地产服务领域独角兽或迎爆发期，须有长远商业模式

近期，“独角兽”很红。监管部门也高调欢迎“独角兽”企业上市，并为其上市开设了绿色通道。

《每日经济新闻》记者综合胡润、IT桔子、CB Insight、科技部火炬中心、PitchBook等多家平台发布的数据获悉，截至2018年3月，我国独角兽企业已有约126家，分布在10个城市15个行业，总估值6253亿美元，约4万亿元人民币。

而在房地产服务细分领域，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场“独角兽”企业。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管陈学海告诉记者，“独角兽”企业的出现，意味着新业态、新技术、新模式，但为何一时间房地产服务领域“爆发”出众多“独角兽”企业？这些企业的发展有何趋势和风险？我国“独角兽”企业未来发展前景到底如何？

地产独角兽“爆发”：5家服务企业估值73.3亿美元

“独角兽”企业是指设立时间少于10年、估值10亿美元以上的企业。

陈学海告诉《每日经济新闻》记者，国内喜欢将“独角兽”企业和新经济、科技挂钩。在房地产领域亦然，新兴业态的出现对选址、空间、物业提出了新的要求，这也使得“独角兽”企业在新的房地产服务领域中孕育而生。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，一方面，现阶段的租赁市场存在租期不稳定、空间不合理、合租体验差等问题，租客对于居住体验与租房服务的提升需求十分强烈。另一方面，新业态、新技术、新模式、新企业能够得到更大的支持力度。

“伴随政策红利的逐渐落地，各路房企资本密集布局。以解决房地产领域不平衡和不充分的发展问题为切入点，在房地产服务细分领域中，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场‘独角兽’企业。”张波表示。

在近日科技部火炬中心等机构公布的一份“独角兽”企业名单中，自如、爱屋吉屋、魔方公寓、房多多、小猪短租成为率先上榜的房地产服务领域的“独角兽”企业，这5家房产服务类企业总估值73.3亿美元。

从目前来看，这些企业的估值已然不低，毕竟其还处在初期阶段，还没有进入快速发展的上升通道。

“这类企业的估值是看市场占有率和现金流，当你没有好概念，资本是不会进来的；当你初具规模，故事又好，那么你离爆发就不远了。”陈学海告诉记者，一家企业进到C轮、从idea变成实体需要时间，企业需要一边组建网络，一边吸收资本。

而根据恒大研究院的报告，中国“独角兽”企业有成长周期短、创新能力强、爆发集中特点。陈学海则表示，在房地产领域中，租赁行业这个万亿级市场新蓝海，未来创新的空间更大，机构化、品牌化的快速发展，也将为创新打下更好基础。

需求与政策双重刺激：地产独角兽集中租赁行业

世联行董事长陈劲松在月初的业绩发布会认为，房地产行业的“独角兽”最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

在“房住不炒”定位和房地产长效机制的大背景下，涌现出不少市场机遇，但为何“独角兽”企业多出现在房地产服务行业？

张波认为，“衣食住行”是与人们生活息息相关的，其中“住”是最难被颠覆的。

但由于房地产行业的特性，决定了这个行业的“独角兽”企业必须是最接地气的，不但“一招鲜吃遍天”的可能性小，并且服务本身会更重线上线下结合。

从目前房地产行业经营内容分类来看，主要可以分为房地产开发企业和房地产服务企业。传统的房地产开发企业属于资本极度密集性行业，并且已经有着相对较长的发展时间，本身的开发模式也无太大变化，不符合“独角兽”企业的常规定义。

而房地产服务行业，从前几年的房地产中介相关服务企业的不断兴起，到近些年品牌公寓等租赁行业集中涌现，无不受到投资方密切关注。加之住房租赁政策红利的趋动，更是加速了在这个领域“独角兽”企业的产生。

“在房地产领域，住房体系中的商品房部分增长明显，保障房得到适当发展，但适合居民居住的可租赁品质住宅供给严重不足。同时对居民其他住房的相关服务配套需求考虑较少，出租房屋装修品质差，小业主更不太可能提供什么附加服务给用户。”张波表示。

矛盾，也正是市场机遇所在。以自如为例，供给端是小业主的房源，需求端是租赁客户。这个模式是抓住需求端，并在租赁端和需求端架起桥梁，同时提供一系列增值服务。至2018年1月，自如完成40亿元A轮融资，这是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资。

不过中信证券也指出，自如的高品质战略意味着公司现阶段盈利难度比较大，因为分散式公寓的整体改造转租可以提高租金，但却不可能推动租金水平的大幅度提升（一般在10%~30%），所以分散式公寓在短期盈利的关键是控制装修成本，削减服务人员，利用租客和业主之间的信息不对称赚取差价。

打破“剪刀差”：独角兽须有长远商业模式

值得强调的是，上述模式并不意味着长租公寓的核心盈利，是建立在垄断房源和赚取“剪刀差”之上。

相反，更为长远的发展是将长租公寓的价值，建立在物业品牌和口碑被认可后，租金出现更高溢价，使得租赁成为一种令人向往和常见的生活方式

“从更长远角度看，不仅租金可以提升，生活服务场景中的赢利点也层出不穷。”陈学海告诉记者。

比如魔方公寓，作为长租公寓最早起跑的选手之一，也是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。其将从原本相对单一品牌向多品牌转向，将原本的标准化公寓向“轻奢型”公寓以及解决企业集体住宿需求上发展。

再如房多多，既是国内一家房地产导购信息平台，又是一个精准的房地产营销服务平台，通过整合传统经纪公司的渠道资源，以效果付费为盈利模式。

现阶段房地产行业的“独角兽”和住宅关联度大，和企业相关度也很高 。例如和房地产关系更近的 另一种新型业态——联合办公。优客工场、裸心社等 “和办公有关的”服务方，既服务企业又服务个人。例如优客工场，建设基于社群的商业社交平台和资源配置平台，并以此为创新企业提供全产业链服务。而就在本月12日，联合办公品牌裸心社宣布以25亿元人民币的价格被美国联合办公品牌Wework收购。

“这类企业商业模式契合了中国经济新常态和社会资源整合的发展趋势。如果估值达到一定规模，它们必定就是‘独角兽’企业。”陈学海认为，房地产服务为了迎合新的发展需求，就会出现新的体系。所以，未来也会有更多的商业跨界和新的花样出现。 不过，无论是网红卖房、VR直播还是更多各类眼花缭乱的形式创新，都没有在根本上改变行业本身的交易模式和服务方式。

正如魔方生活服务集团副总裁金喆所言 ，传统房企的“独角兽”企业更多依赖于对政策的理解和资本市场拿钱。 魔方公寓希望自定义为“互联网企业”， 就是不仅做租赁房屋，还在能房屋上提供一系列增值服务。

拥抱新经济：未来将诞生更多“独角兽”

“‘独角兽’企业的爆发，显示了中国整体创新实力的提升，这些企业引领产业新形态发展，促进上下游产业甚至跨界产业发展。”正如陈学海所言，这也使得“独角兽”企业需具备更多的社会价值—— 成为企业生态链的重构者 。

新经济、新科技、新需求、新变化所带来的新浪潮，会给原有载体和空间带来冲击和深刻的变化。变化也催生出一批平台型企业，能够通过孵化以及战略投资的方式，建构一个完整的生态系统。

“我们的模式创新确实在世界是领先的，包括移动支付、共享经济等。但在科技含量、科技的深度创新上，我们很大的提升空间，这和这些企业自身的平台化、服务属性休戚相关。”陈学海指出，我国在过去三年里产生的“独角兽”企业中，虽然其中不少是技术创业企业，但大部分还属于模式创新。

陈学海表示，未来不会是哪个行业好，而是看谁和新经济趋势更贴切，无论是需求端还是供应端，需要更多的“量身定制”。

“由大数据驱动的分享经济、平台经济和智能经济将成为‘独角兽’企业集中爆发的领域。” 光大证券研究报告指出，平台经济日益成为颠覆传统经济模式、引领未来商业模式的驱动力。 一方面，继续发力轻资产经营、争取品牌输出，扩大规模、提升行业地位，一搏行业领跑地位，获取资本青睐、争取上市。另一方面，在保持公寓经营规模和行业地位的同时，通过散售减持、降低自持重资产的比例，提高资金使用效率，缓解资金压力。

陈学海同时认为， 未来不管是和居住有关还是和办公有关，既能服务企业又服务个人的“独角兽”企业会越来越多。

优客工场董事长毛大庆在最近的一次公开演讲上就直言，“绝大部分‘独角兽’企业代表了各自所在领域科技创新的较高水平，是助力创新驱动发展国家战略的重要力量。这些都是中国新经济、新动能的未来主要来源。”