开发商扎堆长租公寓，同样难逃“盈利难”

【编者按】小编曾经听过一个论断，“开发商为什么要转型，委婉地说是顺应时代的潮流，实际就是老本行做不下去了，必须转换一种赚钱的方式。”话糙理不糙，随着房地产白银时代的到来，各大房企都在给自己找出路。众多房企扎堆做租房，可各行各业都有自己的方法论，即便是财大力粗的开发商也会遇到各种困惑。本文介绍了开发商在布局长租公寓的时候遇到的那些困难及解决办法。

文章转载自法治周末，作者是肖莎；经亿欧编辑，供行业人士参考。

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“最近有好几拨开发商过来拜访，主要想了解 链家 的长租公寓业务是怎么做的。”链家研究院院长杨现领近日在一场关于租赁行业的研究报告发布会上透露。

链家从2011年起开始做长租公寓业务，业务规模目前在国内排名较为靠前。公开资料显示，2016年5月，链家的长租公寓品牌“ 自如 ”已从链家拆分出来作为独立子公司运营。

易观研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者， 当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域。

早在去年的8月17日，在 万科 集团（以下简称万科）2015年中期业绩推介会上，万科高级副总裁谭华杰谈及万科下半年的工作重点时就表示：“出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段。”

“今年上半年，万科将长租公寓业务中的青年公寓品牌统一为‘ 泊寓 ’。”万科长租公寓相关负责人告诉法治周末记者， 除北京外，泊寓在深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个城市均已开业。

据万科这位负责人透露， 目前泊寓有超过20000间正在筹备开业 ，万科的未来规划是，5年内，泊寓在北京为青年人提供10万间租住房屋。今年12月北京会开第二家店，明年计划开8家店。

“对于泊寓而言，明年会是爆发期。”前述万科长租公寓相关负责人表示。

公开资料显示， 目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家开发商均已开展长租公寓业务。

“但有些开发商做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路， 客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。 ”杨现领说。

开发商如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题，这或许是诸多开发商拜访链家研究院的原因之一。

开发商偏集中式经营

自如公关负责人郭松涛告诉法治周末记者，目前行业里的长租公寓分集中式和分散式两种。

“集中式就是长租公寓运营商集中租或买一栋楼和一定数量的房屋，统一装修和运营；分散式就是运营商从个人房东手里收房之后、统一装修后再行出租。”郭松涛说。

据郭松涛透露，自如目前主要是分散式模式，集中式公寓相对比较少。集中式长租公寓目前自如一共有8栋，主要都是租的商业地产项目，收房成本相对较高进而使得租金比较高。

“这些是集中式模式的劣势，其优势就在于比较好管理。”郭松涛说，此外集中式长租公寓也可以享受酒店式公寓的服务，最简单的就是，管理员可以提供代收包裹服务，但是分散式的就很难做到这一点。

万科长租公寓相关负责人告诉记者，泊寓目前都是集中式的长租公寓。

“泊寓在北京目前开业的店是长阳半岛店，这家店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓。”万科长租公寓业务相关负责人补充道，未来肯定不会所有项目都会用万科自有资产，也会从外部获取项目。

公开资料显示，龙湖的长租公寓品牌冠寓在今年开始起步，第一个项目落子重庆龙湖新壹城，该项目也是用半栋楼做长租公寓。

“此外， 集中式公寓规模效应临界点相对比较低，像 魔方公寓 可能干到两万间，三万间的时候，其盈利状况和收入状况可能会改善得比较快，因为它的管理成本、后台成本会被大量分摊。但是分散式公寓，可能像自如这样，做到30万间的时候，才会发现有非常显著的规模效应，它的规模效应临界点来得比较慢。 ”杨现领表示。

法治周末记者查询公开资料发现，万科、龙湖操作长租公寓的方式目前基本上是自营，但也有一些开发商选择和其他的公寓运营商合作。

怎么实现盈利

杨现领在前述研究报告分享会上提到某些开发商未注重成本控制导致长租公寓空置率过高的情况之后，做了下述论断：“ 开发商需要做的核心是培养运营能力，尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。 ”

严跃进也认为，整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营，实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多。

“ 做长租公寓前期主要是投入，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段。 ”万科长租公寓公关负责人说。

杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。 我们判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。

“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。

郭松涛告诉记者，自如目前管理规模有30万间，在北京、上海、深圳有分公司，北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。

郭松涛还总结道， 自如目前主要从三个方面控制成本和提升效率，第一是对收房价格严格控制，第二是利用自如的规模优势提高对供应商的议价能力，第三是运营环节通过大数据来精确管控，缩短房子的空置期，每周都会进行数据分析，对库存进行匹配。

“比如，我们在收房之前，会参考链家门店的租房交易数据，并定一个合理的收房价格区间，如果业主要求的价格过高，这个房子就不要了。”郭松涛说，在这些管控之下，自如的入住率在95%左右。

记者也把成本控制的问题抛给了万科长租公寓业务公关负责人，她表示首先万科对于长租公寓的选址是有一定标准的，包括公共交通便利，以临近地铁站为宜；产权性质为商业、综合为佳，一般要求租期15年等。

“其次，我们也不会只顾格调不看价格，会根据市场定价水平来反推产品的装修等因素。”万科长租公寓业务公关负责人说。

至于万科长租公寓业务公关负责人提到的租期问题，恰好能解决杨现领提到的目前长租公寓行业的一个问题，即跟业主的租约短。

“今年行业里跟业主的租约大概是 三到五年 ，日本的租约是 二十年到三十年 。如果租约是二十到三十年，运营方就可以做非常好的装修，因为装修能够带来溢价，运营方能够享受溢价。那今天租约只有三到五年的时候，装得过贵，还没等你有收益，租约就结束了。”杨现领说。

万科长租公寓业务公关负责人还向记者透露，为了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考虑的一个获客途径是谈大客户，也就是说跟某一家解决员工住宿问题的公司谈合作，因为租客的作息时间、生活习惯、公共区域使用情况、工作内容乃至学历等因素的相似度越高，管理成本越底。

“现在泊寓的入住率在90%左右。”前述万科长租公寓业务公关负责人说。

后期服务很重要，“长租公寓这个领域在后期的服务水平和口碑也很重要，这是考验长租公寓运营商运营能力的重要内容。”郭松涛也坦陈，随着自如规模的增大，关于自如的负面信息也会有一定的上升，“我们认真分析过，差评如何产生的”。

至于跟服务相关的问题都有哪些，郭松涛总结道，第一类是房源自身问题导致的，比如暖气不热等；第二类是自如自身服务导致的；第三类是供应商的问题导致的；第四类是合租租客引发的。

“比如曾经有一个租户投诉说，房间里的中水和自来水管接反了。这就是自如的工作人员在做装修验收的时候没有发现，从那以后，我们在装修收房标准里加了一条，检验中水和自来水管是否接对了。”郭松涛回忆道。

谈及合租租客引发的投诉，郭松涛称，自如对租客的身份和条件有一定要求，比如自如规定合租租客不能养宠物。

记者也就如何提高长租公寓服务水平这一问题采访万科长租公寓业务负责人，她表示，所有租赁行业存在的问题，开发商所运营的长租公寓都可能会遇到，泊寓规模还没到那么大，问题也未呈现那么多，但泊寓现在已经在制定相关的服务标准，并逐步增加服务项目。

“另外我们现在的工作重点是内部提升运营能力，打造运营团队，并完善后台服务水平；对外就是寻找更多的项目，提升规模。”万科长租公寓业务负责人补充道。

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