合租抢占住房租赁市场，仍有痛点待解决

5月21日，合租趣发布Pre-A轮千万融资，欲切入租房市场中的细分领域——合租市场，希望为合租市场混乱、低效的现状带来一点改变。

讲到合租，很多人可能会想到《生活大爆炸》里的科学怪才谢尔顿和莱纳尔德，《老友记》纽约曼哈顿的十年风雨，《破产姐妹》在公寓里酝酿出搞笑又励志的纸杯蛋糕梦想。合租中会诞生许多美好的故事，但是合租也面临许多难题： 共性的 有供给缺口、房源真实、行业立法、信用接入等； 个性的 有居住安全、房屋改造、供给服务痛点、室友匹配等等。 合租市场是一个有潜力的赛道，一批互联网从业者不断进入并向前开拓，但要解决市场痛点，我们还需拭目以待。

合租的盘子有多大

合租的市场是随着整个住房租赁市场的兴起而“水大鱼大”的，我国租赁市场估值已达万亿级别。据中国房地产业协会会长刘志峰近日透露，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

合租趣创始人车林也表示，合租的盘子很大，以北京为例，约80%的出租房源里面都处于合租状态，合租市场GMV可达千亿／年。

2018年4月26日，58集团发布了《2017-2018成渝租房市场报告》。报告显示，成都租客偏爱合租，近九成倾向90㎡以下房源。

市面上大部分线上租房APP也都提供合租服务，比如58旗下的安居客、链家自如、贝壳找房、我爱我家网、爱上租等等。

合租比整租 价格 更占优势 ，受应届毕业生等经济基础较薄弱的年轻人所喜爱。58安居客房产研究院成都分析师童玲认为，成都外来人口、经济实力不足的大学毕业生是租房的主要人群且需求量较大。这类人租房更考虑性价比，首选租金低、面积小、合租的房源。今年3月，武汉市房管局提出，满足条件的毕业生均可申请租赁大学毕业生租赁房，如属于合租的可低于市场价30%。

除了价格外，合租还有更亲密的 社交优势 。 2014年，一部国产剧《爱情公寓》火了，一群活力四射的少男少女在一栋房子里发生的友情、爱情故事让许多人向往合租生活的斑斓美妙。不仅是合租市场，整个住房租赁市场都很重视社交运营。

集中式公寓注重公共空间打造和社区氛围，比如青年公寓YOU+推出“三不租”政策（45岁以上不租，结婚带孩子的不租，不爱交友的不租），特意设计出300~500平米的超大公共空间，并营造和维护亲密友爱的社区氛围。

分散式公寓在线上社群运营很花心思。自如应势打造Meeta社群社交产品，每天通过5轮筛选，帮助租客认识3个有趣的自如客。

如何定义合租

广义上的“合租”大致可以分为三种类型：铺位群租、隔间群租和单间合租。

• 铺位群租

铺位群租指一个单间内的多个铺位分别出租。这样的合租信息基本都沉在线下，极少出现在线上平台。铺位群租的人员流动性大，卫生环境较脏差，价格也是三种合租类型中最经济实惠的。随着年轻人对消费和品质升级的追求，铺位群租不会成为年轻人长久的租房选择。2013年后，北京市已经禁止出租房出租床位。

• 隔间群租

隔间群租是群租中的一种。群租是2007年教育部正式纳入词典的新词之一，指改变原套房的分割结构，用木板或者水泥隔成小单间出租，形成房中房。2013年后，北京市出租房新政规定，如无特殊情况，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。

• 单间合租

单间出租成为合租市场上的主流和未来趋势。链家研究院院长杨现领曾表示，租赁今天面临快速升级，今天我们看到租赁的需求从群租向合租转移，单间合租的占比在提升，租赁的客单价也在提升。

政府对于单间合租的监管整治和政策鼓励是齐头并进的。 2018年，北京市政协十三届一次会议专题座谈会上，黄轶委员就提出，要在规范安全的前提下，支持推广“N+1”的模式。”N+1”指在原有套房N个单间的基础上，可以隔出客厅的“1”，助力租赁房源增量发展，提高租赁机构盈利能力。电视剧《欢乐颂》中，蒋欣塑造的“樊胜美”就是住在隔断客厅形成的空间内。如今北京、上海、武汉都出现了“N+1”模式。

合租市场面临什么困境

合租市场作为住房租赁市场的细分领域，住房租赁市场上面临的租售比偏高、房源供应缺口大、房屋真实性低、行业立法待完善、信用接入等问题，合租市场都会遇到。

在行业立法上，我国第一部专门规范住房租赁的行政法规——《住房租赁管理条例》立法正在加速。今年3月，全国人大代表、58集团CEO姚劲波提出，要推动住房租赁制度建设，破除“买房才是安居”的固有观念。

从个性上看，合租面临居住安全、房屋改造、室友匹配、合租体验差等问题要解决。

合租对租客的财务、人身安全提出挑战 ，网络频传女性合租遭到室友偷窃、偷拍、迷奸的新闻。合租可以节省金钱、扩展社交，但是与“人”、尤其是陌生人打交道，风险难以规避。

在人员筛选方面，一些企业拿出了解决方案。 比如蘑菇租房接入支付宝“芝麻信用分” ， 与蚂蚁金服达成深度合作，并成为第一家在支付宝首页展示的租房应用。 链接阿里巴巴营造的信用体系数据，租户可以享受租房免押金的优惠，同时也为合租运营商添加了一条租户准入门槛。另外一些企业建立起一套独立的信用体系，比如自如基于用户在其平台上的大数据，对客户进行信用评级，推出“自如信用分”。

有专家对此抱有信心。广东省房协专家龙斌认为，如果该平台得以发展，未来租房可能就像逛淘宝一样，或将变得更加高效。但他也指出，信用系统是租赁企业自愿接入的，这会造成住房租赁市场不能建构起一个全国性、标准化的体系。也有业内人士指出，就算建立起来，数据适用性也不够强。龙斌说，要推动租赁市场的长期有序发展，除了引入互联网技术，更重要的还是健全租房法律法规。

房屋改造上，合租公寓中的乱搭乱建容易形成消防隐患。 针对住房租赁“N+1”模式中的“1”，政府出台了相应标准和规定。首都综治委副主任苗林曾表示，这种模式必须在满足消防安全，采光、透气正常的前提下进行。比如北京住宅改造后出租人均面积不得低于5平米、成都住宅改造后出租人均面积不得低于4平米，还要有明窗等具体要求。

如何尽可能地找到与自己性格、生活习惯合拍的舍友 ，减少租住后的磨合也是合租要面对的“特色难题”。以女性为主要用户的合租社交平台MissF的slogan就是“一见相知的美好”，其创始人王颖接受媒体采访时，曾介绍，用户除了需要填写简单的个人资料外，还需要进行大五人格测试，初步判定性格品性，作为寻租的一把“筛子”。但是近日亿欧记者下载APP后发现，性格测试环节已经取消。 亿欧网还曾经简单梳理过国内寻找舍友社交平台，如“室友”，“一起租zuber”、“Roomi”等。

可以说，《生活大爆炸》就是一个因为合租而展开的故事。彼时年轻的物理学家，迫于生计选择和找个室友分摊房租，也曾一起掉过看房的坑。谢尔顿和莱纳尔德相遇实属不易， 合租期待美好的故事，更期待一个启动美好故事的市场和政策环境。

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