民营长租公寓“爆雷“再现， 回顾和展望未来如何

【编者按】目前， 长租公寓 赛道上的主要玩家分为四类：房企系、中介系、酒店系、创业系。随着行业迅速发展，诸多弊端显现，虽目前已经有相应的政策助推和规范，但因政策再不断完善，各大玩家的优劣势依然很明显。

本文首发于锐理数据公众号，作者赵璐 ；由亿欧编辑，供行业人士参考。

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成都商报的最新报道显示，11月26日，成都小家联行房屋租赁公司环球中心门店已经关闭，房东和租客上门退租无果。事实上，从10月开始，小家联行的房东收不到租金，而租客也未拖欠房租，因此双方要求小家联行解约，小家联行也被相关部门约谈要求其不晚于11月20日退还租金。

此前，成都市高新区规划国土建设局于11月12日发布了一份《关于对小家联行住房租赁的风险提示》，大致内容是：小家联行诱导租客通过金融贷款方式支付房租，但近期该商家准备撤资退出市场，导致出租人收不到租金、承租人被驱逐且还要偿还房租贷款、无法退押金等一系列问题......

距离最后的退租期限已经过去一周，显然小家联行并没有履约，房东何时能收到租金、租客何时才不用还贷成为未知数，成都的长租公寓市场爆出第一颗“雷”。

关于长租公寓 爆雷 ，成都不是个例，小家联行也不是个例。仅本周内，杭州、合肥、武汉等地的小家联行中介公司相继被爆“退不了租”、“关门跑路”，其他的比如寓见公寓、爱公寓等长租公寓品牌也在2018年内相继跑路或爆雷。

而在今年年初，长租公寓还是一片叫好声。

从“小透明”到“当红炸子鸡”  

2014年的时候，长租公寓是一个非常不起眼的领域，不受保护，更不受重视。

行业的转机始2014年11月，雷军宣布用1亿元投资YOU+国际青年公寓，长租公寓被推上风口浪尖，受到大量的关注；

2015年年初，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出多渠道发展租赁市场，支持房企将自持房源向社会出租，并开始推进REITs试点；

2017年，住建部选取了首批12个城市试点住房租赁业务，十九大中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也被提上议程；

简而言之，作为调控房地产市场运行的长效机制，长租公寓在过去几年间得到了重视，主要的手段包括：加快培育住房租赁市场主体、完善租售同权、增加租赁土地与房源供给、优惠政策与金融支持等等。

 不同主体长租公寓优劣分明  

环境大好，参与者众多。过去几年间，数千家租赁住房相关的公司都一头扎进了这片蓝海，在不算长的时间段里，住房租赁市场的各个供应主体也来到了不同的发展阶段。目前市场上的住房租赁主体大致可以分为三类：民营公司、普通房企与代表“国家队”的国企。

  民营长租公寓品牌

目前的长租公寓市场中，民营公司数量是最多的，这其中包括中介公司与创业公司。目前知名度较高、发展相对较好的有优客逸家、YOU+公寓、链家的自如、我爱我家的遇见以及世联行的红璞等，另外这两年关门跑路的寓见、鼎家等，也都属于这一类。普通民营公司多通过融资等手段获得资金，再开高价从房东手里获得房源，签订长期包租合同，转而出租。

优势：起步早，前期投入小，点式分布，租客可以根据工作地点灵活选择；

劣势：资金断裂的风险高，且不利于管理，后期的溢价空间有限。

房企旗下的长租公寓品牌

房企旗下的公寓品牌并不少，比如龙湖的冠寓，万科的泊寓，凯德的雅诗阁，招商蛇口的壹栈、壹间、壹棠等，这也是近两年房企大力培育的方向之一。当然，目前长租公寓还没能成为房企的主要赢利点，截至2017年，万科泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，2017年龙湖冠寓的租金收入为4018.8万元。这类长租公寓，多是房企自有的物业，为集中式分布，其管理、营销、服务、清洁安保等环节全部或者部分自派。

优势：有房企背书，资金实力强，容易形成品牌效应，集中分布便于管理；

劣势：由于是重资产模式经营，前期的投入巨大，优质房源由于成本高而获取困难，因此目前分布较少、较偏，承租者的可选择面不宽。

“国家队”长租公寓

第三种则是还在路上的“国家队”——国企。2017年开始，住建部开始在12个城市展开住房租赁试点，众多国企则在各地政府支持下参与公寓建设和开发，比如人才公寓，亦属于其中之一。国企拿地后进行开发建设再相对低价出租。

优势：国企以解决住房问题为主，其拿地成本较低，企业自身实力强大，产品质量可控，价格也相对便宜；

劣势：作为一种全新的模式，其后期的运营管理还没有太多的经验可借鉴。

行业起步 机会与痛点并行  

随着多地频现“爆雷”的现象，长租公寓也引起了不少的质疑声。但不可否认，长租公寓市场肯定是有机会的。

机会点一 ：目前我国的长租公寓在租赁市场上的占比仅约2%，远远低于发展较早的日本等国家，行业的发展空间还很大，竞争激烈的时期也是洗牌的时期，房企通过提升自身实力，有望在这一阶段抢占市场；

机会点二：目前国家在政策方面给予了大力的支持，大环境向好，长租公寓市场的未来还很长；

机会点三：由于各城市间展开了“人才大战”，吸引了不少外地年轻群体涌入，这些都是住宅市场的潜在客群。但是，与数十万的新增人口相比，市场上几万间的住宅供应显然是不够的，对于这部分人来说，租房是不得不面对的选择；

机会点四：相比起个人出租的房源，长租公寓能提供更多的服务，随着人居观念的变化，很多人乐意接受长租公寓这一居住方式，并且这一群体仍在持续扩大。

 然而，机会尚在，市场向好，长租公寓却为何频频“爆雷”？这与目前民营长租公寓市场面临的痛点不无关系。

强者夹击，生存空间持续缩小。如前文所提，目前长租公寓市场竞争很激烈，参与的品牌数不胜数，其中资金实力强大的品牌房企和国企，在未来的行业竞争中占据上风。因此，民营长租公寓品牌的市场空间会越来越小，但竞争者又最多，能不能“抢食”得靠实力说话。

房源来源单一且分散，稳定性不高。目前民营品牌的房屋来源主要是个人或者小中介，非常分散。这类房源一是品质上参差不齐，二来不稳定，房东随时可能选择收回房屋，三是长租公寓看中地段与资源，其成本不低。

盈利困难，盲目扩大规模，资金链承压。整体来看，多数长租公寓还处在“烧钱”抢占市场的阶段。潘石屹指出：做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

因此，在低盈利的局面下，民营企业要么盲目扩张，欲以规模取胜，但后期运营能力跟不上；要么将压力转嫁给承租者，利用租客信用申请租金贷，一旦出资方有变动，资金链断裂，则会“爆雷”。总而言之，资金不足，实力不够，运营无方。

思考：这片“红海”还能否分得一杯羹？  

相对来说，目前普通民营企业面临的市场难题更多。从明年开始，此前入场的“国家队”应该会有产品相继入市，品牌房企的长租公寓也愈发成熟，相比之下，民营企业在资金实力、运营经验、投入成本等方面均不占优势，未来还会受到进一步的挤压。

但这并不意味着没有生存空间。如何提升自身的竞争力、如何在这片“红海”中占有一席之地，是市场上众多民营公寓运营商急需思考与解决的问题。

弥补劣势：寻找资产持有方，合作共赢。

房源过于分散是民营长租公寓品牌的一大弱点，也很难抢占品牌房企和国企的集中式公寓市场。企业不如转换思路，转抗衡为合作，很多房企的项目中都有自持的部分，但并不是所有房企都涉足了长租公寓。民营品牌可以与这类资产持有方进行合作，发挥自身在长租公寓运营上的优势，双方实现互利。

发挥优势：重攻分散式公寓，开辟新市场。

品牌房企和“国家队”都以集中式公寓为主，要想“硬碰硬”很难。不如另辟蹊径，主攻擅长的分散式长租公寓，结合前文的“与资产方合作”，在城市内实现多点布局，可以给承租者提供更灵活的选择。

理性发展：控制规模，不盲目扩张，“盈利第一”。

品牌房企可以“三年内不盈利”，但显然者并不适用于民营品牌，盈利是其首要目标。企业应结合自身实际能力，合理控制规模，避免盲目扩张给资金链带来较大的压力。

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