全球物流巨头普洛斯的版图秘密

“得 普洛斯 者，得 物流 天下。”这句话透露出业内人士对其 物流地产 江湖地位的肯定，除了物流地产，普洛斯成为全球物流巨头的秘密还有哪些？

2003 年，普洛斯 ( GLP ) 迈出其进入中国的第一步。 选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。发展至今，已然成为中国最大的现代产业园提供商和服务商。

近日，记者在“RICS 中国峰会——地产投资与管理峰会”了解到，普洛斯在中国 42 个战略性的区域市场投资、开发并管理着 336 个物流园、工业园及科创园，物业总面积超过 3700 万平方米。此时此刻，相信这些数字又更新了。普洛斯官网上公开的数据每天都在发生改变，普洛斯的版图也在不断扩大和增加。究竟是哪些因素成就了普洛斯今天的“江湖霸主地位”？让我们一起揭开这层神秘的面纱。

1、避开“水土不服”

据了解，普洛斯入驻中国后，各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。在中国拥有800家以上的优质客户，涵盖多种类型和多个行业。其中，跨国公司约占 30%，更多本土优秀企业正逐步加强与普洛斯的合作。

除此之外，普洛斯通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。近年来通过旗下专注于物流生态及相关科技产业投资的隐山基金，投资了大量的高科技、大数据行业企业，覆盖行业范围广阔，包括物联网、 人工智能 等，通过大数据、AI、新能源技术的应用，创造和发挥出更强大的客户体验和经济价值。

作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在过去发展过程中，是否发生过“水土不服”的现象？

国内外最大的不同还是在于经济环境和行业成熟度的差异，过去十年，中国的经济发展速度一直保持良好势头，物流市场也成为了国民经济中重要的现代服务业之一。2013年，中国的物流市场规模甚至超过美国。

纵观中国市场，虽说具有 280 多万亿元的社会物流总额，但仍然透露出了“体量背后的无奈”。沉浸物流行业多年的专业人士表示，“中国的综合竞争力相比发达国家还相距甚远，目前我国物流市场呈现出散、小、同质化的竞争等棘手问题。带来巨大行业整合空间，和欧美国家相比还有着不小的差距。”但经过从业者多年的努力，中国物流行业的整体发展势头还是非常值得期待的。

2003年，普洛斯是带着在美国和欧洲所积累的行业经验来到中国的，进入中国后就建立了适用于中国的高端 物流仓储 标准，结合得天独厚的优势在行业内公开分享。

与此同时，普洛斯从进入中国市场开始，就坚定不移地走“本土化”路线，无论是业务模式，还是人员结构等方面，都努力与国内环境完美融合。从经历十几年的发展得出的成果来看，普洛斯的“本土化”还是比较成功的。

值得一提的是，在私有化之后，普洛斯拥有了一大批全球知名投资机构的支持，这更加有助于普洛斯在中国市场进一步深度发展，为地区经济乃至中国经济的发展贡献绵薄之力。

2、扩张模式

在中国，由于物流地产具有投资回报周期长、融资成本高等现象，物流地产基金应运而生。采用基金模式可以使重资产业务以轻资产的方式运营，放大杠杆进而加快周转率，同时也能使企业从更多的渠道获得收益，比如资产管理费、基金管理费、物业管理费等等。

众所周知，普洛斯是全球卓越的基金管理平台，并获得国际和国内知名投资机构的长期支持。普洛斯通过资产证券化手段，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，可以推动这个模式的持续发展。

据了解，普洛斯在全球管理着多支物流产业基金，基金所管理的总资产规模达到 640 亿美元，自 2011 年起年复合增长率约 50%，尤其是在中国，自 2013 年 11 月成立的首个中国物流开发基金以来，到目前管理着 5 只基金，总规模达到 170 亿美元。

普洛斯的合作伙伴包括中国人寿、中国邮政等大型机构，保证了普洛斯能够在全球范围内迅速扩大业务。

因此，也更有理由让人坚信，物流地产基金的模式在中国可以持续性地发展下去，为物流地产行业奠定强有力的基石，一路保驾护航。

但是，在当前形势下基金面临的新挑战也值得行业人士思考。从基金角度去分析，“募、投、管、退”这四个层面无一例外。尤其是在退出方面，势必要寻找一个最佳的渠道。

事实上，普洛斯的发展一直以其数量庞大的物流园、工业园和科技园区网络作为产业载体，以股权投资和金融服务作为导引手段，用更加立体化的方式去呈现普洛斯的“大物流”生态。未来随着全球经济发展，在面对机遇的同时也存在诸多挑战，物流地产行业存在哪些深挖潜力值得探寻的？

同时， 新零售 业务模式的转变，对仓储资源配置产生较大影响，尤其是对物流体系产生较大的影响，也提出了更高的要求，原有RDC——区域仓——前置仓——末端配送的流通模式将与传统零售商品流通的供应链体系实现融合。

如何将这种变化下的物流基础设施网络规模做大、辐射范围做广、流通能力做强是值得思考的一方面。另一方面，近年来自动化物流仓储系统市场保持快速增长，已经有一批 智慧物流 产品实现了落地，譬如：分拣机器人、自动化分拣线等。随着物流行业自动化设备和智慧物流的发展，势必将带来物流行业的颠覆性革命，也能使整个物流地产行业的效率和仓库库存周转率的提升。

上述人士指出，在此期间要进一步加快融合信息网络技术与物流业，增强信息网络技术对物流业务的支持能力。

除此之外，在物流行业竞争越来越激烈的环境下，越来越多的物流企业在资金方面有很大的压力，也就相应产生了极大的供应链金融服务需求。

如果能够通过仓储服务和金融服务相结合的方式来服务客户、支持客户发展和成长，那必定能够为双方创造更大的价值。

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