专访梦想加创始人王晓鲁：联合办公不赚钱才是伪命题

在梦想加创始人王晓鲁看来，联合办公是一个盈利性很强的业态。这与当下不少人抱持的“这个行业没有前途”、“很难靠空间来获得盈利”等观点大相径庭。在亿欧采写过的多家联合办公企业中，确实有不少企业面临着业务亏损、入驻率不高、部门地区价格战激烈等问题。

不过，王晓鲁并不觉得这是阻碍企业发展的主要因素。他认为，如果一家企业的盈利情况非常不好，很可能是由运营效率不高和入驻率过低导致的。而较高的运营效率和超过80%的空间入驻率正是梦想加的优势之一。与此同时，他告诉亿欧，目前梦想加的单店盈利情况良好，并即将在2017年内实现整体盈利。

#打破传统的办公方式，梦想加以“科技办公”的方式切入市场#

梦想加成立于2015年5月，由王晓鲁、温梦飞、李文磊联合创办，总部在北京。它是一家主要通过技术手段为房地产、孵化器等企业提供智能化技术解决方案与专业运营方案的互联网公司，并致力于为创业者提供更舒适的办公环境和更好的联合办公条件。

王晓鲁告诉亿欧，梦想加成立的动因在于打破传统的办公方式，而这离不开当时的时代背景。 自从进入21世纪以后，随着互联网浪潮的兴起，公众的行为习惯以及对办公的需求已经发生了很大的改变。但从总体上看，在过去的很长一段时间里，市场上的办公形式以及办公环境依然还停留在传统意义上，已经无法满足大多数公司的需求和使用习惯了，而这恰好为联合办公业态在国内的兴起提供了一个大好时机。

与其他联合办公空间不同的是，自创立以来，梦想加就把“科技办公”作为企业发展的核心理念，这不仅是基于团队较硬的技术实力和企业基因，同时也是由合理的市场环境所决定的。他们认为，智能办公是大势所趋，包括企业管理、社区运营以及企业服务在内的空间管理要素都将往智能化方向发展。

#从空间设计、智能办公、空间运营三方面切入，破解联合办公不盈利的难题#

据亿欧了解，梦想加的部门划分与常见的联合办公空间的分工不太一样，在总数为100人的团队构成里，60%的人都是设计、研发以及软硬件开发人员。正如王晓鲁所说，梦想加并不是一家只做空间智能管理体系的公司，事实上，这家企业把主要精力投放在了空间设计、智能办公和空间运营三大方面。

首先，“科技办公”理念的实际应用离不开最基础的空间设计。 梦想加拥有一个十余人的设计师团队，负责所有项目的空间设计研发等工作，会通过建立具有品牌特色的标准和主题，营造出可以满足用户需求并提供综合性产品体验的办公环境，并且能够依据用户反馈进行后续的调整。而大多数联合办公空间的设计都由外包团队负责，难以保证主题风格的一致性与用户需求的高契合度。在亿欧记者参观梦想加位于百子湾的总部办公区时，看到了专属设计团队的设计区，内含多种模具、不同材质及颜色的布艺和纸板的小样等材料。

据王晓鲁介绍，一方面，空间设计团队能够将整体空间的装修及布局控制在较短的周期内，成本可控，且项目设计及功能与预期相符；另一方面，空间布局与企业的商业模式、各项功能是紧密结合的，必须经过与社区运营、智能管理等部门的反复沟通，才会达到较好的效果，这是外部团队几乎无法实现的。这无疑是梦想加的核心优势之一。

其次，梦想加通过购买多种基本设备和元件，将空间设计和软、硬件一起搭配，组成一个整体的系统，构成了独特的产品。 比如，在传统的空间系统当中，门禁、灯光照明、系统等都是分开控制的，而且需要从不同供应商处采购，并对相关人员分别进行培训。梦想加的智能办公体系则能够实现让一个保安控制所有的系统，原因在于它均由一套系统控制，不需要进行过多的培训。

这种功能其实是基于红外线控制和智能开关的原理，通过与整体的系统相结合，用户通过梦想加微信端口即能够实现控制或了解进出权限、财务、管理、各种能源与会议室的使用情况。此外，管理员或最后一个离开办公区的人可以直接在微信端双击相应界面实现所有电源的统一关闭，同时还可以进行远程控制（需权限），使整个办公流程拥有较好的流畅性。实际上，这是很多办公场所和咖啡厅都需要的功能。目前，梦想加已将集设计、运营与智能于一体的整套体系输出给合作方，并从中获得盈利。

第三，在空间运营方面，智能办公体系的搭建能够大大降低管理成本，并提高运营效率。 梦想加目前已实现每2000平方米的空间面积只由一个运营人员负责，而业内普遍需要4-5个人来管控。王晓鲁告诉亿欧，其原理在于智能办公体系能够将财务、订会议室、收发快递、场地进出等琐碎的日常事务实现自助处理。而运营人员只需要做真正需要人力来解决的事情，比如了解入驻企业、建立联系、举办活动等等，他认为，这些开放、共享的社群管理方面的工作才是运营人员真正需要做到的。

借助以上三个方面的优势，梦想加已实现了多个单店的盈利。而自2015年5月成立以来，它已获得了3轮融资。2015年6月，梦想加获得险峰长青、英诺资本等联合投资，具体金额未透露；2016年4月6日，梦想加获得数百万美元的A轮融资，由愉悦资本领投，险峰长青和唯猎资本跟投； 2017年2月14日，梦想加获得腾讯众创空间战略入股，并宣布已与腾讯开放平台达成全面战略合作关系。

#推出会员制的流动办公模式，用较高的城市空间密度捕获用户#

值得关注的是，梦想加在2017年春节后推出了会员办公制度，主要为具有灵活办公需求的人群提供便利性服务。在当前的办公市场上，具有流动办公需求的人群越来越多，比如新媒体人、自由职业者、各种外勤人员等等，而具备灵活办公属性的办公业态能够为他们提供一个专属性的办公空间，比起星巴克等休闲场所显得更为灵活、方便、舒适和高效。

在移动办公业务上，梦想加并不是第一个吃螃蟹的人。但王晓鲁并不担心行业内的竞争会影响到企业的发展。 原因有两点：一是梦想加主要基于微信端提供服务，用户不需要下载App既可操作，使用成本较低；二是其产品可以跨空间使用；更为重要的一点则是——梦想加从创立初始便基于长远的战略布局选择主打北京市场，拥有先发的“密度优势”，能够使用户在北京地区拥有更多的办公选择，较好地保障会员的便利性。

预计到2017年上半年，梦想加的空间数将为16个（含在建），总面积 为40000平米。其中，即将于三月中旬开业的松榆里、歌华空间的面积分别是2300平米和970平米。

在王晓鲁看来，联合办公是一门盈利性非常好的生意，它与传统的“二房东”的定义不一样。 二房东的模式是以更便宜的价格拿到场地，然后以更高的价格租出去。但联合办公不仅要做到这一点，更重要的是要挣更多科技创新和品类创新的钱，即通过上述方式降低运营管理成本，进一步地提高坪效。

据了解，梦想加的平均空间入驻率为85%，所有开业满3个月的空间均已实现了单店盈利，预计将在2017年内实现盈亏平衡。

本文作者周慧婷，亿欧专栏作者；微信：zhouhuiting1225（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。