REITs落地在即，房产投资迎来新方式

据悉，在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募 REITs 产品的启动在即， 证监会 正在加紧研究制定相关的政策法规，房屋6租赁类产品将迎来发展良机。

REITs到底是什么？

关于REITs，有个形象的比喻就是房地产资产的IPO，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的REITs份额。 它是一种类固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

REITs主要投资于房地产，但收益来源并不是房价上涨的交易价差，而是靠收租、收息赚钱。 REITs投资房地产，不像常说的炒房，而是投资那些可以产生出租、经营收益的一切商业地产，比如办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院、生产厂房、仓库、工业园区。总的来说，买REITs，相当于间接买入包租的物业，共享收益，门槛低，不想要了还能卖出去，而且可以免税，比直接买房要省事多了。

证监会积极推进REITs项目

证监会此举是为了从金融方面鼓励住房租赁市场发展，促进形成住房租赁市场长效机制。 不仅如此，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。证监会专门设立人事，重视程度可见一斑。企业方面也积极回应， 目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。

住房租赁市场近年来也是利好政策不断。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立了12个首批住房租赁试点城市。

住房租赁企业迎来发展良机

融资渠道窄是住房租赁企业面临的主要困境之一。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：

1、 银行贷款 或表外融资；2、通过互联网金融平台发行理财产品；3、股权融资或股东借款、 私募融资 。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

资产证券化（ABS）以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。

不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具。尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理， 一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

REITs成房产投资新渠道

租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。同时，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。

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