限购政策下，长租公寓是房企的转型方向吗?

在通州临河里租住了两年的小杨最近搬到了离工作单位更近的欢乐谷附近，这是和大学同学合租的两室一厅。由于离公司很近，因此通州的租期还没到也急忙签了约。房源是中介提供的，小杨需要额外支付一个月的房租4000元作为中介费，但小杨说，“一对比，就知道 长租公寓 有多好了。”

小杨说的长租公寓是 链家 旗下的自如寓长租业务，不仅能长租，还从去年开始提供针对旅居青年的短租房。 除了自如寓，互联网创业公司旗下的YOU+国际青年公寓、 魔方公寓 、 万科 旗下的泊寓、我爱我家旗下的相寓等不同主体开发的产品均在近年发力，共同推动租赁市场成为又一片“蓝海”。

去年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出用6种方法培育和发展住房租赁市场。基于“房子是用来住的，不是用来炒的” 房地产 主体思想，业内人士预测，未来房子用来租住的趋势将不可避免。如今，北京包括全国租赁市场有哪些产品布局?长租公寓目前存在哪些痛点?租赁市场未来的租金规模有多大?为何三分之一排名前三十的房企纷纷涉水?带着这些疑问，记者采访了多位长租公寓市场的专业运营商及租住不同产品的租客，为您详述北京市场真实的长租公寓。

青年公寓为主流产品，客群22岁——30岁

记者调查发现，目前长租公寓市场的主体大致可分为三类 ：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等；三是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。实行统一物业管理的整栋式公寓被称为集中式长租公寓，如自如寓、魔方生活服务集团旗下的魔方公寓、万科旗下的泊寓等；拿到业主房源之后统一装修出租的公寓被称为分散式长租公寓，如自如旗下的自如友家、紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的蛋壳公寓、定位于女性的租住平台包租婆。

规模上，链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、“债权嫁接”等方面的尝试。

长租公寓行业发展迅速，但大都定位为都市年轻白领。 有数据显示，在北京的常住人口中，选择租房的比例将近37%，租客年龄在20到30岁之间的居多。

做搬家生意的许强(化名)告诉记者，七年来，他从帮80后搬家，到为90后服务，如今已年过三十，而那些需要他搬家的人，却永远停留在20多岁。

“这部分人的租房需求最大。”万科旗下泊寓的负责人向媒体透露：“虽然一线城市房价高企，个人奋斗的时间线被一再拉长，但35岁以上的年轻人，也基本都买房或者生孩子了，不再适合这种生活方式。”

意料之内的是，现在市场上琳琅满目的均是青年公寓类产品，据多位长租公寓市场的专业运营商透露，他们的客群主要是22岁到30岁的年轻人。 自如旗下的自如寓房型开间居多，少部分套房及loft房型，租金一般在3500元——7000元，主要针对22岁——30岁的人群，每一间公寓(按床铺计算)人数上限为2人。YOU+国际青年公寓房间和楼梯为单身成年人设计，致力于打造一个面向现代都市青年的连锁社区，为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。公寓定位号称“三不租”：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。

目前，适合家庭的公寓产品并不多。 据了解，魔方生活服务集团旗下高端产品摩尔公寓年龄层偏大，相对支付能力也更高。记者浏览摩尔公寓官方网站可以查询到，40到60平方米的房型租金在1万元左右。自如旗下的自如整租非常适合对区域地理位置要求较高的情侣、家庭及三五好友租住。

“做企业都会算一笔账，但是未来很可能会根据市场需求，尝试不同的品类，比如家庭公寓、蓝领公寓等等。相信未来整租市场会成为主流。”多位长租公寓市场的负责人向记者表示。

长租公寓解决了租房的哪些痛点?

90后的小杨在北京实习的时候就在自如上租了最初的这套房，那个时候，大部分的同学都会通过58同城或者赶集网找房东直租的房源或者被中介和二房东垄断的房源，大家还没有长租公寓的概念。

据小杨回忆，大学同学袁垣(化名)刚搬进双桥附近不到三个月，房租连续跳涨了两次。 “大概住了一个多月后，中介说要涨50元房租，大概到了第三个月，中介又说要涨管理费。”小杨说。更让小杨印象深刻的是，同学小轶租了一个三居的单间后，特意请求中介尽量给她找一些女性租友，满口答应她的中介几天后将隔壁租给了两个男生，一周后主卧住进来五个男生，小轶在极度不安中坚持住了一个月后无奈搬离，由于违约剩余的租金也无法索要，更是得不偿失。

据2016年的一份租房报告显示，在北京，租客平均换房时间为11个月，大部分在8到14个月之间，这意味着，北漂族平均一年左右就需搬一次家。

据了解，自如拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线。小杨所租住的产品即是自如面向刚需的合租产品自如友家。与其他中介公司所收取的中介费略有区别的是，自如将这部分费用称之为服务费，同样为一个月的租金，但是包含租住一年内的每两周公共区域保洁、线上免费保修两项服务，这很大程度上解决了群租公共空间脏乱差及家修无人问津的困扰。因此，在通州居住的两年里，除了上下班通勤的时间较长，小杨对自己租的房子一直很满意。

据自如营销部公关主管介绍，为保证自如客的居住品质，自如友家租客的年龄限制为18岁——40岁，一间卧室人数限制为2人，不可以带小孩和宠物。

长租公寓是限购常态下房企的转型方向吗?

据了解，美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%，居房地产业内各行业之首。链家研究院院长杨现领认为：“在主要发达国家，租赁行业已经超越新房开发，成为房地产产业中最大的组成部分，租赁也能成为经济的驱动力。”

杨现领指出 ：“相较于发达租赁市场30%以上租赁人口及租赁房屋，人均租赁消费支出约2万元/年，国内房屋租赁比例18%、租赁人口比例11.6%以及人均租赁消费支出6千元/年，我国长租市场具备长足发展的基础。”

链家研究院调研结果显示 ，目前我国住房租赁市场的租金总收入价值已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人，预计到2025年，这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人 ；相对于2014年，我国各年龄阶段人群的租房意愿都在增长，尤其是35岁以下的青年群体。

强大的需求，让这个投资现金流稍显缓慢的领域，仍然挤满了朝拜者。克而瑞数据显示，中国排行前30的房企中，有1/3已踏足长租公寓市场。

“手里的商住房可能几年内都出不了手了，只能当做传家宝了。”一位刚刚购买商住项目的买家如是说。

与长租公寓行业爆发形成鲜明对比的是，26日晚间，北京市出台商住限购政策，公告明确已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社保或个人所得税。与此同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

有业内人士指出： “违规商改住的供应和需求将被同步封杀，商住未来或将告别北京市场，成为历史。长租公寓或许是开发商唯一的出路。”

2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，媒体纷纷揣测开发商能否当好“房东”。今年3月坊间传闻万科将与小米合作长租公寓,但万科并未对此做正面回应。

其实，万科10年前就涉水长租公寓的实验。 万科董事会秘书朱旭在近期的一次电话会议中透露，万科在2016年总共有1.6万间长租公寓，计划在2017年做到15万间的规模。

开发商能否做好这个“房东”呢?有业内人士分析：“留给主打20-40岁青年租赁的长租公寓市场规模在2000亿左右，而目前‘链家自如’的租金收入不足50亿元。也就是说，如果开发商致力于长租公寓业务，未来公寓业务规模超过传统的房地产开发业务，并不是没有可能。”

但某万科高层曾向媒体透露：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”

回到一线业务上来看，长租公寓不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，还要努力做成更加主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，而这又必须面对租金收益率太低的问题。

据了解，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低，在如此低的租金收益率的情况下寻找到最终持有资产的资本方，成为所有公寓运营者的难题。

业内人士表示：“目前公寓创业者大量利用风险资金，无法支撑整个行业的持续发展，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱，更便宜的资金包括债券、私募、险资以及房地产资产证券化。”

亿翰智库研究总监张化东表示：“开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其他项目的开发。”

长租公寓能拯救刚需吗?

虽然北京出炉了大量针对投资炒房的限制性政策，但刚需群体的居住仍然是个难题，自住房虽然是刚需购房的主流产品，但供应量的不足导致大量刚需无房可寻，而租房又面临经常搬家、房租总涨的各种尴尬问题，而长租公寓，也许将大大改善这种局面。

而由于限购政策带来的大量难以销售的房源以及前段时间拍地得以自持的开发商，无疑是长租市场潜在的房源提供者。

2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

据某开发商高层透露，自持住宅的开发商可以将项目通过“以租代售”的方式推向市场，购房合同变为租房合同，房贷改成租金。 据了解，在通州商住限购的背景下，部分项目已经试水“以租代售”的方式。

但在记者走访过程中发现，长租公寓面临两个问题： 一，长租公寓租金与市场租金相差不多，有的甚至因为装修与家具较好，租金反而比市场上要贵，很难解决刚需人群痛点。二，管理问题。由于租赁期最多一年，来年续租。因此，一个公寓内人员流动太大，从传统角度讲，不利于管理，从新型的社群角度来讲，不能形成圈层力量，对长租公寓的开发商来说，只做一个“房东”远远不是他们的初衷。三，大量滞销写字楼、经营不善的商场都存在希望改成长租公寓的需求，但目前政策并不支持这样的转型。

记者还发现，今年市场上被勒令整改的一些小产权房的长租模式倒是可以给合规划的长租公寓一些启示： 即租赁期二十年，一次性租金相对单年累计二十年要便宜很多，然后将长租公寓按照一个房地产项目去长期运营，租房人有了归属感，开发商有了固定居住人群，以便未来进行二次营销以及圈层管理，都无疑是个多赢的局面，但这种做法首先要取得合理、合法、合规的政策确认。