万科的物流野心：收购普洛斯，全球布局计划

收购普洛斯是万科物流迄今为止最大的突破，更是万科物流野心的体现。1月22日， 普洛斯完成退市 ，万科与其他财团为收购普洛斯而设立的基金成为普洛斯权益的单一最大持有人。自此，万科的物流业务板块也形成了万纬物流地产（万科物流品牌）+普洛斯的格局，这也意味着 万科的物流布局也走向了国际，万科的物流开发逻辑也正逐渐清晰。 不过，在规模增长之下，物流地产的低周转、低回报也成为万科不容忽视的问题。

目标： 全球布局计划

联合多家资本收购全球最大物流发展企业之一的普洛斯是万科2017年的最大动作之一，2018年这一收购终于落地。

1月22日，万科发布公告宣布，公司间接全资附属子公司万科地产（香港）与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化。GLP于1月22日从新加坡交易所主板退市。万科地产（香港）确认向由其本身及由若干其他财团成员为收购而设立的联接基金的总出资额约为24.54亿美元。

据介绍，本次收购完成及GLP退市后，联接基金拥有Nesta Investment?Holdings， L.P．约21.4%权益（Nesta?Investment?Holdings， L.P．持有GLP的100%实益权益），将成为Nesta Investment?Holdings， L.P．及其普通合伙人权益的单一最大持有人。

从参与本轮收购方的结构来看，大多为普洛斯原有股东，包括大量中资资本，其中，万科为本次私有化后的新晋股东，出资比例占到21.4%，占比最高，出资金额约169.2亿元人民币。

“收购普洛斯的顺利推进意味着万科发展物流地产板块很可能进入提速阶段，”一位物流地产研究人士分析，在物流的地产领域里，万科绝不只是试水，打造全球第一的物流地产服务商才是企业的野心所在，收购普洛斯就是为了进行全球布局。

资料显示，普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等地共5500万平方米现代物流设施组合，也是全球最大房地产基金管理人之一，管理资产约390亿美元。借助普洛斯在物流领域的资源和地位，万科无疑可以加快企业在该领域内的规模和布局速度。“因为只有展开网状的布局才能产生更大的效益”，上述人士进一步分析。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该收购案显示出当前物流地产正在成为国内资本追逐的对象，而且得到地产开发商的关注和投入。近期，除了万科收购普洛斯之外，绿地参股东航物流混改、碧桂园联合平安购买中集产城股份、荣盛联手菜鸟网络等案例不断涌现，开发商投资物流地产已成为趋势。

“地产行业逐步从增量开发转为存量持有环节，也让越来越多的房企选择转型‘城市运营商’。由此，能够提供稳定且较高回报率的持有型不动产，有机会成为放弃资产配置和投资挖潜的新选择”，严跃进进一步分析。

同策咨询研究部总监张宏伟判断，当前楼市面临深度调整，未来几年房企都将面临洗牌。物流地产将是品牌房企谋求转型的路径之一。

手段： 成立基金，借助资本外力

万科无疑是在物流板块野心最大的地产公司。资料显示，2014年开始，万科先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司。在香港，万科至少成立了20家与物流相关的企业。2015年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，加速发展集团物流板块。

万科近年来将物流和商业地产视做除房地产开发外最重点的业务。除了入股普洛斯外，去年10月万科还与4家公司共同设立 60亿元的物流地产基金 ，主要用于投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

对此，万科方面表示，鉴于企业物流地产业务的发展战略，综合考虑目前市场环境，公司下属子公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。

成立物流投资基金让万科有能力实现在领域内借力发力。据相关机构不完全统计，2017年，万科投资物流项目23个，投资约17.8亿元。最近两年内，万科在全国取得物流项目用地超过40宗，几乎每个月万科都会在公开土地市场或者以收购方式实现物流地产项目入账。

万科毫不掩饰企业在地产领域内的进取之心，“致力于成为物流地产行业领导者”已成为企业公开的目标与口号。

在 布局方面 ，在收购普洛斯之前，万科的物流业务板块已经逐渐形成了物流地产体系，打造了集团旗下物流品牌—— 万纬物流地产 。按照万纬物流的战略布局，主要是聚焦全国三大经济圈及中西部重点城市，截至目前，万纬物流运营及在建总面积568万平方米，运营及在建项目74个，进驻城市33个，服务客户61家。

“除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务的领域一是商业地产，另一个就是物流地产。” 去年 郁亮 首次以万科董事会主席的身份亮相时如是说。同时他还进一步表示，目前万科的物流地产在行业大概排在第四、第五名，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球第一。

提效： 内部各业务板块协同

值得注意的是，物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，这也是万科当前不容忽视的问题。但随着企业物流板块的规模不断扩张，盈利问题也将愈发凸显。

在谈及盈利话题时，万科方面以往从未做出过多解释。但一位熟悉万科的相关人士则表示，物流地产开发周期并没有外界想象得那么长，如果顺利项目获取一年后就能启动经营；持有成本也比商业地产低，投资回报率一般会好于大多数持有型物业项目。

物流平台与其他业务板块产生协同效应，从而实现各个板块效益提高产生利润与增值。

有业内人士分析，万科转型“城市配套服务商”后，产业地产是其目标体系中的重要板块之一。将与万科集团旗下的商业、物业、轨道物业以及其他产业地产项目形成联动。例如，入驻万科商业地产的用户可以在万科物流进行仓储等。

在外部协同方面，去年9月，万科物流与顺丰速运签署战略合作协议。双方拟加强互动协调，发挥优势互补，在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作。这也被外界解读为万科为公司旗下各地物流项目实现招商前置的准备。

同时， 收购普洛斯后，万科也将与该公司形成协同业务效应，利用普洛斯所拥有的高效物流仓储网络和管理能力，将完善自身的布局，也将为万科在全球范围内打造全新的商业发展模式奠定重要基础。  

当前国内也有不少物流园区因为简单粗放的开发理念而处于闲置状态，或是简单的仓储功能。后续需要企业在产业聚集和电商资源方面实现多方整合等，严跃进表示。

张宏伟表示，地产行业从开发商到运营商的转变已经开始。在养老地产、产业地产、物流地产等“地产 +X 产业”领域里，目前来看，并购或合作在未来对于大型品牌房企更为重要。

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