深耕冷链物流，万科借力打造的物流版图

7月9日， 万科物流 将太古实业旗下 太古冷链 物流资产包收入囊中，该资产包涉及太古冷链在中国内地的所有仓库，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也被认为是继普洛斯之后，万科再次在 物流地产 画下的浓墨重彩的一笔。

目前，住宅地产、消费体验地产、产业地产（含物流地产）成为万科转型“城市配套服务商”的三大主要聚集地。

在物流地产方面，2014年万科成立物流地产事业部，通过投资、自建仓储等方式先后落地廊坊、武汉等，进军物流地产。2015年，撤物流地产事业部，正式成立万科物流地产发展有限公司，推出物流独立品牌“万纬”，物流地产开始突破发展。尤其在2017年这一年，投资收购近50家物流企业，一举新增项目300万㎡（约前三年之和），进军冷链市场，出资15亿与4家公司合资成立60亿专业物流地产基金，收购普洛斯，这也是万科物流事业迄今为止最重大的突破。目前万科在运营物流项目已达88个，而其在物流地产领域的投资运作仍在提速。

资本置业，打造全国冷链领先品牌的野心

① 合作共赢，万科要构建冷链物流大品牌

据万科物流对外表示，此次并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目，将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。不难看出，万科打造全国冷链物流领先品牌的野心。

去年7月，万科收购了沈阳链浑南冷物流园，后重新规划并于10月开园，成立万纬冷链平台。此举标志着其正式进军冷链细分物流市场。

今年以来，万科频频涉足冷链物流市场。

3月伊始，万科物流先是携手机器人企业深度合作智能物流装备，攻克物流技术和产品；随后与锐特信息合作，共建一套智慧冷链物流体系，以实现冷链物流全程可追溯系统；而后，又与G7一起，围绕数据+科技赋能，打造智慧冷链物流网。

万科执行副总裁张旭在今年初的业绩发布会上也表示，为食品安全助力，未来万科希望在冷链物流方面做出更多贡献。

我们看到，从进入冷链市场的第一步起，万科物流就采取了合作共赢的方式。对于擅长空间服务的万科物流来说，其优势是直接面对冷库建设环节。劣势在缺乏低温仓储、运输品控等专业技术运营力。故而，万科物流频频选择行业先行者，通过合作获取经验。此次选太古冷链亦是如此，太古冷链所有仓库均能作为区域仓储中心，并具备分拣配送功能，并设有多温区存储满足不同需求。

② 冷链或成万科物流标准服务商的重要突破口

同时，记者也留意到包括远洋、平安不动产等都在频繁介入冷链物流。在这些头部企业频频发力冷链物流的背后，冷链市场的想象空间一下被放的更大。如果说，电商、食品企业发力冷链市场，是为了打通上下游产业链，那这些开发商们纷纷布局又意欲何为？

作为消费者最后100米服务圈的组织者，开发商对于商业购买环境的打造已然得心应手，而今却唯独少了物流环节。选择进军物流行业，也是在多元化竞争中寻找平衡点。

从发展态势来看，电商繁荣、 新零售 下最后一公里的大消费模式正逐渐形成，生鲜零售催生下的冷链物流随之炙手可热。

从安全的角度来看，目前不少住宅区并不允许快递进入，开发商没有理由放弃这最后一公里的服务权。同样，作为万千社区载体的拥有者，万科发力冷链运输对接业主的本地生活圈也就合情合理了。

此外，从发展的角度来看，在整个物流流通过程中，物流地产以提供仓储空间及基础运营服务获得现金流乃是基本操作，而在此之后的多角度创新、资源整合走出适合自己的物流服务商之路，才能有扩大品牌影响甚至确定行业标杆的可能。在这发展进程中，投资新的细分领域如冷链运输、物流配送等都在开发商的选择之内，相比之下，冷链行业的护城河更高。

③ 冷链市场格局待定，资本裹挟下万科物流机会多大？

如“顶配豪宅”般存在的冷链物流，因其严格的冷库建设标准和配送环境，虽有包括京东阿里、大型食品企业、各铁路局都在努力挖掘市场，各企业市场占有率依然不足。据第十届全球冷链峰会上，中物联冷链委秘书长秦玉鸣分享的数据，虽然我国冷链物流是个万亿市场，2017年我国的冷链物流流通率依然只占20%左右，他也表示行业仍处于三国时代。

百舸争流，格局待定，时势造英雄。未来的一段时间内，冷链市场将处在激烈竞争和持续整合的过程中，市场给了万科开拓冷链物流最好的时机。此外，在我国冷库市场还没有形成具体的载体标准之下，如能通过万科物流等新的资本进入，建成具有代表性的冷库载体并加以标准化推广，这于行业的改善和发展都是极大的促进。

内外结合：布局更大物流地产版图

① 借资本+资源的外力协同

除了发力冷链市场，万科也将这套打法运用到物流地产的开拓中。早在2015年成立万科物流子公司时，就引入了全球最大的私募股权基金美国黑石集团作为股东。

之后的2017年，其用三年的时间和诚意私有化普洛斯。3个月后，万科物流又与4家公司投资设立一只专业物流地产投资基金--珠海市坤元兴投资发展合伙企业。该基金认缴出资总额60亿。

如果仅从租金的角度来考虑回报率，物流地产的回报周期少则在10年以上。这对于资金的沉淀率要求极高，此时引入投资者显得格外重要，一方面可以通过收购或证券化的方式对冲减少长期投资的风险，也可加快投资脚步。例如普洛斯，就将进入成熟运营期的物业出售予以基金来获取管理费与基金收益。

在借助资本的力量之外，万科物流也在积极打通外部协同资源。除了协同普洛斯和太古冷链等，去年9月万科与顺丰签订多方合作协议，在物流仓储、冷链探索、社区入口等方面加强合作。

② 借力内部产业系统布局

内部协同也是必不可少的。万科物流正围绕产业地产（商业、物流、物业等）形成一套流动的生态服务体系。例如万科的27个购物中心都有屈臣氏的门店，屈臣氏的仓储则是由普洛斯的西安仓库负责，这也是万科物流正在借力打造的“前店后仓”模式。

除了前店后仓，入驻万科商业地产的客户可在万科物流进行仓储，万科也对外表示，将来物流客户入驻万科的仓储平台，客户员工则可以入驻万科的长租公寓，这种“拎包扩张”的模式早前已与顺丰开始实践。

正如文章开头所述，万科的目标是“城市配套服务商”。

此外，笔者近日也注意到，随着新零售的浪潮掀起，今年3月十几家开发商签约盒马鲜生切入新零售，碧桂园更是签下600家苏宁小店和直营店入驻。这其中，万科也与网易严选合作新零售。万科的商业板块中已经累积到相当多的零售商，在普洛斯的背书下，采用“前店后仓”的模式布局新零售相对会更轻松。

此外，万科物流在农产品配送领域也多有发力，如果从供应链角度来看，或许是想从货源角度来控制链条，为后续发展奠定基础。

③ 四年进阶：物流版图已初具规模”

万科物流的目标是“全球第一的物流地产服务商”，不过从目前对外的口径中，万科物流对自己的定位是“卡位在第二梯队”。虽离行业“一哥”的目标还有距离，但短短四年跻身行业第二梯队，于物流地产这个慢行业来说，也是跳跃式发展。

近四年来，万科物流已经逐步覆盖了全国经济最活跃的三大圈层，以大型城市开始辐射，万科物流版图已然初具规模。据万纬物流官网项目数据，目前，万科共获取物流地产项目88个，总建筑面积646万平方米，主要分布36个城市。能快速落子一二线城市，与万科的土储能力有较大的关系。

万科物流的探索还在继续，未来，类似于太古冷链的事件或许会更常见，万科也将在这块地图上添上更多色彩。但冷链市场进去易，要发展更难，技术迭代快、资金能力要求高，这些对企业续航能力都是持续性的。

同样，在万科多元化战略中，除了物流涉及新业务也不少，而这些盘子对于资金汲取量都是巨大的。此外，进军物流地产的企业不少，同样作为新手的万科物流，面对各家各种打法，借力打市场的模式是否会助其像住宅事业那样勇登龙头宝座？

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