市场反馈“消极” ，养老地产道阻且长

【编者按】近年来，众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统 房地产 投资， 养老地产将走向何方？

本文发于中国商报，作者为付颢琬，经亿欧大健康编辑，供行业人士参考。

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近年来，随着社会 老龄化 程度的加剧，“银发”市场迅速扩张。其中，养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳”， 万科 、龙湖、远洋、绿地等房地产商纷纷把触角伸向养老地产。但养老地产的蛋糕不是想吃就能吃到的，从去年的市场发展来看，房企的布局多是“雷声大雨点小”，这种现象背后有着怎样的行业暗疾，养老地产未来又该走向何方？

“银发经济”吸引房企转型

 房企正逐渐告别开发商的单一角色，转型城市配套服务商，将触角延伸至购物、教育、医疗、养老等多个领域，试图建立起全生命服务产品体系。

人口老龄化已成为一把“达摩克利斯之剑”。国家统计局1月21日发布的数据显示，2018年出生人口比2017年减少200万人，为1523万人，同时随着老年人口的增加，65岁以上占总人口的比例达到11.9％，比上一年提高0.5个百分点。由数据可见，我国人口老龄化带来的挑战不容小觑。

不过，其蕴含的市场潜力同样不容忽视。据全国老龄工作委员会预测，我国 养老产业 规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10-15年是养老产业快速发展的黄金时期。

在此背景下，《2017-2018中国产业园区市场研究报告》提出：“房地产行业告别高增长、高利润、快周转的‘黄金时代’，走进‘白银时代’，已成为行业共识。房地产企业纷纷谋求转型，寻求多元化业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化与挑战。”

而早在2014年，时任万科总裁郁亮曾将中国地产的下一个十年称为“白银时代”，在他看来，和“黄金时代”不同，“白银时代”竞争更为激烈，“个位数的增长速度”将成为常态。

房企也正逐渐告别开发商的单一角色，转型城市配套服务商，将触角延伸至购物、教育、医疗、养老等多个领域，试图建立起全生命服务产品体系。由此，老龄化社会产生的“银发经济”促使房企将养老地产视为多元化业务中的重要一环。

据媒体不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产市场，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除了万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等众龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为养老地产领域中的重要组成部分。

“理想丰满现实骨感”

 用户普遍反映费用较高，让房企感到发展养老地产或许只是“理想很丰满，现实很骨感”。

房企进军养老地产，可谓具备了天时地利，但似乎缺了点“人和”。

作为新兴产业的养老社区，较高的费用可能会让人“望而却步”。家住北京的王女士向中国商报记者表示：“去年曾有一个做地产的朋友向我推荐，因为我也马上面临赡养老人等现实问题，为了让父母安度晚年，考虑让父母住养老社区，除了生活有保障外还能交到更多的朋友。”王女士同时表示，“好是好，但成本太高了，不仅先要拿出不少的钱，而且以后每年还要付房租和护理费等一系列费用，现在还是住不起。”

据公开资料显示，2017年12月12日，北京市民政局举办新闻发布会，正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。恭和家园是北京的共有产权养老试点项目，实现了居家养老和机构养老的有效衔接，把居家养老嵌入到了机构养老之中。但自恭和家园投入运营后的十多个月里，其所售房源占总房源的比重还不到三成。

据了解，恭和家园所售房屋均价为5万元/平方米，其中，购房者购买的是95%的产权，另外5%产权由开发商自己持有。除此之外，购房者每户每月需要缴纳3000元服务费，包括物业费、管家费等费用，如果在项目食堂吃饭，一日三餐的费用为55元左右。值得注意的是，恭和家园位于北京东五环外，项目紧邻广渠路，彼时周边二手房价格普遍在5万元/平方米左右。

用户普遍反映费用较高，让房企感到发展养老地产或许只是“理想很丰满，现实很骨感”。对此，合硕机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，当前老年人的消费观还是较为保守和谨慎，而目前房企推出的养老地产项目消费水准普遍较高。目前来看，大多数老年人就算是选择机构养老，也只是会选择成本相对较低的场所。

因市场反馈“消极”，所以，在房企的多元化业务探索中，相比起长租公寓的蓬勃生长来，养老地产的发展相对谨慎。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然都在积极布局养老地产业务，但多数只是浅尝辄止，只有少数房企进行了大规模的布局。

养老地产将走向何方

 当前，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。

1月8日，在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱对2019年房地产市场做出十条预测，其中一条便是“看好物业管理行业，短期不看好养老地产行业。”

养老地产的概念虽产生已久，但尚无明确的成功商业模式。据了解，当前，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。那么，对于房企而言，养老地产这块“蛋糕”就吃不上了吗？

郭毅表示，事实上，我们现在不应该把60岁作为进入老年的节点，随着我国科技的进步、医疗技术的成熟，平均寿命在不断延长。如今，60岁以上的部分老年人对于养老地产的需求还没有那么高。对于房企而言，未来发展养老地产应该考虑到这一因素，房企可以从老年人的身体状况及其健康需求等方面发力。比如，从保持这类群体晚年生活健康愉悦生活状态角度去设计一些产品和服务，可能更贴近需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国商报记者称，对于老龄化的理解，很容易和“社会负担”画上等号。所以过去很多养老地产经营者刻意追求安静、养护、健康等概念，但最后发现市场并不认可。

对于房企如何吃上“银发经济”这块蛋糕，严跃进建议，可继续在社区建设中搭建半独立半混居的服务体系。“比如一个小区有十栋楼，可单纯设计一栋有较好老年服务设施的，而老年人平时在社区生活也可以接触到其他年龄段的人，这样反而会比较踏实。此外，应强调老年文化建设，研究推出适合老年人的心理和生理特征的创新服务等。”

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