长租公寓 x 员工宿舍，“蓝领公寓”拟走出规范化第一步

5月23日下午，北京市住房城乡建设委等部门正式就《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(以下简称《意见》)，《意见》对租赁型集体宿舍的用地来源、消防标准等方面做了细化工作。 这是租赁型职工集体宿舍在政策规章条例方向迈出的第一步。

今年初，北京市住建部门就开始对租赁型集体宿舍进行相关探索研究，计划结合市场需求，推出包含职工宿舍在内的多种租赁住宅类型。 经过小半年的酝酿，试行意见终于出台。

《意见》规定， 租赁型职工集体宿舍将对接给用工单位，且不得直接面向个人或家庭出租。 单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。在建设用地上，除了违建以外，集体用地、工业用地和商用用地都纳入租赁型宿舍土地供应类型渠道。

在此之前，员工 长租公寓 都是怎么个形式?

在意见出台前， 员工宿舍 安家落户在长租公寓里已不是什么稀奇的事。随着长租公寓市场的兴起（2017年市场规模已经达到1.3万亿），长租公寓已经成为一部分企业偏好的员工住房类型，只不过一直没有出现纯粹的员工公寓。

在此之前，长租市场中的员工宿舍可以大致分为以下三种类型：

1、【企业-企业】：企业合作，直接租赁

长租公寓运营商是对整个市场开放的，包括个人（含家庭）与企业。 入驻企业与公寓运营商直接签订协议，占据长租公寓中的一部分居住空间是市面上宿舍公寓最普遍的形式。

以集中式长租公寓 魔方公寓 下的子品牌魔方9号楼为例。9号楼作为魔方公寓一条独立的产品线，率先提出为企业客户定制员工租住方案的战略方向，成为租住市场上首个B2B模式的公寓品牌，属于率先切入员工公寓领域的头部企业。9号楼以居住在城市中心的人力密集型企业员工为主要服务对象，一方面缓解了住房难，另一方面有助于打击治安管理混乱、消防隐患多的城市群租房。优客逸家也与成都一产业园达成宿舍公寓合作，为园区内企业职工提供员工公寓住房及管理运营服务。

对公寓运营商来说，做B端比做C端更有吸引力。短时间、大规模地降低空房率，集中管理更省心，员工交流也更方便。优客逸家CEO刘翔认为，平台和企业直接对接，在销售上不仅省时省事，管理上也更容易，因为“企业要和平台一起来承担管理义务。”

2、【政府-企业-企业】：政府主导，配合人才保障住房政策

长租公寓作为一种居住空间类别，也成为政府人才引进和安居计划的承接方。

以深圳为例，深圳一直鼓励发展人才安居住房。昨日，深圳市规土委发布的《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》提出，2018年度计划新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米。 人才住房计划中，长租公寓也扮演了一定分量的角色。

深圳水围村的柠盟人才公寓就是一个建立在安居政策上长租“样板工程”，由深业置地改造运营。将城中村集体用地变为租赁用地，改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。柠盟人才公寓符合年轻人生活居住习惯、靓丽的外表和完备的消防设施，不仅带动了当地社区升级发展，也为城中村转型提供了新思路。

水围柠盟人才公寓

图片来源：深圳特区报

公寓运营商与人才安居计划合作的欲望是强烈的，竞争也是激烈的。 2017年10月，万科泊寓与深圳市人才安居集团签署战略合作协议，以万科泊寓为平台，二者将会在人才安居房和社会租赁住房的开发建设上下游一系列环节达成全方位合作。深圳宝安的中粮紫云公寓也是中粮地产与深圳人才安居集团的合作项目。

万科前总裁郁亮2017年接受媒体采访时曾说：“我们与人才安居集团合作以后，我们的管理规模可以翻番。”郁亮说。

3、【企业】：办公居住一体化

长租公寓与联合办公似乎是房产领域两个泾渭分明的新物种，但也有人把它们结合起来，换句话说，也就是“办公室有床啦”。 既有员工宿舍，又能职场办公，从物理空间的便利性和限制性出发，这样的长租公寓通常是集中式的。

前不久完成B+轮融资的 共享际 就以“轻重并举+职住平衡”的定位，成为长租公寓中一股“清流”。商住办共享综合体。譬如，北京长阳•共享际采取产业园的形式，囊括200多间青年公寓，配备3000平米的共享办公空间以及60个loft创意工作室。园区内还有运动、娱乐共享空间和相关配套设施。

为什么要出台这样的政策？

• 从人才政策上看

发展租赁型员工宿舍一方面响应了“房住不炒”的国家政策，另一方面也是各地政府吸引人才的花式手段。 今年以来，各地开展一场“人才争夺战”，近日这场战役有白热化趋势。

人才要宜居，首先要解决居住问题。国家层面抓紧调控：5月初，住建部约谈12城，防止房地产市场过热。

地方上，有的探索房产金融市场，发展房屋租赁。4月，深圳市发行国内首单公共租赁型人才公寓REITs，储架额度为200亿元，创近年来交易所REITs产品规模新高；有的给予人才丰厚补贴，5月中，海南省雄心勃勃发布《百万人才进海南行动计划》，落户人才除了购房与本地居民享受同等优惠外，35岁以下全日制本科生人才每月可以享受1500元月租房补贴，连续补贴三年；有的扩展人才住房房源数量，就在昨日，武汉市宣布规划建设14个“长江青年城”大学生安居房，建筑为1000万平方米，以满足留汉大学毕业生居住和创业就业需要。

虽然社会对于未来租赁型员工宿舍的价格仍多猜测，但是 亿欧记者认为，租赁型职工集体宿舍相较于市面上地理位置和居住品质都差不多的长租公寓，价格上一定要有吸引力。否则如何吸引“一个月工资，半个月交房租”、在城市中负重打拼的蓝、白领青年。 北京市人民政府办公厅主办、北京市经济和信息化委员会承办的政府网站——首都之窗在昨日也转载了媒体报道，文章认为，“租赁型职工集体宿舍能够破解‘蓝领’居住难题”。

• 从消防安全上看

《意见》还对租赁型集体宿舍的消防基础设施建设提出了具体标准。如居住房间不应布置在地下室及半地下室、建筑的耐火等级不应低于二级，改建的集体宿舍不应设置燃气厨房等，对集体宿舍内外部装修采用的涂料也有明确而细致的规定。

2017年11月，北京长租公寓19死1伤的火灾敲响了长租公寓的警钟。11月20日开始至12月底，北京开展为期40天的安全隐患排查、清理、整治专项行动。据媒体报道，北京乐乎次渠店因为消防不过关北清查，当月就搬走了三分之一的住户。

从消防安全标准制定的重要性角度出发，此次《意见》出台对于长租公寓的健康、长久发展起了推动作用。

• 从土地性质上看

《意见》对租赁型职工集体宿舍供应的土地来源做出明确规定，有助于房租 租赁市场 的有序发展。切实增加土地渠道，包括集体用地、产业园区用地、低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店

土地性质的转型与消防是否合规有密切联系。许多长租公寓由闲置商用大楼、工业厂房或是农民房改造而成，房屋结构及消防配套设施并不满足居住要求，改造是一件很麻烦的事。

此外，土地性质不明对于公寓运营商来说也有较大风险。绿城集团行政总裁曹舟南就曾公开表达出自己的担心：“长租公寓对于品质、地段、配套都有一定的要求，而当下大面积的长租公寓，很多都是工业用地，位置偏远、配套不全。到底怎么做，拿什么地段的地，拿什么性质的地，都需要考虑。”

2017年10月，深圳正式出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，正式允许“商改住”和城中村开展规模化租赁。

中国饭店学会公寓委员会专家组组长穆林认为，从存量资产改造、产业发展以及政策导向来说， 厂房、农房或者是商业用房变成租赁住宅是合理的。 不过，需要专业化的机构进行专业化的改造和运营，才能避免安全隐患，解决消防问题。

• 从性格心理上看——年轻人喜欢新鲜有趣的生活方式

租赁型员工宿舍迎合了在京务工的年轻人口味.

据调查，一线城市租房族的年龄占比分布中，20-30岁的租房族占据租房市场的76,54%。热爱新鲜事物、追求社交和品质是大部分年轻人的天性，同样体现在他们的消费倾向和消费数据中。

根据数据商业服务品牌“泰一数据”发布的《数字时代中的品牌联系，得青年人者得天下》报告认为，信任、个性化、社交、参与感是品牌与Z世代消费者（95后）的交往关键词。也就是说，青年人同样愿意为个性化、有社交联系和参与感的租赁公寓买单。

---

亿欧“ 2018全球AI领袖峰会——智能+新服务 ”峰会将于 6月14日下午13：00在上海举办 ，这场活动将聚焦讨论服务生活领域的B端服务商，聊聊他们是 如何用人工智能等新技术创造更多服务形态 ，中国领军企业和投资人们关于人工智能、智能营销、软件创新、小程序等风口话题将展开深刻讨论。

业务等待升级还没找到办法？采购服务不知选哪家？项目好但缺投资人？

这场通通满足你：点击链接： http://dwz.cn/7GxPSJ （咨询请添加微信：18389559886）

版权声明

凡来源为亿欧网的内容，其版权均属北京亿欧网盟科技有限公司所有。文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。