房地产市场已迎来存量房时代

2016年是中国地产市场快速进入存量时代的关键一年。

如何激活存量资源已成为越来越多房企的新课题，地产商以及各路地产基金也开始 转型 ，各类长租、 短租 公寓，各类孵化器，各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，且逐渐成熟。

中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

随着存量资源持续释放，围绕着房子和业主的各种服务，将诞生众多的新行业和至少几百家“独角兽”企业。在存量房市场的风口之下，以运营为主的新模式，或成为今后地产行业的主流趋势。

“中国房产下半场最值得关注的大市场”

陈劲松 在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示， “如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

未来，也许地产人会失去几万亿元新房市场，但将赢得几百万亿元的稳定的存量市场。

判断存量房时代是否到来的标准之一，是 二手房 市场的成交量超过新房市场。

据中国指数研究院发布的数据，北京和深圳五年来存量房销售总面积都超过新房销售面积。在2016年的前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍。

在二线城市中，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右的水平，其他城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势，可见二线城市也在逐步进入存量房阶段。

而三四线城市由于之前市场的超量供应，在未来一段时间内，市场上将以消化库存为主。随着城镇化到达稳定阶段，新建住房则随着人口的稳定难以有更多的需求，这类城市的住房市场未来也将步入存量房时代。

随着存量时代的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设大兴土木、大拆大建、“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化。

新的时代正在影响房地产市场的运行机制和调控逻辑，房价将更多依赖市场机制调节，住宅市场会反映出更真实的需求。

“寻找存量资源，让连接产生价值”

存量房是一座金矿。

当前，更多投资方开始将目光转向存量房领域。 共享办公 、长短期公寓、 民宿 等更新需求已经成为存量时代城市物业发展的新机遇。

据统计，2012年至2014年，大量 长租公寓 开始获得投资。2014年运营商类长租公寓融资事件数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增。

在克而瑞研究中心监测的百余家公寓企业中，截至2016年上半年相关的投融资事件有50余起。

不仅 华平投资 、 中国平安 、 IDG资本 以及 晨兴资本 参与了相关融资，IDG资本、中国平安等老牌金融机构也开始青睐长租公寓市场。

万科董事会主席 王石 还发微博称：“ 阿里 、 腾讯 对我的刺激，都不如 优步 ，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。 对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源。”

对以租售为主的存量房，资本的关注点不再仅仅局限于交易本身，更要关注交易后的资产管理。

对成熟房企来说，在项目销售完结后，不再是房地产开发终点，而是起点。在这一方面，拥有大量业主资源房企其转型具备一定先天优势。

王石曾经说，“房地产+服务”有望保20%以上年增长，多个细分行业具备投资、收入超过万亿元、贡献税收超过千亿元，合计相当于新打造了一个房地产业。

但在存量房时代，一个不得不面临的现实情况是，存量市场空间巨大问题也很多。如何解决问题并有效运营存量资产，这不仅是一门技术活，更是一门学问。