID、滑膜控制算法等。传感器算法的可靠性和精确性将成为智能设备应用和发展的坚实基础。

3大数据平台建设

智能设备是信息流的源头之一，也是载体，设备服务范围、精确性、实时性还高度依赖于远程和本地计算关键技术，实现联网传输现场数据至数据中心，在对数据进行“清洗”“分类”之后，对租户的行为进行刻画和需求分析，从而更好地进行产品迭代。

以上三方面都是周期长、不确定性大的智能设备厂商发展方向。各生产厂商因根据自身要素禀赋条件，进行短期成本投入和长期收益的平衡，积极探索发展方式。

4智能设备应回避“伪需求”

人们对于美好生活的追求脚步从不停止，对于长租公寓而言，提供更加优质的服务、提高效率、减少繁琐重复的人工劳动，从而达到降本增效的目的也永无止境。智能设备的使用，已经体现出了巨大的商业价值，但目前而言，技术和应用层面仍具有较大提升空间。

各智能设备开发企业要切记：产品的多样性和功能的提升不能陷入“捕鼠夹陷阱”，应回避“伪需求”和“体验冗余”。

此外，智能设备的真正价值不仅在于技术的先进性，还在于使得公寓和租户之间实现租务信息对称、信用对称，可使长租公寓运营安全、效率、效益的确定性得到提高。从信息对称走向信用对称将是我国后工业化时期，很多服务型企业在获取市场核心竞争力必然路径，也是目前长租公寓运营方潜在的业务痛点。

鉴于此，获取租客行为一手数据、打造数据分析平台，对接各类社会管理系统，为长租公寓运营方提供“数据分析服务”，既是智能设备厂商的“先天优势”（可形成较高准入门槛和行业壁垒），也是盈利来源之一，应积极利用。

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