独家 | 传蛋壳公寓获新一轮融资，估值100亿元，分散式公寓春天来临？

亿欧近日消息，互联网 长租公寓 运营商蛋壳公寓（下文简称蛋壳）据传已获得新一轮融资，估值100亿人民币。如传言属实，本次将是蛋壳今年第三次融资，上一次融资是在今年6月，资金主要用于产品升级、品牌建设、系统研发。

分散式占比七成，或成为主流？

迈点研究院2017年度中国租赁地产（公寓）品牌白皮书的数据，截至2017年，切入长租公寓领域四大玩家中，按照门店数量占比来看，最多是创业系。房产系、中介系、酒店系、创业系分别占比为：21％，5％，11％，63％，而蛋壳便是创业系中的一员。

伴随着供给侧改革，“租售并举“，“房子是用来住的不是用来炒的”等一系列政策颁布应运而生了租赁市场。2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活型服务行业，并提出将重点支持长短租业务的发展。2017年7月18日，住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓展住房租赁业务，以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。

作为一家以数据驱动为核心，提供高品质租赁生活的长租公寓运营商，蛋壳依托“互联网+房产+金融”在近三年入驻北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、等8个地区，官方数据显示，截至11月底，管理房间数量超过25万间公寓。

根据相关研究数据，从房源和经营方式来看，目前主要分为集中式及分散式两种。 2017年，中国公寓市场分类占比情况中，分散式公寓占比为74.6%，集中式公寓占比为17.2%，分散式在行业中占比七成。 在全国1000多家分散式长租公寓领域，房源主要集中在自如、青客、蛋壳等五大拥有较大房源的头部企业手中 ，蛋壳位居第三。

租客维权，负面不断，蛋壳置之不理？

 2018年对于蛋壳来说是平凡又不平凡的一年。一方面，自自如甲醛事件以来，蛋壳先后爆出了“租金贷”，“设施不完善”等一系列问题，最近传出蛋壳叫价4亿美元求收购事件，一度成为行业热点。

 亿欧查看了企业经营过程中曾经受到过的行政处罚， 发现截至目前共有379起，其中涉及资金挪用、服务不到位、价格不明等情况。

 据亿欧多方了解，蛋壳维权事件频频发生， 其主要集中在深圳和北京 。租客申请维权主要出于以下几方面原因：

1.      蛋壳实际线下提供的服务与合同不符 。（如北京多位租客遭遇合同签署集体供暖，而实际情况是需要租客个人承担。）

2.      蛋壳方不及时回应租客对房屋指出的问题。 （如北京某租客称自己已维权两个月依然没有得到回复）

3.      房屋疑似甲醛超标；

4.      租客退房遭拒，被要求缴纳违约金

 亿欧联系了上海蛋壳的一名公寓管家，在与上海蛋壳方沟通的过程中，发现了在业务层面上蛋壳出现的几个问题：

1， 管家的服务态度问题。 亿欧此前联系过一些服务品质较好的公寓管家，管家从现场照片采集，租金价格商讨以及租后服务方面一小时内给出完整回复。而蛋壳管家对现场照片采集的要求不予以回应，且回复效率低。

2，  业务跟进体系不健全。 与上海管家取得联系后，亿欧相继接到了来自北京、上海多位管家的来电，来电内容重复涉及选址、租金范围以及租房要求。

受资本青睐，蛋壳会成为“空壳”吗？

即使服务还存在优化空间，但是分散式公寓领域的资本活跃度还在不断增高：除了蛋壳以外，背靠链家的中介系巨头自如在2018年年初也完成了40亿元A轮融资，并在近期宣布将不久在境外上市，估值约为200亿元，表明了“以技术驱动精细化的管理模式”也让资本看到了未来良好的发展前景。

对于长租公寓未来市场，蛋壳执行董事长沈博阳曾说，“互联网公司强调的是DAU(日活跃用户数量)，蛋壳公寓是深度的DAU。用户一天花这么多时间在蛋壳公寓里，积累了大量的数据在平台上，未来的想象空间太大了。”

在用户活跃度上，据相关资料公开显示，截至今年7月份，自如的MAU（月活跃度用户）达到了170.63万，而蛋壳的用户活跃度MAU是17.65万， 蛋壳用户的活跃度是自如的十分之一。

与拥有庞大的物业资源，获客能力，且背靠链家的自如相比，蛋壳确实存在不小的压力。

除了融资，蛋壳在金融产品领域涉足颇多。 2016年，蛋壳在众筹客平台发行包用以融资；今年7月，蛋壳获建行租赁类借贷；2018年8月，“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”成立，计划总规模为2.035亿元，成为首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS。

在融资工具上，业内一家集中式公寓房地产商告诉亿欧， 金融工具的使用需要从两个维度考量。 对于租户，可以根据一定自我需求适当进行选择；对于长租公寓品牌方而言，如需要大规模可持续发展，必要的资产证券化，ABS，以及合理的融资工具是较好的选择。

与集中式公寓相比，分散式公寓在产品层次上更满足C端租客需求，较集中式更加丰富，租客选择多，市场容量也相对较大。但是也存在一定局限： 第一， 对于资金依赖较大 。由于布局分散，服务半径大，人员配对相较于集中式公寓多，普遍存在成本高，因而对于持续性的资金供给会有一定要求。 第二，竞争力不明显。 长租公寓本质上依然是房产属性，拥有互联网基因与地产企业或深耕地产多年，容易忽略对产品本身运营能力的提升。

蛋壳执行董事长沈博阳曾预言： 三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽。 此次融资以后，蛋壳是否能够在产品运营商做相应的改善？我们拭目以待。

编辑：王玙珺

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