年终总结丨2016房产行业十大关键词：创业的路上一片漆黑

亿欧网 • 8年前扫码分享

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在即将过去的2016年里，房产行业发生了不少新鲜事。政府高举供给侧改革的大旗，号召房企齐齐加入“去库存”的大军，正当“地王”频现、楼市加码的时候，却又迎来了“限购限贷”的国家政策……如果你以为我想说的只有这些，那你就错了。

事实上，除了楼市调控，亿欧更关注以 房产服务 和 业务创新 为主的房地产全行业，比如开发商、商业地产、长租公寓、房产中介、在线短租、联合办公、房产金融等等。为此，亿欧整理了2016年房产行业十大关键词，它们分别是： 重组并购、去库存、盘活存量资产、政策落地、消费升级、金融牌照、VR+房地产、房产营销、大数据、倒闭潮。

一、重组并购

2016年的房地产行业延续了去年房企并购重组的大潮，一年内发生了近十起并购重组事件，行业格局生变。

3月14日，中海与中信纷纷发布公告称，中海将以最终交易额为310亿元的已发行占股本约10%的股份及资产作为对价，正式收购中信旗下分布在国内24个城市的126个项目，建筑面积达2352万平米，项目总价值为1096.39亿元。

4月24日，恒大地产以36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。

8月10日，万通地产发布收购报告书，本次收购完成后，嘉华控股持有万通地产股份占发行后总股本比例为35.66%，将成为万通地产的控股股东，嘉华控股由此正式入主万通地产。

8月21日，万科H股披露了收购黑石集团名下商业地产公司的公告，收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。

9月16日，融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议。融创拟收购融科智地42个项目的相关股权及债权，总代价约为138亿元。

11月10日，绿地控股发布公告称，绿地集团将通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权，交易价格初定为人民币51.63亿元。

11月13日，深深房A发布公告称，公司拟以发行股份及／或支付现金方式购买恒大地产100%股权，凯隆置业将成为公司的控股股东，恒大借壳回归A股将指日可待。

12月6日，中航地产与保利地产发布公告称，保利地产将以20.3亿元的价格收购中航地产9个房地产项目，总建筑面积331万平方米。

这些频频发生的收并购案例一方面代表了房企将向资源集中化的方向迈进，另一方面也昭示着房地产将进入整合时代。

开发商的数量将呈现日益减少的趋势，中小型房企在面临转型乏力、资源优势不足的情况下，极有可能投身于巨头的怀抱。因此，未来很可能还会有更多并购重组的事件发生。

二、去库存

2015年12月，中央经济工作会议提出，将“去库存”正式纳入2016年中国确定的五大经济任务之一，拟解决全国商品房待售面积过大的难题。

2016年5月1日，政府全面推开营改增试点，降低整个房地产行业的税负，促进了房地产交易的活跃性，在一定程度上减少了房企去库存的压力。

据国家统计局数据显示，从总体上看，2016年商品房待售面积呈现下降趋势，1-8月，待售面积连续6个月减少，房地产库存持续下降。此外在11月末，商品住宅待售面积为40457万平方米，同比下降8.2％，去库存取得初步成效。

但上半年以来，多个库存较少的一二线城市的房价开始持续上涨，带动了商品房的销售。事实上，房地产的库存结构去化依然非常不均衡。

据瑞银首席经济学家专家汪涛表示，今年热点城市的快速上涨掩盖了大多数三四线城市仍在艰难去库存的“真相”。由于资源和资金的驱动作用，人口流向较密集的一二线城市的去化已得到了较大缓解，但三四线城市仍然面临着较大的去库存压力。由此看来， 去库存仍然是2017年房地产行业的发力点。

三、盘活存量资产

由于原有业务已经难以再拉动更多的消费需求，再加上商业地产供应过剩、住宅开发的“天花板”已现等问题，开发商在2016年开始进行不同领域的跨界业务创新，希望借此来盘活存量资产。

在 金融与地产服务领域 ，多家房企上线了互联网金融平台，比如金地集团的“家家盈”、碧桂园的“碧有信”以及佳兆业的“佳兆业金服”。此外，万科也以增资扩股的方式入股鹏金所，藉此进军互联网金融。

在 养老地产领域 ，万科于12月9日首度对外公开了养老产业的业务布局，宣布已建立了社区、机构、居家三大产品闭环。

在 医疗健康领域 ，绿地集团宣布将与预医到家一起打造基于社区的家庭医生计划；宋卫平在绿城服务举办的绿城园区健康服务生态体系发布会上宣布，将持续进行“大健康、大医疗”的深度布局。远洋集团通过新项目海医汇国贸CBD医疗中心正式进军基础医疗领域。

在 产业地产领域 ，碧桂园启动了综合产业地产项目——“科技小镇”，远洋推出远洋·云谷智能核心研发产业园，正式进军产业地产。

在 长租公寓领域 ，万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”、旭辉的“领寓”，以及招商推出的“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三类产品均于2016年正式对外推出，不得不说，长租公寓已成为开发商试水新业务的重点对象之一。

此外，在 联合办公领域 ，龙湖地产携手联合办公品牌“梦想加”发布 “一展空间”，首创置业也与优客工场、共享际三方达成合作，拟助力于盘活存量资产。

尽管有行业人士认为，上述开发商对新业务的试水并不代表着真正的业务转型，而是先来“探探路”，但如何盘活存量资产已成为房企们当下关注的热点话题。这些新业务的成果或将在明后年得以呈现，我们且拭目以待。

四、政策落地

2016年，国家为规范房地产行业的健康发展下发了多项政策，其中有不少政策将直接影响房企的未来发展。

今年国庆期间，近20个城市分别发布了新楼市调控政策，其中多以限购限贷为主。在本地户籍、已缴社保年限、购房贷款记录、公积金与住房商业贷款比例等方面作出了诸多限制，在一定程度上影响了房价涨幅，并对投资性购房起到了抑制作用。

8月16日，住建部联合六部门召开新闻发布会，共同解读了此前联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求规范中介服务行业、完善行业管理制度和加强中介监管。此外，住建部两度公布了75家违法违规的房地产开发企业和中介机构名单，严查高压的态势频现。

与此同时，有关房地产税立法的话题再次被提上日程。12月2日，国家税务总局在规划中特别提出，将推动房地产税立法，但未明确税收立法完成时限。

政策的推进将对有关行业的发展产生直接或间接的影响，这一点尤其值得行业人士认真思考。

五、消费升级

消费升级在2016年被屡次提及，它不仅带动了文创影视等行业的快速发展，同时也对房地产行业产生了不小的影响，而这种影响主要表现在房企的服务意识的转化上。

第一，它倒逼房地产的品质时代回归。 从开发商的角度上看，2016年多家房企都在由住宅开发商向服务运营商的角色转变，这不光是由于一二线城市的住宅开发逐渐遇到困境，重要的是消费升级的思潮使得用户更重视自身的精神需求，服务的价值开始凸显。开发商需要回归品质时代，而优质服务则是提高顾客转化率的有效途径。

第二，它为众创空间、联合办公、在线短租等领域带来了新的商机。 近年来，人们对于办公环境要求的提高助长了房地产相关产业链的兴起，这正是消费升级对于房地产的衍生行业起到的推动作用。因此，借助开放式办公和创业资源优势的联合办公获得了快速发展的机会，与此同时，主打“分享经济”理念的在线短租在2016年也屡屡传出获融资的好消息。

第三，它带动了交易服务方面的创新，提升了行业运转效率。 除了基于空间的创业创新行业得到发展以外，公寓、装修、线下流量的转化、交易服务、社区服务、建筑材料的创新、零售新业态、空间的创新应用等也正在面临消费升级所带来的利好影响。

六、金融牌照

10月14日，国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”；取得相关金融资质的，不得违规开展地产金融相关业务。

类金融牌照并不容易获得，在监管力度日趋加大的情况下更是如此，不过，正因为获得金融服务领域经营许可是政府进行市场管制的有效手段，不合规的中介平台将因此受到更多政策的制约，将助推行业的洗牌。

七、VR+房地产

2016年被称为VR元年，这种“新”技术的出现也将变化衍生到了房地产领域，不少房企纷纷将VR看房视为一种新的营销手段。

8月份，绿地传出16天销售15个亿的新闻，其中就有VR技术的助力。除绿地之外，万科、万达、龙湖、远洋、盛大天地、香港置地、当代置业等房地产商都在今年陆续推出了VR看房的体验服务。

不过据行业人士表示，当前VR+房地产的市场仍然比较浮躁，很多开发商使用VR看房的目的只是需要营销噱头，但真正优质的VR内容要能够提高房地产行业的服务效率。目前，VR还难以实现真正的价值。

八、房产营销

限购限贷等一系列政策的出台以及互联网金融监管力度的加大，均增加了开发商的售房难度。这意味着房产营销服务公司有望得到更多的关注，渠道营销将在开发商的营销策略中占主体地位。

在房地产行业中，房产营销领域传出的消息并不多见。媒体多关注于开发商、房产中介等直接交易平台，甚少注意到这些服务于开发商、促进房产交易的营销服务类企业。但在当前的市场环境下，房企对房产营销服务公司的依赖性将会随之上升，服务的重要性开始显现。

九、大数据

2016年，房产服务悄悄地迎来了需求的爆发期，这种情况在移动端尤为明显。

据易观智库的数据显示，2016年前三季度国内移动房产服务活跃用户持分别为2694.8万、3526.1万、4129.3万，呈明显的上涨趋势。而在所有的房产APP中，链家的用户使用频次最高，人均启动次数分别为26.95次、27.43次、29.85次，用户粘性较强。

事实上，这种用户粘性的提升与大数据的积累脱不了干系。链家从2008年开始进行数据沉淀，积累了多年的房屋信息数据，并从2014年起投入大量技术与资源集中发力大数据，不断提升行业效率、改善用户体验，不少房产中介近年来也开始投入资金集中做大数据。

这种以大数据为核心的体系不光激发了房产服务市场的巨大潜力，还使大数据在房产服务领域得到了深度应用，突破了单一的产业边界。不过就目前而言，大数据与房产服务的结合才刚刚开始，更多的作用将在2017年得到呈现。

十、倒闭潮

在房地产领域，最后一个提到的关键词是“倒闭潮”，不少企业在2016年纷纷退出了市场，引发了诸多争议。

2月，“地库”的孵化器倒闭，创始人杨炳龙于春节前在朋友圈发出一条消息：成立四个月，烧掉100多万的孵化器准备转让；4月，深圳市南山区孵化器明星项目之一的孔雀机构所在的建筑被物业公司拆除，入驻的创业团队被提前通知尽快撤离。

6月10日，丁丁租房正式宣布停止运营；7月，快有家总经理赵卫东失联，卷款2000多万元跑路；8月，上海艾可士商务咨询有限公司在上海的16个联合办公网点均关闭，租户全部被迫撤离；10月，北京联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭，入驻创业者全部搬离；12月21日消息，有媒体及自媒体爆料称，原安居客创始人梁伟平二次创业公司安个家破产倒闭，后者于26日确认了此消息。此外，租房分期平台趣租、月租宝、住了呗、租霸均悄悄退出了市场。

这些企业纷纷退出市场的背后暴露出两大原因：一是盈利难、企业不具备造血功能；二是资金链断裂、业务难以为继，无论是哪个理由都能轻易地将一家企业击溃。

而这一轮倒闭潮发生的源头值得引起行业人士的重视。毕竟在房地产行业的多数新兴领域中，真正拥有业务“壁垒”的企业仍是少数，如何更好地拥有核心竞争力将是每家房地产企业需要认真思考的问题。否则，保不准下一家倒闭的企业就是你所在的公司。

总结： 除了上述十大关键词外，房地产行业在2016年还发生了很多大事，很难一一进行梳理，如果你对盘点的内容有不同的看法，欢迎共同探讨。在当下，部分领域的洗牌期已至，创业公司在2017年将会面临更大的挑战。

开发商将大举进军联合办公，在线短租的热度不会下降，长租公寓会迎来多方落子，商业地产待开发新的盈利模式，更多金融平台的合规性将受到严格审查，房企去库存的压力在短期内不会下降等都将是接下来房地产行业即将迎接的挑战。

我们即将阔别“曲折”的2016，拥抱“前途未卜”的2017。 不过，房产服务终归也是一桩万亿级的大生意，关注巨头动态、积极进行业务创新的企业在未来或将大有可为。创业的路上一片漆黑，没有人会手把手地教你如何创业、该往何处走，唯一可以依靠的只有心里的那一盏明灯。祝大家明年好运吧！