行业18年老司机解密，V领地如何打造长租公寓新模式？

不久前，国内知名 长租公寓 品牌 V领地 青年社区正式宣布完成2亿美元A轮融资，由华平投资通过其控制的境内实体领投；而从2017年下半年到2018年上半年时间，长租公寓领域一直陆续有大额融资消息放出。

作为国内 房产租赁 行业仍在上升期中的新业态，其实长租公寓在盈利能力、监管规范等方面依然受到着质疑，未来需要走的路还很长。而无论是资本、还是行业关心的关键就在于，存在的问题应该如何解决，有哪些已有的经验值得学习？

为此，亿欧采访了V领地副总裁兼COO宋豪炜，这位在酒店管理、房屋租赁行业工作了18年的行业老兵，有很多自己的沉淀和积累值得分享。

找到目标客群，抓住年轻人的痛点

V领地新发布的Smart系列产品，强调极高的空间利用率，通过折叠移动家具、收纳空间向上发展、隐蔽性储物等设计方式，营造“小而全”的居住空间，提升坪效以及用户的舒适度。

回归商业本质来看，提高坪效就是提高V领地产品的性价比最经济化的方式。其实在成立之后，V领地产品一直都在不断的迭代和完善过程中，这次推出Smart系列产品更像是一次阶段性总结。

模式创新思路其实很简单，那就是从用户端进行商业模式的倒推，去感受去挖掘用户需要什么，企业如何才能满足这些。

用宋豪炜的话说，V领地面向的用户群体是“小白用户”，这个群体包含了刚刚毕业的应届生，到工作5年左右的白领群体，他们的共同特点就是年轻。而更具体的说，就是他们的特点是经济能力有限、追求生活品质和安全性、有社交需求。针对这些特点，V领地在不断的对产品进行迭代。

（V领地青年租客画像）

此前V领地对住户的调查结果就显示，73%的租客认为私密性好是最吸引他们的因素。目前，V领地的公寓中均已使用了最新的电子门锁、楼道中设置了完善的监控系统；而根据宋豪炜的介绍，V领地也在积极寻找人脸识别技术的合作伙伴，希望进一步加强对于住户的安全保护。

对于舒适性，宋豪炜提到了一个词，“宅”。宅并不单纯代表懒，它更多体现在年轻人对于生活的舒适性和便捷性的要求很高，因此V领地的App中就提供了报修、水电充值、第三方服务等多项服务，实现足不出户就能完成日程生活中的需要。

而年轻人的另一个需求是社交，年轻人更愿意就近社交行为。而V领地单社区体量较大，一个成熟社区内入住上千人的情况已十分常见，在举办社区活动时，效果是数百人的社区很难媲美的。宋豪炜表示，甚至都不用V领地做太多干预，租客就会在V领地的App上自行组织各种活动。

（V领地圣诞节城市定向赛）

IT不是成本部门，而是利润部门

在以上提到的很多产品功能的实现，都依赖于数字化和智能化的管理。目前，V领地有一套自主研发的IT系统，该系统对内覆盖了项目交付、社区开业、日常经营管理等操作流程，对用户提供APP预定、签约入住、报修、水电充值、第三方服务。

（V领地自研App中的报修、水电、门锁管理等服务）

宋豪炜表示，V领地一直以来都没有把IT部门看成是公司的成本中心，相反，它是驱动公司提高收益的利润中心。

这需要从本质上来看，长租公寓究竟是一门什么样的生意？

从某种意义上来说，它是一门很传统的生意，其盈利来源依然主要靠物业租入和租出价格的剪刀差，是一个类似于“二房东”的角色。因此，运维部门和住户管理是很多长租公寓最重要的部分，它们决定了长租公寓的服务质量和口碑，间接影响了长租公寓的拉新和留存。但通过完善的IT架构和智能化系统，长租公寓可以减轻成本支出，大量降低了管理成本。

宋豪炜表示，目前V领地已经搭好了全部IT系统框架，下一步的任务就是向其中添加更多的功能。包括更加智能化的管理方式，比如利用图像识别进行外部人员的检测、车牌识别、垃圾管理等；也包括更多数据的收集，例如更多维度和更加全面的租客画像。

这些都将成为长租公寓未来新商业模式的重要基石。

搭建平台，长租公寓是一个全新线下流量入口

回到盈利能力的问题上，通过精细化、智能化的管理可以降低实现“节流”，而在商业模式上，宋豪炜认为未来长租公寓在“开源”上能做的还有更多。

在互联网时代，线上流量是产生商业价值的重要资源；而在线上流量被瓜分殆尽，人们需要新的流量入口，因此更多的线下场景被重视起来。而对于一些行业来说，长租公寓就是天生精准的线下流量入口。

他举了两个例子，第一个例子是健身房。目前，V领地有近30个在营社区，2万个房间；而包括V领地在内的国内长租公寓，用户租龄大约在11个月左右，也就是说，一年时间就会产生一次用户的换代。这样计算下来，V领地每年将产生2万个新增用户。相比于健身房在居民小区和办公区域进行投放，长租公寓显然是一个更好的投放场景。

而另一个例子是婚恋，长租公寓的租客中，过半数的都是单身年轻群体，这对于婚恋行业来说是一片亟待开发的资源宝地。在去年，V领地就已经和百合网全方位合作，充分发挥各自产业和市场资源，完成了优势叠加和互补。为此，V领地举行的各类线下活动，也撮合了不少年轻人。

像这样的例子很多，而未来随着新技术、功能的应用，更多数据的收集和反馈，还会有更多。随着长租公寓更加数字化和智能化的管理方式逐渐普及，必然会诞生更多新玩法。

就像宋豪炜所说，长租公寓的管理是一个长期沉淀和积累的过程。在IT架构、租客口碑和用户体量上，V领地在已经有了一个不错的起点，而长租公寓这个行业还很年轻，V领地也有着更充分的耐心来完成这一场产品迭代的长跑。

目前，像V领地这样的长租公寓在国内租房市场整体所占比重只有大概5%，因此尽管在2017年下半年到2018年上半年，长租公寓领域陆陆续续都有融资消息放出，但行业依然还在成长期，远远谈不上红海。在政策、管理等各个方面，也还有值得行业内部人士共同完善和努力的部分。

也正是因为这个原因，宋豪炜表示，与其同行业内耗，V领地更愿意在IT架构、管理、经营模式等各个方面探索不同路径，从而推动和领导行业的进化。据悉，V领地已经开始牵头整合区域内的同行品牌（包括集中式社区、分布式公寓），通过分享治安管理、生活配套、娱乐休闲、交通设施等公共平台，力图实现泛社区共享，促进区域的功能再生再造。

在宋豪炜眼里，只有让这条赛道更宽阔，才能让所有人跑得更快。

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