福布斯杂志：无人驾驶技术将颠覆房地产行业

据福布斯杂志报道，从今年4月初开始， 无人驾驶 汽车就可能成为公路上的常见现象，至少在美国加州是这样。加州已经决定允许在其公路上测试全自动无人驾驶车辆。而在此之前，所有测试车辆中都必须有人类驾驶员监督。

美国亚利桑那州也已经成为测试无人驾驶汽车的中心，这在很大程度上要归功于该州州长的支持。叫车服务巨头Uber上周宣布，它已经在亚利桑那州完成了无人驾驶卡车的测试，现在正开始使用它们在全州范围内运送货物。

不仅仅是美国，英国政府上周也对无人驾驶汽车相关法规进行了审查，目的是在2021年之前让无人驾驶汽车上路。世界其他国家也在测试无人驾驶汽车。

对于无人驾驶技术和汽车行业来说，这显然是迈出了一大步，难怪谷歌、Uber这样科技公司，奥迪、宝马、福特、通用、大众以及沃尔沃等传统汽车制造商都在致力于无人驾驶汽车的研发。

更少依赖于人类的驾驶也可以重塑交通领域。也许不那么明显的迹象是，道路上满是无人驾驶汽车的未来也会刺激我们的生活和工作发生重大改变，从而影响到除了交通和科技行业之外的 房地产 市场。

当然，我们已经意识到，无人驾驶汽车最终可能不会比谷歌眼镜更多改变世界，也不会比大肆炒作的赛格威(Segway)更多改变交通。虽然无人驾驶汽车的成功率可能没有人们想象的那么容易预测，但通过无人驾驶汽车的未来挡风板，看透前方道路的障碍或转弯，仍然有很大的启发意义。

交通枢纽价值

一个值得考虑的问题是，无人驾驶汽车的扩散会对公共交通和交通枢纽周围房地产的价值产生什么样的影响？传统上，办公室和住宅楼与公共交通枢纽之间的关系十分亲密，减少通勤时间通常可以增加房产价值。对于汽车保有率较低的千禧一代来说，这一现象似乎更为明显。

美国房地产公司JLL的美国办公室研究主管斯科特·霍马（Scott Homa）说：“显然，任何大型交通基础设施项目的建设都可以对周边房地产开发产生巨大的刺激作用，这已经成为美国的一个普遍主题。”

在新铁路系统或火车站附近，比如波士顿的萨默维尔郊区、芝加哥的富尔顿市场、密苏里州堪萨斯城的市中心以及德克萨斯州奥斯汀等地，都可以看到房地产开发的蓬勃兴起。

无人驾驶汽车的可用性增加，可能就像叫车服务普及那样，成为城市居民避免购买汽车的一个更重要原因，从而使得接近公共交通枢纽的价值保持不变（至少不会大幅上涨）。

但还有另外一种可能：引入无人驾驶汽车后，可能会使公共交通对通勤者来说变得不那么重要。这可能会对购房者、租客和办公楼租户的需求产生重大影响。

会计师事务所毕马威(KPMG)在2017年发布报告，研究无人驾驶汽车对公共交通部门的影响。报告中称：“无人驾驶汽车将大大减少旅行成本、时间和拥堵，同时增加安全性。低成本的无人驾驶汽车可以改变通勤者的偏好，使他们远离传统公共交通。”

更重要的是，不仅仅是私人拥有的四门轿车可以在无人驾驶的情况下在公路上疾行。荷兰、中国以及瑞士等国始终在测试无人驾驶公共交通工具，如可承载9人的电动无人驾驶小巴，以及全尺寸的无人驾驶大巴。

有了无人驾驶汽车，以前位于公交车附近的办公楼和住宅楼对通勤者来说再没有吸引力。而从房地产的角度来看，更大的吸引力可能转化为需求增加和房产价值上升。

另一方面，由于邻近交通枢纽而获得高价值的房产可能会突然失去优势。即使在已经有公共交通服务的社区，无人驾驶车辆也有可能对现有的运输系统构成威胁。通过补充公共交通体系（或者在某些情况下甚至取代它们），无人驾驶汽车可能会使现有的公共交通系统变得不再重要，最终甚至会让人放弃这样的观念，即靠近交通枢纽可以提高房产价值。

泊车需求下降

我们很多人早上开车去上班，在办公室附近停车，我们的车子始终处于闲置状态，直到我们下班回家。建筑、规划和咨询公司Gensler的数据显示，美国私人汽车的平均使用率仅为5%，其余时间则用于闲置状态。

Gensler在一份关于无人驾驶汽车的报告中说:“美国的停车位大约有5亿个，它们的占地面积估计比特拉华州和罗得岛州土地总和还要多。仅在纽约市，停车场就相当于两个中央公园大小。”

但随着无人驾驶汽车的普及，这种情况可能会改变。

如果无人驾驶汽车真的普及，当你到达目的地后可能减少对停车场的需求。虽然停车场没有太多建筑物，但它显然也是一种商业地产。毕马威在其无人驾驶汽车报告中说：“无人驾驶汽车取消了通勤者对街道和停车场的需求。”

咨询公司麦肯锡(McKinsey & Co.)估计，无人驾驶汽车可以减少美国超过56亿平方米的停车空间。这是因为无人驾驶汽车可能会从家里接人，并将他们送到办公室或者商场，然后前往非主要商业区泊车。也有可能，无人驾驶汽车就像像出租车一样，甚至不需要停车，继续接送下个客户。

2017年11月份，Uber已经同意从沃尔沃购买2.4万辆SUV，组成无人驾驶汽车车队。Uber表示，其无人驾驶汽车最早将于明年上路。

减少停车需求对商业地产的影响可能是复杂的。它可以降低业主的房地产成本，人们不再需要停车位，现有的停车场和车库可以被重新建设和开发。纽约最大的停车场运营商Icon Parking运营有300个停车场，它预测：如果无人驾驶汽车对停车的需求降低，这也将改变车道设计。

在更大的范围内，像纽约这样人口密集的城市，土地溢价，对停车场和车库的需求减少，可能会对供求关系产生巨大影响。如果突然大量土地可供重新开发，这对创造买方市场大有帮助。

在不久的将来，当无人驾驶汽车开始普及，减少停车场需求，下一个问题就是：这些停车场会发生什么？答案是：我们不知道它们会变成什么样子，但可以肯定的是，这些突然显得多余的停车场和车库会变成某种其他东西。

无人驾驶汽车正获得越来越多的青睐。它们仅仅成为一种交通工具，还是会从根本上改变我们的出行方式，目前还不清楚。但如果是后者，交通运输并不是唯一会被颠覆的行业。无所不在的无人驾驶汽车可能最终会成为商业地产的组成部分，但我们很有可能在这个过程中遇到更多挑战。

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