ABS、租房贷：长租公寓爆仓惨过P2P爆雷？

“ 长租公寓 爆仓 ，一定比P2P爆雷更厉害 ”。前我爱我家副总裁胡景晖这句话，把这场租房中介间的“闹剧”推向高潮。

8月17日，胡景晖在电话会上炮轰长租公寓哄抬租金价格， “以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，人为抬高收房价格。”

抬高收房价格是果，扩大规模是因。租房作为刚需，需求量持续上升。长租公寓要满足需求，抢占市场，即通过融资扩大规模。

除了银行贷款、保险资金、股权融资外，越来越多的长租公寓运营方希望通过住房租赁资产证券化（ ABS ），盘活住房租赁存量资产。

租金收益权被转化成债权，租房摇身一变成了金融产品。

推进住房租赁资产证券化

近两年住房租赁资产证券化进程加快， 目前获批发行长租公寓ABS产品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓。

去年1月份，魔方公寓发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总金额为3.5亿元，成为国内首单长租公寓行业资产证券化产品。

紧接着，2017年8月，自如通过ABS项目进行融资，“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”成立，募集资金总金额为5亿元。这是国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品。

2017年11月，新派公寓“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”成立，募集资金总金额为2.7亿元，是国内首单住房租赁类REITs产品。

就在本月初，蛋壳公寓发布ABS融资计划，“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”成立，发行规模为2.035亿元。

从融资规模上来看，住房租赁运营方通过发行ABS募集资金在2到5亿元左右。虽然都是
住房租赁ABS，业务模式却有所不同。

以魔方公寓发行的产品为例，公开资料显示，其基础资产为信托收益权，而信托收益权对应的底层资产为魔方公寓未来三年的经营租金。

也就是说，魔方公寓将其在8个城市30处物业4014间公寓未来三年的经营租金受益权质押给信托机构，拿到信托贷款。还款来源为公寓的租金收入，即租户所付的租金。

而自如发行的是消费分期类资产证券化产品，底层资产为向租客发放房租分期小额贷款债权，即自如白条的分期收入。租户与自如在线上签订协议后可以申请贷款，也就是租户按月付房租附加相应的利息。

此外，住房租赁资产证券化的业务模式还包括类REITs模式，新派公寓发行的产品就属于这类。 同时也是今年4月份，中国证监会和住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称通知）中，重点强调的一类。

通知提到了住房租赁资产证券化的意义，认为其有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。

那么胡景晖所说长租公寓的风险从何而来？

爆仓风险从何而来？

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对独角金融分析认为， 所谓房租市场的爆仓比P2P爆雷更加厉害，不只是说资金链断裂，而是一种趋势。如果房租一直上涨，直到居民收入支撑不起房租， 租房贷款 还不上，就会引起风险。

前车之鉴，就是美国“次级抵押贷款”，借款人无力偿还贷款，引发“次贷危机”。

中国指数研究院发布的《长租公寓市场月度报告》显示，7月十大城市租金较上月均上涨，其中北京涨幅最大。

江瀚认为，住房租赁资产证券化不是引起问题的关键，因为有相对稳定的现金流，这一证券化的过程是比较有发展前景的。

问题的关键在于中介和资本囤积房源。SOHO中国董事长潘石屹就表示，“以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子。 ”

也就是租金低的时候租进来，在租金高的时候租出去，就可以赚到其中的差额。

日前，北京市住房和城乡建设委员会联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。 明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。并严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

随后，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业共同承诺不涨租金，并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投入市场。