深度：普洛斯——物流地产霸主的商业本质

2003年，普洛斯进入中国时，只是一个小小的代表处。6年后，它成为中国最大的现代物流设施提供商。

截至2018年2月，普洛斯及旗下品牌环普，在中国38个战略性的区域市场投资、开发并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3300万平方米。 同时，普洛斯还基于支持 物流 、 新能源 及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。

发展如此迅猛，不禁使我们思考， 普洛斯的商业本质是什么？ 又能给我们带来哪些启示？

一、普洛斯做对了什么？

1、本土化

与许多跨国企业一样，普洛斯在中国的发展选择的是“以华治华”，在其中立下汗马功劳的包括普洛斯的灵魂人物梅志明，后来创立了上海易商集团的沈晋初，以及目前主要负责普洛斯环普业务的赵明琪。通过并购与合资等方式与手中已经握有仓储土地的本土企业合作，打入中国市场。随着竞争的日趋激烈，普洛斯更是与本土企业合纵连横，达成战略同盟，从土地和股权两条线去加强自己的产业链条和业务资源的掌控力。

2、构建高效网络

物流的核心本质在于效率提升，而物流地产，作为一个基础设施行业，最重要的就是能否铺设一个四通八达的网络，抢占核心关键位置，构造资产壁垒。除了自己投资开发，普洛斯还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速扩张，打造出一个分布广泛的物流设施网络，为有效服务客户奠定了基础。

3、资本高手

普洛斯是一个运气非常好，又非常懂得“借势”的企业。这个“势”的一个重要组成部分来自于其高效精巧的资本运作体系。仓储设施的特点是投资大，收益不高但稳定，是一个资本密集型行业，收回投资成本时间较长。如何既能够解决资金难题，同时又能让自己变轻？

普洛斯一方面通过基金模式放大杠杆，前端引入股权投资方，后端通过债务融资放大杠杆。更重要的是，通过将资产置入基金，普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。

另一方面普洛斯通过各类兼并收购壮大自己，如1991年并购MeridianIndustrial Trust，2004年并购Keystone，2005年并购Catellus等，同时借着美国跨国企业客户在全球扩张的机会，把自身足迹踏向全世界。 近年来，随着一手地获取难度不断增大，普洛斯更是在全球范围内动作频频，如收购盖世理欧洲资产包等。目前全球排名第一的安博（Prologis）五一假期刚刚宣布收购美国DCTIndustrial Trust，京东也于近日宣布入股宇培，可以想见，2018物流地产市场亦将风云再起。

二、普洛斯的商业本质是什么？

基础设施提供商？不动产资产管理平台？都对又都不对。基金模式缩短回收周期也好，杠杆撬动管理资产规模也好，都是普洛斯商业逻辑的外在表现，其中深层次的逻辑在于： 用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应。普洛斯正是深谙此道，将这两者有机结合，并有效地付诸实践，才打造出今天的物流地产王国。

1、商业模式——从“包租公”到“物流生态圈”

梅总在18年3月公布的一段官方短视频中，鲜少露面的他谈到对于普洛斯未来的构想——现代物流解决方案的提供者。 他将普洛斯定义为“一个平台” ，为合作伙伴提供后台支持、战略、资本、资金募集等等。

物流基础设施是物流行业里比较重的环节，普洛斯打造了一张地网，把物流节点、场地、仓库网络建立起来，零售、电商、第三方物流无论是谁都去租普洛斯的地和园区，这是“业主”的生意；在这个基础上，普洛斯发现企业需要的不仅仅是一个场地，更多的是如何解决运力、设备、资金等各类问题，于是开始为合作伙伴提供金融服务。

今天，普洛斯想要维持过去十几年间的迅猛增长已经不太现实，从增量为主转向存量为主，是整个物流地产行业面临的严峻考验。

如何破题呢？普洛斯的领导者已经认识到自己当下所能提供的服务广度与深度是不足的。因此近年来普洛斯不再是以往单调的横向扩张，而开始注重纵向的产业链延伸，尝试探索轻资产的运营增值服务和多元化业务，通过平台实现资源共享，打造物流生态圈，环普产业园、金融板块都是其长远布局的一环。基于此逻辑，普洛斯还会通过投资入股物流链条上具有优势的服务商获得平台式的业务协同与延伸空间。

2、金融模式——基金管理＋资产管理

物流地产的本质，不是在做房地产，而是在做资本运作，其本质是一个基金管理＋资产管理公司。截至18年3月底， 普洛斯实际基金管理规模达到460亿美元 ，同时表内资产的年均增速仅为13%（13-17年复合增速），显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产扩张。

快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到32%（15-18年复合增速）。

物流地产行业本质，用最白话来说就是：对的土地＋便宜的钱。此外物流地产行业对于产业资源及综合运营的诉求与日俱增，不再只是单纯的土地与资本的游戏，而是探索与产业供应链结合的更高形态。

三、还能继续一骑绝尘么？

1、马太效应

物流地产有着很明显的马太效应。首先是地少，中国各城市出让工业仓储用地都有定额指标，每年出让的的地块寥寥无几，而且工业仓储用地对于政府来说不赚钱，远不如住宅或商业用地。而物业开发是整个商业模式的基础，好的资产获取能力决定了物流园区项目的质量，物业管理及运营更是贡献了普洛斯大部分的利润数据，在这方面普洛斯具有先发优势。

2、资产壁垒

物流地产行业里，重要的事情说三遍，location、location、还是location，位置是最重要的。普洛斯的物流地产大多位于靠近城市中心与交通枢纽的绝佳位置，最具代表性的物流园区可分为毗邻或位于海港、空港、工业园三类。随着电商的进一步发展，仓储物流需求进一步加大，普洛斯在早些年代占下的坑将愈加珍贵，其物业公允价值、租金收益也将增长。

3、网络效应及规模经济

普洛斯分布于各主要城市的庞大设施网络为各大型零售商和第三方物流商提供了全国性布局，实现单一客户的多处租赁和合作，形成了客户粘性，提升了收入稳定性。同时，公司对物业建造商、物业管理方以及其他供应商具有较强的议价能力，能够有效降低开发、管理等各项费用。

四、对我们的启发

普洛斯的成功可以给我们带来很多启发，简单谈谈对自己触动最深的几点：

1、走差异化竞争之路

回顾普洛斯的发展之路，彼时其与一般的商业地产公司并无区别，投资组合包括工业地产、购物中心、写字楼等，但其创立者看到美国经济高速发展下需求量很大的物流地产，才有了今天的普洛斯。如今银行业竞争日趋激烈，金融监管态势依旧，差异化竞争绝不仅仅是一个口号，如何能够敏锐发现“危机”中的“转机”，成功转型至关重要；

2、用普洛斯标准化、服务化、网络化、平台化思维看待自身业务

随着行业竞争的日趋激烈，普洛斯这艘航母的船长能够清醒地看清方向，树立“平台观”这一大格局，通过立足仓储这一核心环节，切入物流产业，形成围绕物流生态的链条式业态组合。

3、轻资产运营

普洛斯通过轻资产运营的基金管理模式，成功实现规模效应，解决了资金这一大难题，资产由谁持有并不重要，重要的是由普洛斯运营。以更少的资本消耗、更集约的经营方式、更灵巧的应变能力，实现更高效的发展和更丰厚的价值回报，这也是对我们自身专业能力的考验。

4、科技引领未来

普洛斯通过投资等方式积极布局无人驾驶、仓储物联网等底层技术公司，“互联网+”的本质是互联网与传统行业的结合，银行业也是如此。但是这种结合并非简单的相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。

5、向运营商转变，向链条上下游延伸

对于物流地产商而言，未来必须向运营商转变，向链条上下游延伸，不再简单的做仓储，而是要让货物流动起来，让仓库变成作业场所和流动的端口。 可以预测，未来仓库可能不再按照租金，而是按照流量来收费。

本文由第五特战队·大宝看物流出品。“大宝看物流”为招商银行第五特战队物流行业研究的专题分享栏目，主要研究新经济环境下的物流行业生态相关。

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