从ERP服务商回归公寓运营商，美丽屋的一年半与韩光的十年

年底，一大波跨界者布局公寓的新闻接连涌出。 先是旭辉、龙湖地产在年底先后推出长租公寓品牌，再有如家旗下的逗号公寓再推蓝领公寓新品牌“逗号之家”等等。据亿欧统计， 截至目前，布局长租公寓业务的开发商企业已超十家 ，而酒店业也已有铂涛、华住、如家等企业纷纷落点，不难看出，开发商和酒店业正在虎视眈眈地盯着这块存量资产市场。

前不久，链家研究院院长杨现领曾表示，预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。房屋租赁行业正因为巨大的市场潜力而受到青睐。

由此，为了更好地了解长租公寓企业的相关动态，亿欧近日专访了美丽屋CEO韩光。这位从2006年就开始进入传统租赁行业的长期创业者，在经历了从传统房屋代理到长租公寓ERP系统服务提供商的转变之后，为何又决心回到长租公寓运营商的原点？

#故事：韩光的十年与美丽屋的一年半#

韩光：拥有十年传统租赁行业经历，从“房屋银行”切入长租公寓市场

在进入传统租赁行业之前，韩光曾在酒店业打拼了5年，2006年拿着10万人民币进入传统租赁市场，和两个小伙伴一起“创业”。

韩光告诉亿欧，刚开始创业时他们做的是传统房屋代理，专有名词为“房屋银行”，即代为出租业主房源，并代收代付租金的房屋租赁中介机构，主要通过收房与租房的租金差价、免租期所得租金、押金和租客违约金等方面盈利。

这种“房屋银行”模式的扩张重点在于线下拿房能力和销售渠道，这一点在逻辑上与长租公寓类似。借着过往的从业经历以及与易遨中国的合作机会，韩光于2015年带着原有团队组建了北京美丽屋资产管理有限公司。

同一个品牌名、不同的两类业务，从二手房交易平台到分散式长租公寓

值得注意的是，韩光二次创业打造的美丽屋并非此前易遨中国在2014年推出的房产交易平台“美丽屋”。韩光在采访中向亿欧透露，2015年7月以后，他与易遨网络展开合作，仍沿用“美丽屋”作为品牌名，它也是天津易遨网际科技有限公司旗下品牌，但不再是以往主打二手房交易的房产O2O平台，而是切入分散式长租公寓市场。

在发展一年半以后，如今美丽屋在北京拥有17000间分散式房源，布局了北京、天津、南京、成都四大城市，总房源数达22000间。 2016年1月20日，美丽屋联合易遨网络共同完成了3000万美元B轮融资，由创新工场领投。

#试错：不断推翻再重来，长租公寓企业美丽屋的转型之路#

第一次转型：从分散式公寓运营商到ERP服务提供商

基于团队原有的线下优势，美丽屋原本打算发展成长租公寓运营商。 通过网站、手机APP、微信公众号为租客提供房屋整租以及合租服务，平台将业主的闲置房屋租下来，获取多个分散式公寓房源，并通过统一装修改造后向租户出租。在平台上，用户可随时查询、约看房源，在线订房、签约，还可以在线申请维修、预约保洁等日常服务。

由于易遨网络拥有较强的互联网软件基因，因此 在2016年上半年，美丽屋开始往SaaS管理系统方向发展，为长租公寓及房产经纪行业提供ERP软件服务。 韩光表示，美丽屋产品的1.0版本是由易遨定制的，并于2016年3月进行过一次产品迭代，服务用户群体包括 业主、职业房东、公寓和房屋管理者 等等，此外，美丽屋也为十几家公寓企业做过定制系统。

韩光记得很清楚，在2016年3月到6月，长租公寓SaaS系统变得很火，关注这个行业的人越来越多，不少企业纷纷通过参加行业性活动进行宣传，美丽屋也借此扩大了知名度。韩光表示，美丽屋和众多长租公寓企业展开了合作，使用过美丽屋系统的长租公寓有200多家，累计的房源数量超过30万家。

“美丽+”计划：提供长租公寓营销管理解决方案

2016年4月，美丽屋推出了 “美丽+”计划 ，为长租公寓营销管理提供一揽子解决方案。该计划包括ERP+APP+微信三位一体的系统软件，提供金融产品对接、供应链对接、资本对接和顾问服务等内容，涉及公寓企业日常业务、管理、财务、人事行政各方面，旨在为企业解决人、财、物、营销等维度的核心问题。

同年8月8日，美丽屋与南京麦风青年公寓达成战略合作，在输出千万元级别战略投资的同时，并为麦风提供美丽屋运营管理体系以及统一战略品牌。

两次业务调整：不再扩张SaaS系统，暂停“美丽+”计划

然而好景不长，6月份以后，市场上不少玩家的声音开始沉寂。尽管易遨在二手房经纪系统的市占率已占全国第一，但韩光也在9月份之后不再主推这项业务。

他告诉亿欧，当时做这个决定的原因有三点：

①线上及技术开发的成本太高，每个月需要烧100多万，曾赔过4个月的钱；

②企业本身的基因偏线下，但SaaS方向并非美丽屋的专长；

③公寓系统存在机会，但原因在于没有标准、没有流程，各家公寓和中介的核算方式不同、盈利模式不同，只能做简化版本发展，因此光以系统发展存在障碍。

据了解，美丽屋仍然为现有用户提供服务，但已经不再主动销售SaaS软件，只提供标准化产品。此外，目前美丽屋在软件开发和系统搭建等方面已经实现了独立运营。

而“美丽+”计划在推出不足一年后也被叫停。 韩光告诉记者，推出“美丽+”计划的初心在于发展合作伙伴和打造产业基金，但经过两次试验之后，韩光发现并购的改造成本非常高。“如果是以整合双方资产为目的的并购，代价比自己进行扩张等量房源数量更大。”韩光说。

经历过一次转型和两次调整后，如今的美丽屋已经逐渐褪去了易遨的光环。与其说自己是租房O2O平台、ERP系统服务商，韩光现在更愿意把美丽屋称为长租公寓运营商，不再扩张SaaS系统、暂停“美丽+”计划之后，美丽屋的发展重心将回归原点——重资产的长租公寓运营商。

#行业：公寓的南北方打法——前者注重规模化扩张，后者更注重快速盈利#

7个半月实现盈利，韩光认为低成本的标准化产品是美丽屋的核心竞争力

韩光在采访中反复强调了公寓企业必须快速盈利的观点。他认为在长租公寓领域存在两种分类：第一种是我们熟知的 集中式公寓 和 分散式公寓 ，另一种分类则是具有 互联网基因 和 非互联网基因 的公寓，后者又可分为 “南方打法” 和 “北方打法” 两种，而它们的运营模式存在很大差异。

韩光认为， 南方派系的长租公寓存在三个特点： 1）较为讲究居住品质，重视标准化装修，对产品的投入力度很大；2）IT投入成本高；3）盈利周期很长，大约为20-30个月之后。 而北方打法则比较简单粗暴，韩光本身是北京人，就业17年来长时间在北京工作，自然属北方派系。

低成本的法宝：严格控制成本，硬装成本比市场价每平米少130元

韩光告诉亿欧， 北方派系的打法主要在于以快速拿地、快速盈利为核心，十分重视现金流，要求房子至少要在第一年能够达到盈亏平衡。 拿美丽屋本身来说，韩光的要求是在7个半月内实现房源的盈利。这一点听起来很不可思议。但他随即给记者算了一笔账。

市场上，1平方米的硬装成本为400元，而美丽屋能够控制在230元左右。 也就是说，100平方米的房子，美丽屋的装修成本大约在两万三。韩光接着又举了个例子，美丽屋的改造房能够在7天内完成装修，10天内可达到出租的水平；而清水房则会把装修时长控制在12天内，16天能够出租。

韩光告诉亿欧，美丽屋之所以能够实现低成本的原因在于：①产品都是通过自己的团队摸索出来的；②严格控制成本；③基于过去多年的传统房屋代理经验，美丽屋拥有一定的拿房优势，成本一下降，就能够产生溢价。

除上述差异外，主张“北方打法”的长租公寓将 收房 与 出房 两个重要环节结合，即由同一个经纪人负责收、出房，这就与南方派系公寓将收出房分开的打法完全不同，而这种方式无疑能够省去一部分不必要的麻烦。

美丽屋面向的租客主要是 中高端的合租人群 ，在北京，四五环范围内为美丽屋的房源所在地，单人的房租约为1500-1800元，其在天津的房源平均房租则为1000-1300元。在金融方面，美丽屋也与惠人贷建立了合作关系，既满足C端租客租房分期的需要，同时也使B端中级以上的职业房东提前得到与租期匹配的现金流。

目前，美丽屋的产品包括微信端和APP端两部分，除美丽屋的线下签约中心外，客户已能够进行线上签约。现在，美丽屋在北京拥有6个签约中心、11个服务处，在 天津和南京分别设置了2、3个服务处。 韩光预计，美丽屋将在2017年3月会把APP全面打通。

2017的目标：进5城、房源数量达到4万5千间、员工总数翻一番

据了解，2015年7月上线的美丽屋已经布局了北京、天津、南京、成都四个城市，总房源数为22000多间，团队总人数超过了600人，其中75%的员工为经纪人，10%的人是业务管理层，12%的人为后台运营人员（其中2-5%为技术人员）。

目前，美丽屋在北京已拥有6000套房源，共有1万8千多间房，团队人数为450人；天津团队有100人，共拥有1000间房；南京团队170人，共拥有2000间房，成都则是最新布局的城市，暂无数据。

韩光在采访的最后透露，美丽屋2017年的目标是将所持有的房源总数提高到4万5千间、往外拓展5个城市，员工总数达1200人；到2019年持有15万间房源，到2020年房源数量达到20万间，其目标是在长租公寓领域TOP20企业中占第10到第12的位置，北京排名第四。

中小型中介的市场将被蚕食，未来将出现更多拥有10万间房源的大型公寓

随着入局者的日渐增多，长租公寓市场在2017年的体量将会增大，而无论是集中式公寓还是分散式公寓，都将往资源集中化方向发展，也就是说资源将会往中大型公司靠拢，未来或将出现更多房源数量超过10万间的公寓企业。

与此同时，中小型中介的市场将会被蚕食，它们要么回归夫妻店模式，即范围社区化、资源集中化的小型中介；要么往规模化公寓靠拢。 从整个行业的角度上来说，这种发展趋势将加速公寓或中介企业的发展，并很可能会诱发更多融合并购的事件发生。

2017年的长租公寓行业，或将有大戏上演。等着瞧。