科技猎长租公寓浮出水面，租房装修市场猎食提速！
【编者按】在一二线城市租房市场是个庞大的需求，长租公寓的增加也带动了租房装修市场发展，长租公寓装修一方面要能够控制成本，经久耐用；另一方面，又能满足租客的需求，提高成交的速度，对价格、材料、效率各方面有更高的要求，所以这块蛋糕也并不也是那么好啃。但潜在的市场规模还是巨大的，值得各位奋力追逐。
此文发于大材研究，作者为邓超明；经亿欧家居编辑，供行业人士参考。
最近，"一线城市房租大涨、二线城市小涨"的消息牵动人心。
大材研究整理了一下2018年以来房租的变化数据，隔着屏幕就要为租房的同学们捏一把冷汗：
①根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。
②根据贝壳研究院数据，今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。在租金变动方面，东城区和顺义区租金涨幅最大，环比涨幅分别为10.5%和10.7%。
③经腾讯新闻整理后的中国房价行情网数据显示，全国主要大中城市里，同比涨幅超过20%的城市多达11个，包括成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨等。
这个中国房价行情网由中国房地产业协会主办，想必有一定权威性。之后，更有我爱我家副总胡景晖公开怒批自如、蛋壳等长租公寓运营商，声称：这些公司以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，是北京房租上涨的另一个真实原因。
随后，这位胡总在朋友圈发布辞职信，透露了一件击起千层浪的职场事件：因为公开发表批评链家自如的观点，一个忠心耿耿，兢兢业业，无私无畏干了18年的老臣，在关键时刻，被干干净净的切割了？
此事一时成为热点，并将长租公寓推上风口浪尖。不过，我们今天不谈租金怎么降，而是聊聊长租公寓是怎么买材料，怎么搞装修的，如果想打入长租公寓的装修市场，又该如何下手。
壹
8月初的时候，一位网友在水木社区的发帖刷屏，点名指出自如、蛋壳两家长租公寓运营商，在报价上相互抬杠、垄断房源、最终提高房租的做法。
之后又发生上述我爱我家前副总裁胡景晖的公开批判，再后来，监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
所谓长租公寓，具体做法是：运营商将业主的房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电后，以单间的形式，出租给有需要的租客。
根据物业分布是否集中，长租公寓的运营模式分成集中式、分散式两种。
①这个集中式，房源集中，比如整幢楼，或者是一片楼，通常设置有共用的面积和设施，目前市场上的集中式公寓，很多都是由商业、工业等非住宅物业改造而来的。
目前走这条路的公司有：魔方公寓、YOU+、红璞、泊寓、未来域、逗号公寓、湾流、窝趣、新派公寓、乐乎公寓等。
②分散式的房源很分散，分布在不同地段、不同小区和公寓里，运营商租过来之后， 再进行标准化的改造。
这种模式的服务半径比较大，运营成本相对较高。这条战线上的公司主要有：链家自如、相寓、青客、优客逸家、爱上租、寓见、美丽屋、水滴、蘑菇公寓、蛋壳等。
大材研究查询发现，长租公寓在美国诞生的时间，可以追溯到20世纪20年代，1929年大萧条之条，在美国建造的公寓里，长租公寓占到40%左右。
在中国，这一模式可追溯到2002年左右，到2012年时，资本陆续涌入，吸引多方势力入场，推动长租公寓站上风口。
有统计认为，目前大概有1000家品牌运营商进入市场，约30家房地产企业深度介入，10家左右的地产中介、约20家酒店都在布局。
按照市场上流行的划分方式，按运营主体按类别，已经形成了五种明显的参与者：
资产派（新派公寓等）、开发商派（万科泊寓、龙湖冠寓、佳兆业等）、中介背景派（链家自如、我爱我家相寓等）、酒店派（华住城家、铂涛窝趣等）和年轻的创业派（蛋壳公寓、You+等）。
其中，自如、蛋壳公寓、青客公寓、V领地、优客逸家、乐乎等头部品牌，先后完成了亿元级规模的融资。比如链家自如宣布完成40亿元A轮，蛋壳今年的B轮融资多达1亿美元。
据大材研究观察，资本势力与产业力量合谋之下，各路诸侯手中持有的房间数量开始爆增，华菁证券去年曾发布数据称，我国目前品牌公寓的数量在200万间左右，占整体租赁市场的比重约为2%。
其中，集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右，分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时，管理公寓数量将达到1060万间。
仅链家自如，截至2017年底，就进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客。蛋壳的房源规模已超12万间，目标是今年做到30万间公寓。
即使挤掉上述数据的水分，其规模也不小。
这些存量房潜伏着至少两种需求，一个是五年以后的二次装修，可能只是局部翻新服务。二是日常的材料更换，比如灯具坏了换新的。
有些长租公寓品牌，自己内部设了专门的团队，负责上述事宜。但大部分都是委托第三方，如果能够拿下这一订单，营收规模是非常大的。
另外，一些实力较强的长租公寓，仍然在跑马圈地，囤积房源，一般来讲，拿到房子后，大多数公司都会实施标准化装修改造，然后再出租，自然衍生出材料、装修等方面的庞大需求。
在装修材料、装修设计与施工环节的成本管控、品质提升，往往会影响两件事情： 一是房子是否受欢迎，租客能不能快速成交；二是保证装修品质的前提下，运营成本能不能降到最低。
毕竟，要想长租公寓这门生意长久下去，品质依然是影响成败的关键因素。
贰
几年前的时候，就有一些大型公装或家装公司、家具建材企业，切入了长租公寓市场。
据大材研究了解，金螳螂就已布局长租公寓市场，声称集中式、分散式长租公寓，分别契合定制精装和金螳螂家业务。
并且跟中天集团达成合作，出资设立浙江天域，首先在杭州开展1.9万平方米项目，由中天集团将部分所持物业，租赁给浙江天域开展长租公寓业务，金螳螂将优先参与公寓装饰。
而且东易日盛在2017年9月份设立长租公寓事业部，全面负责长租公寓装修的相关业务。它的股东构成里有天津晨鑫、万科链家，前者是链家旗下的全资子公司，后者是万科与链家、佳信和共同设立的。
这只是有代表性的企业，事实上，大材研究的统计发现，大多数中小型装修公司或家具建材企业，都在涉足长租公寓业务。比如建材板块的云丁，专门为公寓提供智能锁等产品，目前运营颇为成功。
不过，长租公寓装修市场的这块蛋糕并不好啃，它对装修、材料的需求有一定的特殊性。 单就装修标准来看，与自购房屋装修相比，长租公寓要求较低，装修风格大多统一，可选空间比较小。用的装修材料也不会很好，但必须耐用。
比如链家的自如产品，往往仅两个档次，装修风格与选材统一管理，以前声称产品购自宜家。
世联行旗下的品牌公寓红噗，经营公寓4万间左右，提供的装修风格仅12种，个性化程度明显很低。
就价格来讲，普通硬装一般在500元—1000元每平，比较高端的会涨到1000元每平以上，取决于设计水平、材料与工艺等。
以万科泊寓为例，其高管透露，北京部分的装修改造成本相对较高，所有的下来，大约为2000元/平方米。仅装修改造的成本，就需要运营三年后才能够覆盖。
而且长租公寓的装修并不是这么简单，从使用的角度，它属于家装，毕竟是租客用来住的。但是从施工的角度来讲，又属于工装，往往都是批量化施工、标准化操作。
所以，一些项目会根据自身的定位，以及目标租客群体的构成、偏好等，设计几种风格，做出几个标准间，并批量复制，以此提升档次，力争满足大多数人的需求。
另外，长租公寓正在形成三种标准： 一是企业经过调研分析后，制定的能够创造良好用户体验的产品标准；二是来自政府审批、监管的行业标准；三是装修时所用的材料标准、施工的工艺标准。
就装修时间来看，集中式长租公寓由于一次性装修的房间比较多，装修时间较长，大多为半年到一年时间.
而分散式长租公寓分布在各处，每套房子的装修改造时间压得比较短，多数是2~3个星期。
就装修主体来看，内部团队搞定、委托第三方的现象都有。
龙湖冠寓的装修设计由内部完成，并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势，可在获取项目后4个月内开业。
考虑到对质量的把关，开发商背景的长租公寓，如泊寓、冠寓的改造装修工程，大多由内部完成，并对整个工程进行管理和监督。
没有开发商背景的长租公寓，情况则有所区别，比如魔方公寓和乐乎，公司团队完成设计；施工环节，由部门监督第三方公司进行。
主打分散式公寓的优客逸家，由于房源分散，装修时间难以统一，大多装修都是通过招标的方式，外包给第三方公司，并且都是与所布局城市的当地企业合作。
据了解，品牌型长租公寓对施工单位有一些要求，倾向于选择装饰施工二级以上的专业资质，往往又要控制成本，那种没有资质，但具备一定装修实力、报价较低的公司，也会纳入考虑。
所以，在向对长租公寓市场时，我们不用担心自己的规模过小，或者缺乏高级别资质，行业里的口碑、样板案例，还有性价比优势等，都可能影响订单能不能成交。
毫无疑问，长租公寓对装修改造的效率要求比较高，早一天装修结束，早一天出租，早一点获利。鉴于这种考虑，运营商们多数是找公司全包，实现拎包入住。
毕竟将装修设计、主材、配材、家具家电等拆分，装修周期可能会更长。自己养一支庞大的装修队伍？自然也不合适，人工成本会很高。
背靠开发商的长租公寓，在装修成本控制与装修质量把控方面，拥有得天独厚的优势。比如泊寓，利用万科集团的集采优势，例如像木地板、照明等，都会有集团级供应商，价格相对优惠。
中金公司的分析认为，无论是集中式，还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是重要成本。一线城市里，拿房成本加上装修成本，可能占到总成本的80%。
华菁证券曾经发布一份长租公寓研究报告，其中分析认为，55%的拿房成本占比、65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。
所以，对于长租公寓来讲，找到一些性价比非常高的装修公司与材料供应商，将影响到企业盈利能力，当然也是非常不容易的。
叁
上百万套房子的存量，意味着长租公寓在装修、翻新、维护等需求上，将不断增长。住房租赁将为装修与材料行业提供新的突破口。
有一个说法流传广泛，他们说：预计到2020年，长租公寓可能在200万套左右，对住宅装饰行业的贡献可达9700亿元，以住宅装饰龙头企业的业务量贡献可能高达485亿元。
知名公装企业金螳螂，曾有一个测算，认为长租公寓装修市场年均规模约为1484-2473亿元。无论是谁测算，这里面的想像空间实在太大了。从目前各品牌长租公寓公布的计划来看，前景一片辉煌。
万科泊寓2018年要拓展45万间；龙湖冠寓力争三年达到10万间的规模；佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”，计划三年内打造10万间。
按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。算上局部翻新、坏损材料更换，这又是百亿规模。
更关键的是，目前这个市场还处于拓荒期，已经拿下一些大单的公司，做得其实也比较痛苦，比如：
①公寓开发前端的装修环节缺乏统一的参照标准；
② 什么样的装修最能吸引目标租客，还能租到好价格，依然在探索路上；
③ 质量耐用，而且价格低的材料供应商，不好找；
④ 装修施工细节不够精致，影响了房间的品质；
⑤第三方公司对工期的把握，往往存在一些问题，导致延期。
还有一大问题是，装修的好坏会影响租房者的决策，如果一套房子装修改造完成后，长时间没有租出去，空置时间比较长，对运营商来讲，这是非常大的损失。
那么，装修的好坏由什么决定的？一大关键因素就是投入的费用多少。 价格够便宜的装修套餐，成本倒是控制了， 但有可能质量不行，给人感觉不好，租不起价，何况材料的耐用与售后也成问题。
如果选择偏高端的装修套餐，品质感上去了， 价格可以适当提升，出租率会高一些，无疑会推高一次性投入的成本。
如何在两者中寻找平衡？长租公寓品牌们在探索与筛选，我们这些做家具、灯具、家电、瓷砖、涂料的材料商们，还有装修公司，也在力图设计出有效的方案。
从材料与装修供应商的角度看，这个市场的难度不小，比如有些长租公寓给的账期太长，款项拖欠几个月不付，中小装修公司或材料商不愿意接单；有的公司给的价格很低，利润太薄，注重品质的公司也不愿意接。
肆
那么，长租公寓应该怎么装修，才最合适？一方面能够控制成本，经久耐用；另一方面，又能满足租客的需求，击中租客心智，提高成交的速度。
就现状来看，很多长租公寓都在干一件事情，针对存量房的改造升级，通过装修改造，提供增值服务，从而吸引中等偏上收入水平的青年白领，这里面大多是90后。
《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，90后租房人群已经占比39.9%，首次超过80后，成为租房主力。
他们在物质比较丰厚的年代长大，对居住品质的追求超过80后，独立空间、装修品质、小区环境、交通便利等因素影响着租住决策。
为更好的抓住主流租客的需求，目前大家的做法有几种：
①装修上增加风格， 比如世联行红璞公寓提供了12种装修风格。站在租客的角度看，这种多风格选择，自然是比较切中自身需求的。
当然，多风格对装修构成考验，比如可能推高装修成本、对装修主材要求更高等。大材研究的建议是，应该把长租公寓当成产品来做，而不是当成项目。
我们在了解租客的生活方式和喜好特征基础上，可以设计多种公寓风格，再进行对应的开发，形成多种风格的产品套餐，提高开发的标准化程度，加上集中采购的优势，自然也是可以将成本降下来的。
这里面有一些细节要解决，比如产品使用的寿命，要做到尽可能耐久，减少维修保养的可能性，既能降低成本，又能减少对住户的骚扰。比如风格不易过时，更符合大众审美品味。
②形成高中低的产品线，匹配不同需求层次的租客， 比如旭辉领寓旗下推了三种产品，包括博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓，
还有像龙湖冠寓，也在尝试面向不同人群，提供差异化的装修风格。这也是可行的办法，找出最可能租住的那些潜在客户，为他们做对应的风格设计。
③装配式装修，主体结构与内装分离，这种做法可能用广阔的用武之地。
它的做法是将工业化生产的部件，通过装配方式，按标准流程，进行组装。
这些部件一般包括：地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系等。
它的材料和部件都是在工厂生产完成，现场直接安装，工期可以明显缩短。比如其中的整体卫浴，8小时内就能装完。
比如万科泊寓，引进过禧屋的整体卫浴；魔方公寓委托了开装公司，提供装配式装修。
伍
除了上面提到的金螳螂布局长租公寓装修市场外，这一阵地目前已聚焦了多家公司，比如： 定位公寓市场的智能锁企业“云丁”，比如专注集中式公寓装修市场的“小马快装”，还有大量提供公寓产品的材料商，比如老板电器、方太、科逸、禧屋、远大等。
还有专门做装配式装修的公司， 比如上海开装、南京尚艺良品、大自然家居的“自然靓”以及东箭的超级1号整装、和能人居、四川启程得瑞等。
带大家看几个有代表性的角色：
云丁门锁：借智能锁撬动市场
与其他智能门锁企业不同的是，云丁科技并不是单纯卖智能门锁，而是把长短租品牌公寓市场作为切入点。
最新数据显示，云丁科技智能门锁在公寓行业市占率超 60%，设备安装已超过 150 万台，合作公寓超过 5000 家，业务年增速接近3倍。
在长短租公寓领域，云丁给自己的定位是“智能公寓运营商”和方案提供商，提供软硬件一体的解决方案。
大材研究了解到，云丁科技在公寓市场不仅有智能门锁，还有智能水表、智能电表和SaaS管理平台。
这能解决什么问题？用户退租，智能水表和智能电表能够计算居住期间产生的费用，不用人工抄表统计，省了不少事儿，管理员还可以通过APP，让原来的智能门锁密码立即失效，在细节处提高效率。
另外，云丁在公寓里部署了150多万台设备，不断产生真实的数据，伴随设备的增加，数据的积累，能够准确知道哪个地段的公寓入住率高、哪种公寓最受欢迎，每一间公寓的闲置时间等，进而分析背后的原因，帮助投资者找到合适的公寓，以及安排有效的装修方案。
小马快装：盯住集中式公寓装修
据大材研究查询，目前要找到明确定位公寓装修的专业公司，并不容易。要找到专门为公寓提供家具、建材与家电套餐的材料供应商，也不是一件轻松的事情。
小马快装倒是明确打出了公寓设计、装修与施工的旗号，主做集中式公寓，它的官网上显示，居然持有建筑装饰装修工程二级资质，极速快装产品里有一种，包括墙体快装、极速快装、卫浴快装。
有几个产品亮点，比如亚厦集团研发的轻质复合节能墙板，能够实现积木式安装，对缩短施工周期、降低装修成本都有帮助。据说100平米的公寓，小马快装只要4个人在5天内完成。
它的案例名单里出现了新派公寓、旭辉领寓、安歆、SPACE国际青年社区等，声称已装修5000多间公寓，今年初的时候，拿到1000万天使轮，由易居中国投资。
值得注意的是，小马快装没有局限于提供材料与装修服务，同时增加了装修金融贷、5年维保、公寓主服务App等延伸性服务，有可能是想建立以公寓为核心的生态圈，这个想像空间就更大了。
苏州科逸：以整体浴室切入公寓市场
这个苏州科逸做整体浴室有一些积累，之前做酒店、医疗、精装地产等项目，目前已全面发力公寓市场，至少推出了5套全装修公寓产品。该公司高管在一次演讲中提到，整体浴室在国内的市占率高达60%，业务覆盖30多个国家和地区。
在长租公寓的案例清单里，已有金隅的自由筑、苏州新浒LOFT公寓、长沙像素汇国际公寓、天津白领公寓、景瑞·@WAY遇道等。据公开资料，在跟景瑞·@WAY遇道合作时，197套青年公寓的整体浴室安装，只用了3个月时间。
上海开装：集中式公寓的装配式装修
这家公司目前的活跃度比较高，明确定位于集中式公寓装配式装修方案解决商，旗下产品已有隔墙系统、饰面系统、地面系统、吊顶系统、模块化卫生间、空气调节系统、电气控制系统等。
其公寓案例已有：魔方公寓、小马公寓、V领地青年社区等。
这个市场已经涌入了不少力量，这里暂时介绍上述几家，大材研究在后面会专门推出“装配式装修”的文章。
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