建筑O2O+商业O2O+社区O2O的商业模式

先扫了盲，   房地产信托投资基金简称REITs(Real Estate Investment Trusts)，诞生于上世纪60年代的美国。根据监管规制，此类基金需将年赢余的90%至100%分配给基金单位持有人、且不能积极地进行房地产买卖。换言之，REITs的资金和资产都是封闭管理的，租金扣除必要的管理费用后全额分配；一般不得出售持有的房地产。添置资产，需增发基金单位或借助财务杠杆解决资金，但资总负债率严格控制于45%以下。REITs设有由基金持有人任免的信托人和管理人。信托人在名义上持有信托资产，管理人行使经营管理和资产处置的权力并承担责任。

REITs就是一个大号的物业管理公司，它以保守的方式管理着租金收入相对稳定的成熟商业房产。所以，REITs的经营风险很小，基金单位持有人的收益主要和宏观经济的冷暖相关。十年前美国REITs管理的物业总价值就超过4000亿美元。在纽约交所上市交易的REITs超过100家。到2013年，全球REITs管理资产超过1万亿美元，其中有七成在美国。

地产类上市公司的业务可细分为开发性投资和不动产投资。开发性投资是我们见惯的：圈地——立项——找钱——盖房——售楼——再圈地。这样的地产公司实际上是一个项目公司（或若干项目公司的简单叠加），他们资产几乎永远以在建工程的形式存在，负债率高、现金压力大，稍有差池项目就会烂尾，公司也就此倒掉。

不动产投资则稳健得多：地产公司择机持有不动产（自建或购买）作为长期投资，收取租金的同时还可享受房地产的升值。成熟的房地产公司多数兼擅开发性投资和不动产投资，长江实业等香港公司是很好的榜样。

REITs是两种模式之间的桥梁，开发商既可以卖物业也可以卖REITs。将进入相对稳定期的不动产拆分出来设立REITs，回笼巨额资金投入新项目的开发。而新项目发展成熟后又可以卖给自已的REITs。

REITs在中国大陆迟迟没有动静的关键原因，是政府不愿让更多资金流入房地产开发，而是希望控制工发商“银根”来逼其抛售，以平抑房价。但是，这2年，传统产业开始启动互联网化，政府对REITs态度出现转折。

波哥要谈REITs吗，不是，波哥不懂REITs，以上信息来自网站，同时也请教了中信证券的朋友，波哥只会讲O2O，只是今天谈的异业联盟互联网化越搞越大，需要先给大家扫盲一下REITs。

2014年10月，苏宁云商将旗下11家门店资产以40亿元人民币的价格转让给中信金石基金管理公司，并成立私募投资基金，开拓REITs资产运作模式，这些门店还将挂“苏宁电品”的牌子由苏宁运营。严格意义上讲，中信不是买家，而是在为苏宁提供金融服务，通过此次交易，苏宁不仅获得40亿现金，还可确认约13亿“投资收益”，2014年业绩大有裨益，股民一看业绩就不错，就不骂娘了，而张近东可以继续轻装转型O2O了，玩社区O2O便利店了；

   苏宁在O2O转型中，利用REITs资产运作模式属于小试牛刀，2015年5月，万科和万达这两家超大型房企，均走上了包括REITs在内的金融化之路，不期然却又命定般地走到了一起，双方携手，意在共同“瘦身”：从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业。万科住宅植入万达综合体，变得更轻，但体能更强大，市占率更高；万达也借此实现更大边际效应的轻资产化，到2020年万达广场要新开400个。在巨量的社区和零售商业中，万科万达几乎占据了最优质的资源，是所有地产公司最有可能做成社区O2O及商业O2O的，万科目前已经推出了社区APP“住这儿”，万达则有电商平台“非凡”，如果两家能把这两个领域的大数据全部打通了来做，则想象空间巨大。

所以，同样是商业O2O+ 社区O2O 的践行，两万（万科+万达）相比苏宁，张近东显然还是没有理解透O2OPark已经提了至少3年的中国O2O趋势落脚点在于异业联盟互联网化，不理解 异业联盟 互联网化的内涵，O2O践行者永远只有热情，激情，而无法达到心境，心境是指强度较低但持续时间较长的情感，它是一种微弱、平静而持久的情感，热情是指强度较高但持续时间较短的情感，它是一种强有力、稳定而深厚的情感，激情是指强度很高但持续时间很短的情感，它是一种猛烈、迅速爆发、短暂的情感，O2OPark的O2O践行心境分为六度、三性和三主。

一木独立 不如两木成林，两木成林，不如三木成森，比万科万达这种异业联盟互联网化的O2O践行，更牛掰的是 建筑O2O+ 商业O2O +社区O2O的异业联盟互联网化，直接在劳动密集型的建筑领域实现工业化+信息化的两化融合，利用装配式钢结构的民用建筑产业技术创新颠覆现在的劳动密集型建筑技术，以此践行建筑O2O，打通垂直的异业联盟（供应链），然后采用一线激活+内生外延的方式实现建筑O2O+商业O2O和社区O2O的异业联盟互联网化，这战略布局不得不高明。     

由宝钢集团、同济大学等十余家国内知名单位，于2011年7月28日在上海发起成立“装配式钢结构民用建筑产业技术创新战略联盟”，并于2013年10月正式被国家科技部列入国家产业技术创新战略试点联盟，目前拥有正式会员60余家，为我国钢结构建筑领域唯一国家级试点联盟。意大利普瑞集团、德国艾巴维公司、德国佩西道斯工程技术公司的新晋加盟，使之成为国内首家拥有跨国企业的国际化产业联盟，这将为我国的建筑产业现代化的发展带来更高的科技水平和机遇。

2014年，装配式钢结构民用建筑产业技术创新在南极泰山站试点成功，一下子让中国的建筑技术达到国际领先水平，2015年5月5日，中国▪平顶山绿色建筑高峰论坛，以“互联网+新型建筑工业化”为起点，立足中国新农村社区建设为契机，开始了信息消费+两化融合的O2O践行模式，让建筑O2O+商业O2O+社区O2O的异业联盟互联网化发挥到更高境界。

“数据+社交+资本”是实现这些O2O转型的基础，随着互联网+的深入，线下巨头的O2O布局开始变得精细了，O2O主导者开始发生变化了，从之前移动互联网O2O创业者慢慢移交给传统企业O2O转型者，那些靠O2O题材创业而成志在成为巨头潜质的线上企业（赶集、58、大众、美团、滴滴、快的、饿了吗等等）开始抱团取暖进入合并期，时间期不远了，那些在桌面互联网时代已经成为巨头的线上企业（腾讯、阿里、百度、京东等）2015年需要开始布局思考如何和线下巨头合纵连横，共同为基于“小而美”的异业联盟互联网化大生态提供基础设施吧！