九个问题解读特色小镇建设痛点，特色产业本质是什么？

从城乡体系来看，城市膨胀、乡村凋敝的问题一直存在，有专家认为， 通过 特色小镇 的建设来解决乡村大量的闲置房屋和空心村的问题，不失为一个好的决策。基于这个层面来看，特色小镇的发展对乡村的发展会起到哪些积极作用？又会带来哪些隐患？

郭海洋：说到这里就不得不先说特色小镇 政策 的初衷来源， 特色小镇的雏形是浙江率先做起来的美丽乡村 ，只是那时更关注的是民村的基础设施建设和保障，城镇化带来的空心村、文化遗迹的拆损、贫富差距等。

但这只是特色小镇的一部分，另外一部分是我国长期粗放式发展带来的产业结构不均，一些传统产业生产过剩，而有购买力支撑的产业发展不足，也就是国家提出的 供给侧改革 。 大力培育发展特色产业，培育特色产业发展也是特色小镇的另外一个重点。 当国家把产业发展转移到了农村，又调动了市场化的主动性和积极性，那农村、农民的利益就显而易见了。

但隐患也是有的，比如全民发展特色小镇后的产业实质支撑不足，政府、企业、村民、投资商的共享与利益分配不平衡产生的矛盾等等。

对于乡村来说， 有哪些“特色”产业是可以结合中国乡村文化作为乡村特色小镇的基石进行推进的？如何结合乡村特色进行产业培育？

郭海洋：这个问题的角度直接落到了产业上，应该也是很多正在做或者想要做乡建、特色小镇的同行们关注的，特色小镇的基底也离不开乡村。

产业的打造有几个方面。 农业是大部分乡村中最根本的基底，所以农业的特色化产业发展是其一，也是不可跳过的，农业可以做农业科创、农业 旅游 （farm to table、农场乐园、有特色生态的可以做特色景区打造...）科普教育等等。农业产业相关企业现在还是比较缺乏的，特色是农业对于房地产开发企业而言的，也有一些房地产公司开始合资成立了农业公司，比如绿城。

第二是文化产业 ，挖掘历史、建筑文化、民族民俗、手工艺、美食等非物质文化遗产，以体验式打造文化可以形成文化旅游，通过文化艺术的流通再加入金融产业可形成文化产品的产业链打造。

另外养生、养老、体育、教育、 大数据 、新能源、智慧科技等等都可以在乡村发展， 最核心的还是挖掘当地产业基础和经济特色 ，导入外部资源，将这个产业挖掘、培育、发展起来。

今年中央一号文件中出现了一个新词语：田园综合体。以无锡田园东方为代表的实践看，乡村旅游+农业+地产是其核心模式。请问旅游地产在乡建中与城市地产有什么不同之处？

郭海洋： 最大的不同是其中的地产面对消费者的需求不同 ，我们一般做项目的时候，会先对地块进行分类，比如城市核心区、近郊、村镇、旅游区等等，不同区域需要用不同定位打造，给予的功能也不同。

说一下整个乡建的模式。从目标客群和需求的角度来做项目定位的时候，农业是基底、旅游带来外来客群导入，地产留住客群，我们之前调研万科良渚文化村，他的地产客群主要以城市外溢的自主客群为主，度假客群占比并没有期初想象的那么高。所以在乡建中，如果地块区块距离核心居住区、产业区较远，那么，1、运营产品需要有更高的占比和更清晰的盈利模式；2、导入产业，引入产业人群，完善基础设施和配套建设，形成自成体系的功能小镇，后面的这个也就是目前 国家在主推的特色小镇的核心 。

有一个辩证的问题，请问： 做产业的特色小镇做旅游能成功吗？做旅游的小镇没有产业基础能活吗？

郭海洋： 产业就要看企业自身的产业背景、没有产业背景看投资能力。 旅游也是产业中的一种，他们并不矛盾。相反，我认为旅游是特色小镇的基础，是前期特色小镇可以利用的最好抓手，区域形象、人口吸引、基础设施、配套服务都可以通过旅游来率先带动起来。但是单一的旅游产业就做一个特色小镇也是比较难支撑的，除非资源条件足够强势。特色小镇的点还是落在小镇上，所以他的功能是齐全的，我们以前提出过一个宜游、宜商、宜居的概念。在旅游产业前期发展的同时、大力发展支柱产业导入产业人口，提升区域经济水平、吸引产业人口，形成旅游+的模式更好。当然了我们前面其实没有对于这个特色小镇的级别进行框定。所以我认为 旅游是特色小镇发展的重要组成部分 ，但是占比要看具体项目的情况了。旅游产业是一个多元融合的产业，与其他产业的发展并不矛盾。

不管是上面提到的绿城成立农业公司，还是田园东方这样的经典项目，农业好像逐渐成为一个新的风口。但是整个打造过程，不仅是靠情怀的事情，有很多现实的问题。产品打造的周期也是很长，在这个过程中消费者的需求也是在不断变化的。可能在产品建设的长周期内，风口就从农业转向别的新要素了，那我们 在项目或者产品顶层设计初期如何去把握这种动态变化着的影响要素呢？最终还是要以地产来留住客户吗？

郭海洋： 农业是基底 ，是我们绕不过的一个基础产业，当发展的方向转移到农村时，基本农田又是固定的，那么农业产业的发展就不会像流行风一样被吹走。地产在未来的特色小镇中是配套，配套多少看留住的原住民、吸引回流的户籍人口、外来导入的产业人口、生态旅游吸引来的休闲度假人口。总之 地产不再是主角，产业才是核心 ，当然旅游产业、文化产业都是特色小镇发展中的重要产业。

从民宿大量进驻乡村起，乡村建设的壁垒问题就一直被提起。那么， 在乡村发展民宿或者建设特色小镇，又会预见哪些农村建设壁垒呢？

郭海洋：其实这个问题是两个问题，如果只是民宿进入的壁垒，那问题就出在没有顶层的设计，导致民宿进入之后与乡村水土不服。可能会有哪些水土不服呢，比如设计风格与客群品味需求不符、软装和软服务的标准与客群定位不符、自身的盈利模式单一，缺乏主题化特色化等等。我们不能说大型国际酒店集团做的精品酒店就一定好，关键是 要符合区域市场需求，又能够融入区域环境中、本土化特色化用什么样的方式植入，如何体验这点对民宿格外重要。

而 建设特色小镇其实本来就是用来解决农村建设的壁垒的 ，特色小镇究其根源就是从国家大力推进的新农村、美丽乡村转型而来，也是从生活方式经济发展的过程中，生态度假需求释放而来，如果没有解决好农村建设的壁垒，也就是特色小镇做的不到位，我相信这个慢慢会被打破，民宿是乡建发展中很有意义的一个环节，可以植入很多。

去年有一件事，福建南靖土楼为首的几大景区由于运营管理问题突出被“摘牌”5A景区，这其中不乏原因是因为原住民直接参与了景区的运营环节，在缺乏严格管理的情况下，引发了各种问题。同理，在乡村建设特色小镇，必然也会遇到引导村民参与小镇的基建、管理和后期运营等问题，尤其对于“特色产业”而言， 在村民缺乏对于“特色产业”的理解的基础上，该如何良好地引导村民参与小镇共建与管理？

郭海洋：关于这个问题，从本质上来看，还是如何 处理好政府、企业、还有原住民这三者之间关系 的问题。单单从福建土楼被撤5a这个事情本身来说，将一个景区的降级最后归咎为原住民直接参与而导致的运营不利，这个定论我个人觉得也不那么清晰和全面。

关于特色小镇的文件中我们可以看到 政策的倾向 ，其中多次提到了惠及群众、共享等等，所以几者之前的关系在项目发展初期就做出清晰的结构设计很重要。而不是直接摘除原住民。

景区降级，参与者都应该负有责任。就如同政府在文件中提及的，政府应该从小镇中摘出来，而原住民也应该从项目中摘出来，他们可以在其中扮演一类角色，可以是单独店铺、民宿的运营者，可以是小镇的服务人员、建设人员等，但股权、管理者、运营者并不应该混淆，专业的事让专业的人去做，责权划分要清晰。

这几年我们的项目委托中确实增加了一个服务类型，叫做 顶层设计，期初就把关系整理清楚对项目未来有序有利发展很有必要 ，做的好的比如，我们之前参与的长沙浔龙河生态艺术小镇，大家有机会也可以去看看。周庄古镇也不错，原住民比例很高又和谐、共享的一个景区。

纵观大部分已经落地的小镇，运营难成了普遍的问题。 如何在运营环节避免“前镇一面”，打造差异化、个性化的运营体系？

郭海洋： 运营难确实是现在景区发展特色小镇发展中一个很大的问题 ，在未来的很长一段时间内都需要面对，为什么，主导特色小镇发展和开发建设的主体多半缺乏运营经验，而运营公司又那么的缺乏，所以这也是机遇，可以被瞄准的创业机遇。比如乡村旅游中的生态亲子娱乐产品可以作为特色小镇中农业基底的旅游引擎，自身盈利性也可以，这种产品的运营和打造就一直是我想做的，希望以后有机会实现吧

特色小镇和乡建的成功，需要具备哪些条件？ 从选址，产业，规划，经营模式，企业背景，成功案例等方面，是否能给予阐述和讨论。

郭海洋：说到成功的关键还是要说，是 企业自身的推进力度、实施能力、资源整合能力 ，但是如果从企业选型的角度来说，区域、周边区域人口经济基础，地块资源、产业基底、文化背景是选址的关键。