2016年房企10大并购，不想被吃掉就要先吃掉别人！

【编者按】2016年上半年，中国前十大房企的销售额集中已逼近19%！ 恒大 、 融创 等不断买买买，使得 并购 如潮水一般一波接一波。要么做大要么变小或退出，已经是不争的事实。

本文转载自明源地产研究院，作者是振强；经亿欧编辑，供行业人士参考。

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恒大吃进嘉凯城 52.78% 股权

名利双收的资本运作

未来，房地产最大的所有者将是保险公司和银行，地产商越来越进入到资产管理和依附于金融机构。若非借助保险公司加杠杆，宝能根本无法争夺万科的股权。

许教授掌控的恒大显然不想成为被群狼撕咬的狮子。去年11月，恒大豪掷40亿收购中新大东方人寿，成立恒大人寿。今年，就挥舞大棒，在资本市场买万科、收廊坊，四处出击，半年间，投资股票浮盈就达一百多亿。截至目前，其收购嘉凯城的案例最为经典。

4月24日，恒大宣布以36.09亿收购嘉凯城52.78%的股权。10月24日，恒大将其持有的9.52亿股嘉凯城股票质押，套现约50亿。11月30日，恒大又将青岛嘉凯城全部股权以36.62亿的价格转让给了融创。

嘉凯城目前在上海、杭州、苏州等长三角区域城市以及武汉、青岛（已卖给融创）、重庆等核心城市拥有约50个项目，剩余总可售面积近600万平米。恒大只卖了青岛嘉凯城，就把当初买上市公司股权的钱赚回来了，而壳以及一大堆资源依然还在自己手里，可谓名利双收！

融创收购融科智地100%股权

一次互利互惠的交易

9月18日，融创宣布以137.9亿收购联想旗下融科智地42个物业项目股权及债权。42个项目位于北京、天津、重庆、杭州等 16 个城市，总建筑面积约1802万平米，未售面积约730万米。

由于联想、柳传志、孙宏斌是有故事的，故而此次收购消息一经公布便引发了网民高潮，活生生被演绎成是孙宏斌的“王子复仇记”。明源君认为，这显然是以小人之心度君子之腹了。 

此次收购与其说是“报仇”，不如说是“报恩”，最终实现共赢。  

首先，融创现金流充沛，但缺少优质土地，通过并购融科智地，可以获取合肥、武汉、天津等弹性较好的可售资源。  

其次，对联想来说，融科智地是一个包袱。因为房地产对联想业绩的贡献不大。2014年和2015年，融科智地的销售额分别为115.15亿和107.04亿，今年上半年为44.87亿，仅占联想控股总收入的 3.3%！而且，房地产的净利润仅贡献了3.65 亿，同比大跌 75%！  

近年来，联想控股在金融服务、现代服务、现代农业及食品、化工与能源新材料等，均获得了可喜持续成长。甩掉房地产，不仅可以让其轻装上阵，还可以提升公司估值。

中海 海外发展并购中信地产

中国地产最大并购案

自2010年国资委高调宣布78家非主营房地产业务的央企将退出房地产之后，地产央企的重组一直没停过。

今年3月14日，中海正式宣布收购中信旗下住宅业务，藉此，中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，建筑面积2352万平米，项目总价值为1096.39亿元。 

敲定的交易条件是，中海以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价，交易额为人民币310亿元。这是截至目前中国地产史上最大的一宗并购。  

不过，11月15日晚，中海旗下3家上市公司急发公告，宣布公司主席郝建民辞任，引发业绩强烈关注和诸多猜测。因为正是郝建民主政中海的三年多时间里，完成了与中信、中建的整合，并使中海地产跨入“千亿俱乐部”。  

但不管怎么说，并购中信，将进一步充实中海实力。交易完成后，中海的权益土地储备将从3850万平米（截至2015年底）增加至6200万平米。这一规模可使中海的土储稳居全国开发商前五。更重要的是，中信超过80%的土地储备位于一二线城市，对中海的发展大有裨益。

保利 地产收购中航地产业务

“指令式”国企改革的缩影

12月5日晚，中航地产发布公告，宣布公司将成都航逸、江苏中航等9个资产包以20.3亿元的价格卖给了保利地产。  

其实，自今年7月7日同时停牌起，中航地产与保利地产的重组工作就已展开，但直到12月5日才取得实质性进展第一步。  

对中航而言，地产业务已成“鸡肋”（2015年对集团总营收的贡献不到1%），卖掉自然是一身轻。  

不过，中航此次转让的9个资产包，主要分布于昆山、赣州、九江、岳阳、贵阳等三四线城市，但并非优质资产。早在调研之初，保利地产对中航地产大量的三四线城市土储和商业地产项目就表现得意兴阑珊，对其混乱的资产隶属关系也颇感头疼。最终能够达成合作，首先是央企整合的政策性推动，其次才是保利地产内在规模扩张的需求。

当然，总的来说，此次交易，保利获取项目的成本较低，风险可控。交易完成后，中航地产仍有约224亿元的总资产，净资产46.7亿元。而根据保利和中航工业签署的协议，交易的范围囊括中航工业的所有房地产业务。未来，双方应该还会有更多资产转让交易，藉此，保利可以获取中航在一二线的土地资源。

绿地 收购协信远创40%股权

绿地冲击第一的新武器

11月9日，协信远创的控股公司汉威与绿地控股签订合作协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式以51.63亿元的代价收购协信远创40%股权。 

最近两年，协信控股动作频频，此前，协信已与启迪成立启迪协信，依托清华大学的优势资源和影响力，协信在科技园区开发、运营中占尽优势。

绿地入伙之后，协信的 融资 成本必将大幅下降。同时，地控股集团总裁张玉良表示，将推动协信的轻资产战略和上市进程。

对于绿地来说，仅凭过去那种建地标、建地铁，乃至搞海外项目的方式，难以冲第一，因为万科、恒大、碧桂园等都增长太快。收购协信远创，一则可以加大土地储备，截至2015年末，协信远创的可售面积为485.57万平米，二三线城市占比高达91.68%，重庆、苏州和无锡占比最多；二来可以优势互补，推动绿地商业及产业地产开发运营能力的提升；三还可以将协信远创未来部分营业额纳入绿地集团范畴，提升绿地的销售业绩。 

恒大地产借壳深深房

一场复杂的博弈

恒大入主嘉凯城时，很多人以为恒大想要借壳登陆A股；结果，恒大马上又去举牌廊坊发展而且问鼎第一大股东宝座，就在大家以为这回总该尘埃落定的时候，深深房又冒了出来，这才是恒大中意的！  

10月14日，深深房发布《重大资产重组公告》称，拟通过发行代价股及/或支付现金向广州凯隆置业购买恒大地产100%股权。交易完成后，凯隆置业将取代深圳市投资控股成为深深房控股股东。  

不过，预定12月13日前披露的重大资产重组方案并没有如期而至，推迟的理由是：此次重组方案较为复杂，且涉及购买的资产规模较大，公司无法在上述期限内披露重组预案。  

根据媒体报道，深圳国资委觊觎 万科 控股权已久，拟通过深圳地铁公司注入资产的方式成为万科第一大股东却遭宝能、华润的反对。而当前恒大已持有万科总股本的14.07%，深深房控股股东是深圳市国资委，其资产重组方案必须取得政府批准……这注定是一场不容易的博弈。

中民投收购亿达53.02%股权

钱太多了，没地方投

11月17日，亿达中国发布公告宣布，中民投以30.14亿港元收购其53.02% 股权，并拟全面要约收购亿达中国。  

2014年成立的中民投是中国最大的民营投资公司，由59家知名民营企业联合发起设立，成立以来动作频频，每次出手金额之大都能引发广泛关注，目前总资产已增长至2000亿左右！  

中民投的版图包括新能源、资本等9大板块，不过，成立之初，中民投即对外宣称，中民嘉业重点拟在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产……14年，成立不到3个月的中民投就以248.5亿拿下上海外滩地王，楼面地价 35392元/平米。当时令人瞠目结舌，不过，经过去年以来的暴涨，中民投显然赚大发了。此次收购亿达，多半是看中“产业新城”这个风口，因为在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发，也是中民投的目标之一。  

对此，外界认为董文标干的还是地产，没啥新意。明源君认为，中民投布局房地产与其投资平台型企业的属性有关。对于投资公司而言，最好的信用就是不动产，由不动产可以衍生出更多的金融工具，可以为投资带来充裕的资金。

平安 不动产收购地王49%股权

隐形地王的扩张野心

4月13日，越秀地产发布公告，宣布以23.27亿元出售白云区同宝路地块49%股权，买方为广州联衡置业有限公司及项目公司。明源地产研究院注意到，平安不动产拥有联衡置业50%股权。

白云区同宝路地块，是越秀地产于2014年11月以64.5亿元拿下的，楼面价为1.4万元/平米，创下了当年广州市的总价地王纪录。  

越秀愿意出售，是基于分散经营风险、提高使用项目公司自有资金的效率及加快现金回笼的考量，同时嫁接平安金融资源。

对于平安不动产来说，则又吃进了一份优质资产。平安不动产自2014年成立以来，到处并购资产，还联合拿了几个地王，资产管理规模快速攀升，目前已经达到2000亿左右。据业内人士透露，未来平安不动产的雄心是做中国版的黑石和KKR。   

阳光城并购物产中大资产包

求解利润难题的答案

陈凯时代的阳光城，创造了3年10倍的神话。当前，阳光城持有的商业面积已达250万平米，但其依然在做加法。同时，通过大举并购，求解利润难题。  

11月29，阳光城以104.69亿元收购了杭州中大圣马置业及浙江物产良渚花苑等15家公司股权组成的资产包，以及物产中大及其子公司对标的公司合计91.18亿元的应收债权。  

加上此前在长沙、广州、苏州、福州等城市完成多笔股权收购，阳光城今年的“并购清单”总额已经超过200亿元。  

当前，一二线城市公开土地竞争已经白热化，而通过并购（今年阳光城约80%的土地来自并购），阳光城前十月新增的土地储备达到1075万平米，相当于其总土储2036万方的一半以上。且股权收购楼面价仅为1758元/平米，相比公开市场上动辄上万的地价简直白菜价。

收购所带来的低成本土地既为阳光城的规模递增提供了成长土壤，也是维持和提升其利润的一条“捷径”——广发证券的研报中显示，阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%！   

万科并购印力96.55%股权

补齐商业地产短板

轰轰烈烈的万科股权争夺战至今还没有尘埃落定。王石认为，资本对万科有兴趣，无非是为了壳，或者把万科看做了“唐僧肉”。  

当然，监管风向转向，让万科股权角逐发生了微妙的变化。而且，王石最近频繁出席各项活动，万科管理层“翻盘”的可能性似乎在增大。  

更准确地说，以王石为首的万科管理层一直就没有坐以待毙。试图引入深圳地铁失败了，但10月31日，万科以19.28亿美元（折合人民币约129亿）的价格正式并购了印力集团 96.55% 的股权。  

印力的前身是深国投商置，主营商业地产，开发的“印象城”遍布全国不少城市。

此前，万科一直未涉足商业地产。不过，随着市场发生变化，王石对商业地产的态度也有所松动。2013年1月9日，万科成立商用地产管理部，标志着商业地产进入了“正规军”行列。收购印力可以补齐万科在商业地产板块的短板。  

当然，还有一种说法是，印力是万科管理层的“逃生门”，一旦某天华润或宝能或者恒大控制了万科，印力可能会是万科管理层的另一片天地。  

小结

2016年堪称中国房地产的并购之年，你不吃掉别人就只能被吃掉。整个行业环境变了——增速放缓、拿地成本剧增，盈利空间收窄——只有通过并购才能进一步扩张规模,提升自身竞争实力,或者布局多元业务,寻找新的增长点。 

未来，大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的现象还将延续,在强者恒强、优胜劣汰的行业规则下，中小房企的逐步退出也几乎成为了行业内的共识。以擅长并购著称的孙宏斌最近当着众多开发商同行表态：“如果你的公司现金流有问题，但还有价值，可以找我。”  

对于不少听者来说，有点悲怆，但行业规律就是这样。能成为被收购的目标，至少说明还有价值

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2016年最后一场行业盛会，第二届创新奖评选再度来袭，12月23日，北京亮马桥四季酒店，见证新资本、新产业、新技术、新理念带来全新变革。科技赋能产业， 见证下一个商业风口！