苏宁、京东频拿地，加码物流地产投资

苏宁云商子公司江苏苏宁物流近日拟参与发起设立300亿元规模的物流地产基金，用于物流地产领域的投资与建设，目标是实现1200万-1500万平方米的管理仓储规模。事实上，多家电商企业纷纷加码物流基础设施建设，物流地产是其中的重要领域。 电商、房企、金融机构等都在抢滩物流地产。

设立物流地产基金

根据公告，苏宁云商全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司拟联合发起设立物流地产基金。首期基金目标募集资金规模50亿元，主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发高标准仓储物流设施。基金目标总规模（含首期基金）为300亿元。同时，通过具体项目层面匹配相应的融资安排，实现管理仓储规模1200万-1500万平方米。

近年来，苏宁物流加快基础设施网络建设，提升物流运营效率。 2016年末苏宁物流协议收购天天快递70%股份，双方将在仓储、干线、末端等方面整合资源。三季报显示，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套总面积628万平方米，拥有快递网点近20000个，物流网络覆盖全国352个地级城市、2810个区县城市。

苏宁表示，伴随零售业务规模的持续增长，用户对物流服务时效要求日益增强，同时物流能力对外开放不断深化，公司加快获取物流仓储资源。

中金公司指出，苏宁云商本次联合深创投设立物流地产基金，将采取 “开发-运营-基金运作” 的轻资产运营模式，有助于苏宁盘活自身高标准仓储物流资产价值，回笼资金进行再投资，持续获得更多物流仓储资源；同时，该基金将市场化收购其他仓储物流设施，有助于苏宁输出物流仓储与运营管理能力，实现轻资产快速扩张。

加码基础设施建设

加大对物流基础设施建设成为电商行业发展的共识。 三季报显示，截至2017年9月30日，京东在全国共运营405个大型仓库，总面积约900万平方米，同时加大智慧物流和智慧供应链的技术投入。 京东表示，通过加码物流建设，零售基础设施的地位不断夯实。随着这些物流基础设施持续向第三方商家开放，将为京东产生可观的边际收益。

物流地产属于物流业与地产业的交叉领域，目前成为地产投资的热点。 根据戴德梁行发布的报告，过去10年间，中国物流地产市场迎来爆发式增长， 整体市场规模从2005年的不足3亿元增长到2016年的超100亿元。在物流地产领域，京东一直在跑马圈地。从2009年开始，京东在江苏宿迁、上海嘉定、北京亦庄以及重庆、揭阳、武汉等多个地区拿地。截至2016年底，京东已在全国15个城市拿下390万平方米土地。

房地产企业同样重视物流地产布局。 今年10月，房地产业龙头万科成立了物流地产投资基金，同时在多地投资物流地产项目，并参与了全球领先的物流地产商普洛斯的私有化收购；绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展方向。对于金融机构，平安也在积极抢滩物流地产市场。

投资回报率较高是物流地产受热捧的重要原因。广发证券认为，从投资回报率看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前一线城市的物流地产收益率在6.5%-7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

对电商企业而言，除了投资回报、物业增值外，还存在产业链方面的协同。零售专家指出，电商企业自有物流资产价值高，通过合资成立物流地产基金，有助于盘活资产，加速物流能力提升。

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