SOHO 3Q不好念的生意经：投资火热市场趋冷，租金收益不稳定

在房地产企业开拓的新业务中， 联合办公 无疑是当下开发商最关注的焦点之一。从 阳光100 联合 优客工场 全国布局，到SOHO 3Q在北京、上海接连落子，再到最近 龙湖 “ 一展空间 ”入市，随着越来越多的开发商试水联合办公，人们不禁疑问，之前如SOHO 3Q这些明星级 众创空间 目前的生存状况如何？联合办公会成为房企新的利润增长点吗？

脆弱的租金

龙湖的“一展空间”入市和 远洋 与 WeWork 的牵手，一时让两家公司成为联合办公领域里最新曝光的开发商。但早些时候，风头还属于SOHO中国。

“3Q是SOHO中国改散售为自持模式后的一次新尝试。”一位行业人士分析，自持经营资金回笼周期长，尤其是部分项目的出租率较低。3Q从位置不佳的裙楼或者写字楼较差位置着手，尝试解决空置难题。截至2016年上半年，SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心，提供13603个工位。按照该公司设想，今年底，3Q工位将超过1.5万个。

然而，小微企业客户的流动速度之快，给联合办公空间的租金收益带来不稳定因素。 “为使租赁服务更为灵活，SOHO 3Q将租赁合同以周为单位签订。”SOHO 3Q的销售人员告诉北京商报记者。“价格对出租率的影响不可忽略。”一位熟悉北京写字楼市场的人士告诉北京商报记者，一些联合办公项目为改变出租率低的局面，不时采取促销策略，对一些工位及单间放出折扣，为了培养原有工位上的客户升级到单间，甚至放出5折的优惠。

SOHO 3Q刚起步时开放式办公桌的租金定为4000元/人/月，独立办公室超过5000元/人/月，因租金过高遭遇市场冷遇后采取打折的方式降低租金，普遍为4.5-7折，SOHO中国董事长 潘石屹 就曾表示，旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

降价可以让人气提升，但往往无法持续，小微企业房租支付能力差，涨价客户就会流失。而一旦小微企业成长，办公环境又可能不再满足需求，如何增加新客户黏性是行业普遍面临的课题。

出租率的困扰

与租金收益难保证相比，出租率不高更让联合办公难以面对。数据显示，3Q上半年出租率约70%，并不算理想。 万科 集团商业地产总经理丁长峰认为，联合办公空间出租率75%以下不赚钱。 WE+ 联合办公空间创始人 刘彦燊 认为，联合办公项目出租率在85%以上才算成功。

誉翔安合伙人赵敬川告诉北京商报记者， 联合办公的确存在溢价空间。比如将一个租金在5元/天/平方米的乙级写字楼改造成联合办公，其租金可以达到7-12元/天/平方米的水平，但出租率不高也是行业共识。

调查显示，位于朝阳区光华路2号的阳光100·优客工场店工位的报价最低为2200元/月，平均租金水平与SOHO 3Q光华路店基本持平，但优客工场的工位出租率已达80%，优于3Q。在位于上地数字传媒大厦的V创空间，北京商报记者了解到，该项目的工位价格仅为1300元/月，近1000平方米的营业空间里，100左右的工位出租比例已接近九成。

“缺乏创业氛围的五环外都出现了不少众创空间产品扎堆的情况， 从商务办公需求特性而言，北京四环外的联合办公都将面临租金价格低、出租率水平低的现实。目前北京市范围内联合办公项目总体出租率仅在五成左右。在较低的出租率情况下，众创空间的总体收益水平与传统写字楼相比还没有明显优势。 ”赵敬川向记者表示。

一些出租率低下、经营不善的众创空间已经出现了生存危机。据相关媒体报道，近日北京铭基国际创意园内的联合办公空间 MadSpace 已宣布倒闭；2016年2月，深圳的创客空间“ 地库 ”宣布倒闭。

选址的尴尬

一位熟悉众创空间的人士介绍，SOHO 3Q在北京的5个落地项目中，中关村和丹棱的3Q基本满员，望京SOHO 3Q还可以，但光华路和银河SOHO的出租率相对低些。上海地区也只有复兴广场和东海广场店入驻率较高，其他三个店出租率一般。

价格似乎不是主要原因。 北京商报记者查阅SOHO 3Q官网注意到，银河SOHO 3Q现在开放式工位的报价是1920元/人/月，而丹棱街3Q的报价则为2000元/人/月，高于银河SOHO 3Q的报价，丹棱街项目位置临近四环，银河SOHO 3Q则位居二环，从城市区位和传统写字楼价值来看，银河SOHO 3Q优越的地理位置与较低的租金水平形成明显反差。

对此，一位商业办公代理机构人士分析， 联合办公目前更多是针对传统办公的外溢需求，客户是无力支撑高端写字楼高额租金的小微企业。但这些小微企业对位置、环境、交通同样有着较高的要求，而良好的创业社群、圈层的软性价值更为关键。

“选址决定企业的生存模式”，小微企业对联合办公产品的需求不仅仅是工位的需求，更需要一个加速器和推进器。优客工场创始人 毛大庆 表示，联合办公不是简单的办公空间，而包括质优价低的服务、资源广泛的社交平台等多种服务。“目前在北京真正适合联合办公的地方不超过10处，主要集中在CBD、国贸、金融街、中关村等板块，城市核心区的众创空间也不见得能成功。”赵敬川说。

有专家指出， 联合办公聚拢人气、升级写字楼产品的作用还是非常明显。 3Q盈利结构虽然暂时还依赖核心地段的高租金收入，但如按照潘石屹曾表示的在北京、上海成熟后，在二线城市进行轻资产扩张，并采用轻资产运营，与第三方以合作形式输出管理。若能形成规模化发展，前景依旧可期。截至北京商报记者发稿之前，SOHO中国方面未能提供最新3Q发展的相关数据，同时，3Q业务占SOHO中国总体业务权重以及未来战略等均亦未能有所披露。