新零售与地产商合作，塑造商业地产新生态

当实体企业被电商围困，觉得生意越来越难做的时候，电商们却开始“杀回马枪”，渗入线下，疯狂扩张。截至记者发稿，苏宁小店已在近5个月的时间里开了400家店，而阿里巴巴旗下的盒马鲜生也已在13个城市开了46家门店……一场被称为“新零售”的行业悄然开始。

现象：电商线下疯狂开店

在百荣商场，北京第11家盒马鲜生正紧锣密鼓地布置着，预计最早在6月开业。4月28日盒马鲜生宣布在10个城市同时开出门店，至此其店数达到46家，已建成首个新零售全国城市网络。

自2016年10月马云在云栖大会上第一次提出“新零售”概念至今一年半的时间，零售行业已经发生了翻天覆地的变化。

2017年12月11日，永辉超市发布公告称，腾讯将获得公司5%的 股份，还将对永辉超市的控股子公司永辉云创增资，获得增资后15%的股权。永辉云创最主要的两个项目是2015年开始的生鲜便利店永辉生活和今年1月开始的生鲜超市超级物种，前者已经开出200家门店，后者预计2018年全年门店数可突破100家。

此外，腾讯还完成了对乐福中国、海澜之家、步步高超市等线下零售的布局。

阿里巴巴则形成了基于家电数码、快消超市、服饰百货、餐饮美食、家装家居等板块的新零售版图。

2017年底京东集团也开始了新零售市场的布局，京东的首家线下生鲜超市7FRESH今年1月在北京亦庄开业。京东集团副总裁、7FRESH总裁王笑松表示，2018年7FRESH将覆盖北京，未来3到5年，7FRESH将在全国铺设超过1000家门店。

原因：网售增速减缓 电商拓展新渠道

据记者了解，天猫、淘宝、京东等在线平台都是基于流量变现，从而实现企业盈利。据国家统计局数据显示，全国网上零售额的增速从2014年的49.9%连续三年下滑至26.1%。线上流量获取成本、难度不断上升。为此，电商开始拓展新的渠道以获取流量。一种名为“新零售”的业态因此诞生，与以往的制约实体商业发展的库存和积压不同的是，市场变成按需生产。

目前，电商平台中的预售和试销功能就是基于新消费关系下的一种手段，以此精准地推算出市场需求，给下游的供应链下订单，实现零售企业的“轻资产化”。

中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰称，“新零售”的核心在于利用大数据、人工智能等技术手段解决产能落后、提升生产效率。通过对数据的采集与分析，实现对消费者的精准洞察，减少产能的低效与过剩，并对商品的生产、流通、销售等环节进行改造，提升服务体验。进而重构商业活动中的三大关键要素——人、货、场的结构与关联性，生长出与以往不同的商业生态圈。

背后：地产商助力 新零售落地

电商从线上走到线下，则需要实体项目“落地”。 近半年来，阿里、腾讯、京东、苏宁等互联网、零售企业频频与地产商互动，拓展线下资源。

去年年底，苏宁集团董事长张近东表示，将与万达集团、融创中国、新华联、恒大等国内主流的300家地产企业合作。 以“租、建、并、购、联”的方式 ， 在未来3年将布局15000家线下门店和2000多万平方米的商业实体，到时店面总数近2万家。

今年3月，盒马鲜生与包括印力、新城、恒大、碧桂园、融创、世茂等在内的13家全国性地产商签订了新零售战略合作协议。此次战略合作达成后，地产商将在全国范围内为盒马鲜生 提供门店物业及相关服务支持 ，打造基于社区的生活服务中心；另外，盒马鲜生也将发挥数字化优势，支持合作伙伴的线上线下一体化升级，共同探索新零售的各种创新业态。

去年，京东宣布将围绕商业地产、产业地产等领域搭建团队，与开发商、代理商定制式合作。 就在进军房地产业务不久后，京东推出了新零售品牌7FRESH。

分析：优劣互补 各取所需

明源地产研究院认为，作为小区配套的社区商业，从诞生之日起就有自己的硬伤。过去开发商卖房才是他们利润来源的大头，对于底层商铺就是一卖了事。线下实体店租金高昂，面对电商的冲击，走向关店、倒闭也就不足为怪。

但现在最新的趋势是，传统电商发力线下新零售， 在社区商业地产的领域内，大都满足 社区的生活需求 ，专注于 生鲜、电子产品 等高速流转、单价高产品的售卖。 与传统商业地产最大的不同在于，新零售里，互联网即时通信的特点可以让店面的坪效比大大提升。

对此，易居智库研究总监严跃进认为， 京东等零售商和传统开发商合作的 资源互补效应 十分显著 ，一方面持有商业地产项目的地产商满足了零售连锁布局布点的需要，另一方面新零售模式将无人超市进驻商业地产项目可满足其营销需要。

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