资本围猎物流地产，需防范泡沫切勿一哄而上

物流地产 正被多股力量“围猎”。

万科 近日发布了8月份销售及近期新增项目情况简报。简报称，8月份万科新增物流地产项目5个，分别位于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。

除万科外，房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。专家指出，大体量资本的进入必然加剧物流地产的竞争；与此同时，也给投资方带来了许多挑战和隐患。

资本“围猎”物流地产

万科在物流地产方面早有布局。2015年，万科成立了万科物流地产发展有限公司，专门进行物流地产开发。2016年，万科物流地产获得了18个物流地产项目，总建筑面积约147万平方米。而根据计划，今年将再增加150万平方米的物流地产项目。

事实上，多股力量正在加紧布局物流地产市场。据了解，除万科外，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向； 京东 、 阿里 等电商早已涉足物流地产领域；而作为金融机构的代表，平安也在积极抢滩物流地产市场。

美国调查机构世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示，有61%的投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，同时物流地产板块也受到更多投资者青睐。

西南证券分析师表示，物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。由于中国的定制和高标仓储设施严重不足，而电商和消费需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量。

戴德梁行发布的报告也称，过去10年间，中国物流地产市场迎来爆发式增长，整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。

然而，强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。戴德梁行的报告预计，至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长的一段时期内，中国物流地产市场将维持供不应求的态势。

普通地产业务难度加大

业内人士指出，物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发，物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企争相布局的战场。

广发证券认为，从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。

分城市来看，尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市，但考虑到其土地成本也相对较低，从收益率角度来看，供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

中国社会科学院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平告诉《经济参考报》记者，物流地产之所以获得资本青睐，有两方面的原因：

一方面，近几年普通房地产市场特别是住宅市场存在明显泡沫，房企出于避险需要急于寻找新的发展方向。同时，国家加大了房地产调控力度，使得普通房地产经营开发难度增加；

另一方面，随着经济快速增长，物流地产需求大增，特别是最近几年网购的迅猛发展，让物流的集聚规模和集聚方式均要求大变革，一些原来由商业企业经营的店面、门铺需求大减，而仓储及仓储现代化调配的需求大增。

清华大学互联网产业研究院副院长刘大成认为，目前地产投资出现两大趋势：一是用房地产杠杆撬动资本，在海外大肆投资文化、体育、娱乐和旅游业等疑似转移资产的行为，已经被严控及严打；

二是近年来PPP（政府和社会资本合作）大行其道，而物流园区投资回报期虽长但回报稳定，适合风险厌恶型投资。因此，资本青睐物流地产成为一种必然。此外，国家出台了一系列推动物流业发展的激励政策，作为物流业降本增效最易实现的多式联运和物流园区建设，自然成为各地政府争相发展和支持的项目。

需防范泡沫切勿一哄而上

不过，专家也认为，物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，规划与运营物业产业链生态，将占用开发商较大的精力与资金，这对开发商而言，将是一大考验。

中国指数研究院前不久发布的报告显示，前些年，物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况，而近来土地成本提升较快，但物流地产的投资回收期通常在15年以上，这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。由此可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，物流地产将面临结构化发展机遇。

刘大成分析认为，对于投资方而言，发展物流地产将面临三重挑战。

首先是物流地产投资回报期较长，收益更多依赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内回收投资的主要原因，一方面是因为普洛斯具有覆盖全球的物流配送基础设施和面向客户的“一站式服务”；另一方面则是由于在规划之初，普洛斯就与电商、制造业巨头和第三方物流企业达成长期租赁协议，保证了稳定而持久的投资回报。

其次，物流地产的成功运营，要么有本地区域化产业生态链的支持，要么有横向网络化平台的支撑，或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨，这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中获取竞争优势而维持生存、赢取利润。

第三，只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价，才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

而在李恩平看来，物流地产面临的挑战和隐患主要还是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营，客户主要是物流企业，很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此，对开发企业来说，应该做好每个项目的调研和可行性研究，比如所在区域物流市场规模和市场类型、已有的物流地产规模和使用情况以及所选项目是否具有较佳的地理区位等，只有具有区位优势的项目才可能真正集聚物流企业。

“只有真正符合市场需要的物流地产项目才能去开发，千万不可一哄而上。”李恩平说。