内地市场成就香港“四大家族”，内地商业版图何解？

在 香港 ，以房地产发家的 李嘉诚 、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家华资地产商被称作“四大家族”。经过几十年的经营，四大家族的资产触角已经延伸到基建、零售、电信、民生等多个领域。

上世纪80年代开始，以四大家族为首的港资开始逐渐进入内地，成为践行“引进来”“走出去”的先行者，为促进内地建设作出了巨大贡献。商务部数据显示，截至2017年3月，内地累计批准港资项目401920个，实际使用港资9383亿美元，港资占内地累计吸收境外 投资 总额的52.1%。

内地市场20年来的高速增长同样成就了四大家族的兴盛。统计数据显示，1996—2014年期间，李嘉诚旗下长江实业集团的净资产从709亿港元增长到了4060亿港元，增长多达4.72倍。郭氏家族的新鸿基地产、郑氏家族的新世界发展和李兆基家族的恒基兆业地产有限公司的净资产同样是爆发式增长，同一时期内增长速度分别为4.95倍、5.72倍和5.82倍。

长和系：香港在内地最大的投资者

目前身家329亿美元的李嘉诚已经多年顶着“亚洲首富”“香港首富”的光环。2015年，李嘉诚旗下的两家主要公司——长江实业与和记黄埔有限公司重组合并。重组落定后公布的第一份投资者简报显示，长江和记名下共有4210亿港元的物业估值，1580万平方米的开发土储，160万平方米投资物业总建筑面积及超1.46万间酒店客房。最新数据显示，2016年全年，长江和记的收益总额47.78亿美元。

“超人”的低买高卖生涯

以生产塑胶起家的李嘉诚在完成原始积累后，在香港楼市低迷期大举扫入地皮物业，从而开启了近60年的“低买高卖”的“超人”生涯。1989年，当外资企业纷纷从内地撤资的时候，李嘉诚再次逆流而上，大举进军中国内地市场，成为香港在内地的最大投资者。

1993年，李嘉诚旗下和记黄埔获准入股深圳盐田港，持有70%的股份，和盐田港一起共同投入60亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同期，李嘉诚签下了北京一大型城建工程项目，就是今天位于北京东长安街1号、占地10万平方米商业建筑群“东方广场”。东方广场由此成为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。这一年，李嘉诚名下的内地项目已经占到了集团资产的四分之一。

在过去数十年间，地产业务成为李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源。至2015年，李嘉诚旗下“长和系”的总市值高达1.222万亿港元，成为香港第一大家族性财团。而在上世纪70年代上市之初，长江实业市值仅1.57亿港元。

在2015年公布的估值达到4201亿港元的总物业中，香港物业组合估值约2690亿港元，占比高达64%；内地达1380亿港元，占比32.9%；海外约130亿港元，占比3.1%。当年物业销售利润为155.22亿港元，其中内地贡献100.93亿港元。

据《中国经济周刊》统计，过去10年里，在长江实业的营业总额中，内地的地产、酒店业务营业额占比从2005年的10%起逐年稳步增长，至2013年度超越香港市场到达最高占比50.9%，但这一营业额占比到了2014年骤降至19.3%。同在2014年度，和记黄埔房地产业务在内地的相关占比则由过去的65%降至42.1%。

除地产外，李嘉诚旗下的零售连锁店屈臣氏在内地正不断扩张，利润增长强劲。据此前公布的数据，目前屈臣氏于全球拥有逾13000家零售店铺，其中内地由两年前的1300家增加至今天的2300家，增幅为77%，扩展步伐迅速。

2016年公布的财报显示，屈臣氏集团全年收入达到1519亿港元（约合人民币1266.8亿元），占长江和记实业集团总收入的38%，贡献了集团20%的税前利润，达到123.28亿港元（约合人民币102.8亿元）。其中，来自内地地区营收为209亿港元（约合人民币185亿元），增长2%。

根据《中国经济周刊》此前报道， 李嘉诚在内地的主要业务是地产、酒店和零售业。 2015年上半年，主营地产和酒店业务的长地近30%的营业额来自内地，而长和在内地72%的营业额来自零售业。

此外，李嘉诚在内地涉及的投资项目还包括运输道路、发电厂和生物制药领域。2005年，李嘉诚联手广药白云山成立合资公司白云山和记黄埔，双方各占50%的股权，主营业务为中药研发和制造。

哪里有回报就去哪里投资

2016年10月26日，李嘉诚旗下长江实业宣布以200亿元抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。根据媒体统计，随着这个占地面积5万平方米项目的出售，如今，李嘉诚在内地持有的投资性物业面积只剩下了15万平方米。

这场资产抛售始于2013年。在过去的两年时间里，李嘉诚陆续抛售其在内地和香港所持有的资产。据公开信息不完全统计， 李嘉诚近两年抛售内地及香港资产套现金额超千亿元，其中抛售的资产涉及地产物业、港口、能源等。

2013年8月，李嘉诚以26亿元出售1997年入手的广州西城都荟广场项目，该项目位于荔湾区黄沙大道8号，总建筑面积约8.8万平方米，位于地铁1号线及6号线黄沙站上。根据媒体计算，仅住宅部分为整个项目创收至少达20亿元。

2013年10月，李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心。东方汇经中心建筑面积超过11万平方米。售价是当初拿地时价格的8倍还多。根据当时和记黄埔的公告，出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元。

2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司宣布，以72.01亿元出售北京盈科中心。根据盈科地产当时估计，出售该项目税前盈利26.46亿元。

面对“从内地撤资”的质疑，李嘉诚表示，这不过是又一场“低买高卖”而已。

2016年，李嘉诚再次杀回内地，在出席长江和记周年晚宴时，李嘉诚表示，2016年已在内地投资超过100亿元，哪里有回报就会去哪里投资，不存在撤资的情况。

新世界：杀回内地，重振旗鼓

郑裕彤一手缔造的新世界帝国正面临一次前所未有的考验。在内地地产业务层面，新世界正上演一场“断舍离”；百货零售方面，新世界的表现有些力不从心。曾经割爱上市的周大福，同样面临着业绩下滑、后继无力的窘境。

6月6日，新世界发展有限公司联合新世界百货发出公告，提出以每股2港元的价格，向新世界百货进行私有化要约。而在去年8月，新世界中国发展刚刚从香港联交所注销退市。很明显，在郑裕彤去世后，郑氏家族正在重新谋划一次重大资本腾挪。

借地产入局内地

在香港，郑裕彤被称作“鲨胆彤”，意思是不按常理出牌，热衷冒险。上个世纪80年代，郑裕彤开始将生意扩展到内地。1980年4月，包括郑裕彤家族在内的香港六大财团与广州政府合作兴建中国大酒店，政府出地，港商出资，对半分红，合作期为20年。

后期，随着4家财团的相继退出，郑裕彤的新世界发展开始主导这一项目。1984年，广州中国大酒店作为内地首批中外合作五星级酒店开业，9年后便收回了所有成本。

广州中国大酒店无疑是郑裕彤的一块试金石。1992年，新世界中国成立，郑裕彤开始正式投身内地房地产市场。20余年间，新世界中国储备的建筑面积已经达到500万平方米，仅次于新鸿基地产，是和记黄埔与恒基地产储备面积之和。2015年的公开数据显示，当时的新世界中国在内地20多个城市共拥有2600万平方米的土地储备。

与其他港资在内地经营的房地产项目不同，相比较楼盘开发，新世界中国似乎对囤地更加热衷。这或者与当年“鲨胆彤”成名那一战一脉相承，新世界中国更倾向于将地捂热后的转手利润。1993年，新世界中国在黄浦江边以7.5亿元买下了后来被称作“丰盛皇朝”的地块。

2001年一期地块竣工，二期地块一直等到2007年方才动工，直到2013年卖出，价格在20年内涨到了79.96亿元。曾有媒体报道过，高峰时期，新世界中国手中未开发的土地占其名下土地的89%。2010年，新世界发展就被国土资源部点名囤地。

在扩张地产版图的同时，郑裕彤也将黄金珠宝生意带来了内地。 1988年，第一家周大福零售店在内地开业，到2017年，周大福在内地一共有2246个零售网点。来自内地市场的营业利润占到整个周大福集团75%的份额，远高于销售占比，周大福目前已经是全球最大的珠宝商之一。

地产和珠宝生意给郑裕彤带来了巨大的财富增值。2016年福布斯香港富豪榜中，郑裕彤以150亿美元排行第三，而其创立的新世界系4家上市公司，市值已超过2025亿元。

再次杀回内地

2015—2016财年被视作是郑裕彤家族在内地生意的转折点，这一年，周大福业绩迎来下滑拐点；新世界出售了旗下几乎所有的内地地产住宅项目；新世界中国退市，实现了私有化。

随着内地楼市的深度调整，新世界很难像前几年那样通过囤地实现高收益，再加上新世界在二三线城市的长周期开发，郑氏集团在内地的这盘生意开始显得尾大不掉。2015—2016财年年报显示，新世界中国2015财年物业销售的经营溢利为29.37亿港元（约合24.57亿元），较2014财年下降41.3%，物业销售量也同比下跌39.5%。

在这种情况下，“鲨胆彤”决定快刀斩乱麻。 2015年12月，郑裕彤将新世界和周大福在内地八大城市的9个项目全部卖给了许家印，总建筑面积超过1200万平方米，总金额高达339亿元，几乎是新世界在内地的所有家底。

紧接着，在接下来的2016年1月，郑家正式启动了新世界中国私有化进程。这并不是新世界中国第一次披露私有化方案，但是与两年前那次相比，协议收购转变为全面收购，郑氏家族对于私有化的强烈态度可见一斑。提及私有化原因，新世界中国给出的理由主要是股份流通量低、资金筹措能力有限。

在新世界中国私有化完成后不久，郑家第三代掌门人（郑裕彤长孙）郑志刚随即宣布，作为新世界发展在中国内地的零售旗舰新世界百货也启动了私有化进程。郑志刚表示，新世界百货私有化后将受益于非上市公司的灵活性，包括可从新世界发展获得额外发展资本，而不会面对市场波动的风险。

从财报来看，新世界百货正在遭遇上市以来的业绩低谷。2014—2015财年，新世界百货年度利润同比下跌86.6%至6974.1万港元，核心年度利润（不包括其他亏损净额、投资物业公平值变动及其相关所得税支出以及其他非核心项目）减少约52.6%至2.64亿港元。

尽管2016年在战略调整后利润出现反弹，但整体来说，新世界百货的估值仍处于非常低的水平。数据显示，新世界百货停牌前收报1.33元，总市值仅22.43亿港元，相比2016年末资产净值57.26亿港元，有60.8%折让。

比较该集团在2007年7月12日上市时的每股作价5.8港元，更已大跌77.1%。即使加上自2008年至2015年度每股派息共1.353港元，比起招股价仍有53.7%折让。

面对市值缩水过半，郑志刚无奈表示，10年上市征程，这家香港最大百货企业，没有从资本市场上赚一分钱。更让这位新掌门人头疼的或者是周大福的业绩低迷。作为郑家最值钱的资产，周大福集团的业绩自2015年开始出现连续下滑。

6月8日，周大福珠宝集团有限公司发布2016财年业绩公告，公告显示，截至2017年3月，周大福年内营业额为512.46亿港元，同比下降9.4%；年内毛利为149.63亿港元，同比下降4.3%。

不过，尽管向恒大出售了几乎所有的内地地产住宅项目，新世界中国仍然拥有所有商业项目的运营权。不仅如此，由于新世界此次出售的几乎全是囤地项目，拿地时间之长，入手成本之低，让他们转手给恒大后，仍能取得可观的收益。

在此次出售中，恒大给出的收购价款中包括了透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债约100亿元。这笔永久融资债券将不得转换为普通股券，只是债券没有固定到期日和赎回日，并且利率也由7%提高到9%。也就是说，通过这次出售，郑家可以通过持有永续债的形式，来分享恒大项目开发所带来的收益，实现互利共赢。

而就在出售地产项目半个月后，郑家再次杀回内地，旗下两家企业周大福和新世界发展联合以底价42亿元的价格拿下深圳前海的一宗商业用地，总建筑面积17万平方米，新世界发展成为唯一一家在深圳前海拥有两个项目的企业。

联袂扩张的新鸿基和恒基兆业

郭得胜旗下的新鸿基地产和李兆基旗下的恒基地产在内地继续扩资。

就在李嘉诚抛售上海世纪汇广场一个月后，在徐家汇中心地块拍卖会上，新鸿基与恒基兆业联袂现身，徐家汇地王最终被新鸿基地产以近218亿元成交，昭示着这些港资大鳄看多内地楼市的决心。

买下了中国最贵的地

现已去世的郭氏家族创始人郭得胜与“四叔”李兆基已是多年的合作搭档。1958年，擅长外汇买卖的李兆基与洋杂大王郭得胜一拍即合，联合冯景禧等香港企业家，8人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。

公司开办后，他们推出“分层出售、10年分期付款”的方式，面向广大中下层市民，一改过去地产业经营方式，一时风生水起。1963年，李兆基与冯、郭两人另组新鸿基企业有限公司，由郭得胜担任主席，李兆基任副主席兼公司总经理。三人联手，在地产界闻名遐迩，博得“三剑客”之名。

1972年新鸿基地产股票正式上市，“三剑客”正式分手。 随后李兆基虽另起炉灶，但很快又通过增持股票成为新鸿基的大股东，时至今日仍担任新鸿基董事局副主席一职。

从建立伊始，投资内地便成为了新鸿基除香港以外的另一大土地储备来源。据媒体报道，郭得胜在世时不止一次说：“除了在内地投资之外，新鸿基不会考虑将资金调往海外。”

尽管郭得胜在1990年便已去世，但继承了父亲遗志的郭家兄弟并没有停下在内地投资的脚步。1980年参与广州中国大酒店项目后，新鸿基陆续在北京、上海、杭州及广东中山多地购置地产物业。新鸿基惯以打造地标见长。

著名的香港“维港门廊”、上海国际金融中心，都是举世瞩目的城市名片建筑。香港中环，北京王府井，上海外滩陆家嘴，都能找到新鸿基的标识，这些如今寸土寸金的地段，到处都有新鸿基的地标项目。不夸张地说，新鸿基买下了中国最贵的地。

新鸿基公布的数据显示， 截至2016年12月30日，新鸿基集团在内地的土地储备为656万平方米，其中532万平方米为发展中物业，124万平方米为已落成的投资物业。新鸿基计划将其中六成建为高级住宅。

在新鸿基2016年公布的董事局主席报告书中，特别提及了新鸿基对于内地房地产市场的看好。报告称，尽管近期有个别城市推行楼市调控措施，但内地住宅市场有利的整体政策环境下表现不俗。住宅需求稳健加上买家信心充足，令一线城市的楼价进一步上升；其他城市的库存水平亦显著下跌，成交量增加。

共同看多内地市场

在内地的物业收入给新鸿基带来了不菲的利润。2016年财报显示，仅租金收入方面，来自内地的总租金收入按年增长12%，至人民币29.68亿元。新鸿基表示，未来集团将继续运用本身的专长和经验，在内地发展高级住宅和地标式综合项目。而郭家兄弟经营新鸿基20年以来，公司的市值已达2000亿港元，资产比他们接班时增长近8倍。

虽然表示目前内地地价太高，但新鸿基仍然想方设法拿地。不仅徐家汇地王，同时也在浦东和宁波连夺两地。2015年，新鸿基联合万科、绿地以54亿元拿下上海南站商务区地块。

据统计， 截至目前，恒基兆业在内地的北京、上海、广州、长沙、成都、南京、重庆、大连、西安、杭州、苏州、沈阳等16个城市拥有29处物业地产。

恒基兆业2016年财报显示，其在内地的业务取得了不俗表现。中国内地物业发展销售收入84亿港币，占集团全年物业销售收入的43%。2016年年底在内地拥有64平方米已建成投资物业，租赁总收入17亿港币。

除了地产项目，恒基兆业旗下的港华燃气也在内地多处投资。资料显示，目前港华燃气在山东、安徽、河北、江苏、广东、河南、江苏和吉林等25省份共取得了212个项目。