万科等收购普洛斯，中国物流地产的格局变化如何？

“目前来说，万科已发展成型的新业务有物业管理、物流地产、长租公寓、冰雪俱乐部、教育等，业务庞杂，很难与专业物流公司相抗衡。”著名经济学家宋清辉接受记者采访时认为，万科在物流方面的布局，一时还很难搅动国内物流格局。

近日，地产圈着实很热闹。与融创收购万达资产、万达忙着“卖卖卖”不同，万科已经携手国内几大财团在“买买买”的道路上越走越远。

7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中国财团作价116亿美元（约790亿元）成功收购普洛斯。

根据公告所示，各家财团的持股比例分别为：万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。如无意外，按比例计算，万科将出资约170亿人民币完成此次交易。

普洛斯被“团购”

谈到这里，不得不提一下让万科等知名财团“紧追不舍”的普洛斯。

公开资料显示，普洛斯是在中国、日本、美国以及巴西市场领先的现代物流设施提供商，更是亚洲最大的物流地产商。

截至今年3月31日，普洛斯拥有并管理了约5500万平方米的物流基础设施，业务遍及全球117个主要城市。而普洛斯2016年的年报数据显示，公司已实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。

而从去年11月开始，不少知名财团就已纷纷流出意欲收购普洛斯的消息，彼时不乏黑石、华平投资、苏宁、KKR、RRJ、TPG等资本巨头的身影。不过，这场华丽的收购盛宴最终还是以7月14日各家集团联合发布的公告为准，主角名单分别为：万科、厚朴投资、高瓴资本、普洛斯管理层、中银集团。

据悉，如果此次交易能够顺利完成，可能将成为亚洲历史上最大的私募股权并购案，且整个并购预计会在2018年4月14日之前完成。

看起来一帆风顺的普洛斯，怎么会愿意“卖身”呢？记者在采访中得知，这或许和普洛斯CEO梅志明所在的管理层，意图通过联合外界资本力量，对普洛斯进行私有化，从而在香港上市有关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时分析，此次并购或是由普洛斯方面主导，一方面可以配合其完成私有化进程，另一方面其实也说明，普洛斯在物流地产方面的成本有所增加。

近两年，物流和产业用地的成本已有上升势头。而此前，此类企业在国内市场拿地的成本实际非常低。

既然普洛斯“乐于卖身”，各路资本势必不会放弃竞购机会。尤为一提的是，在此次交易的众多资本中，万科以零点几个百分点胜过其他财团，十分值得推敲。毕竟从业务构成来看，与普洛斯同样涉及物流地产的，只有万科。

瞄准物流地产

“此次并购对万科来说带来了很多投资机会，此前万科在物流地产方面也有较为明显的动作，因此此类并购有助于万科出现新的投资模式。”严跃进分析称。

在众多业内人士看来，普洛斯是物流地产商巨头，万科参与普洛斯的并购案，深化布局物流地产的“野心”显而易见。

简单来说，物流地产就是工业地产商根据物流企业需求,选择合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。

“从整个投资领域来讲，物流地产是稳定收益资产的代表。”知名财经博主廖连中接受记者采访时表示，万科参与并购是想借助普洛斯国际“物流地产一哥”的地位来带动万科发展，同时转型到地产、物流、商业消费以及资产管理等领域，构建全新的商业业态。

此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局，也将为万科在全球范围内打造全新的商业发展模式奠定重要基础。

记者梳理发现，近两年万科对于物流地产的动作越来越密集。除了此次大手笔收购普洛斯之外，早在2015年，万科就成立了专门的物流地产公司，随后又不断拓展到全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市顺利完成布点。

万科在住宅地产深耕多年，如今却对物流地产越发关注，怎么回事？

兴业证券发布的相关研报似乎给出了答案。记者在研报中发现， 目前我国的物流仓储产业，无论从数量、还是质量上都远远落后于发达国家水平，而这也意味着我国的物流地产存在巨大的开发空间。

从数量上看，随着我国的制造业进出口、零售及电商业务的日益增长而产生了巨大的物流需求，但社会物流供给却严重不足。目前我国的人均物流面积为0.4平方米，这与美国的5.5平方米相差甚远。

从质量上分析，我国由于整体产业升级所导致的高端、智能化的现代化物流设施需求越来越多，但物流设备总体技术仍较落后。

市场上的物流仓储设施供给中，仅有五分之一为现代化仓储物流设施，其余大部分仍为传统模式下的物流设施，只能提供效率低下的物流服务。

由此，万科对于物流地产的布局和深入关注不难理解。廖连中指出，此前万科提出了生态系统的理念，即“住宅+全周期城市配套服务”。

物流网络是城市配套体系中不可或缺的一部分，因此万科要成为城市配套服务商，势必要进军物流地产。从战略角度看，此次收购案正是在完善万科的战略板块。

与此同时，还有分析强调，一旦此次并购成功，万科就能与普洛斯进行优势互补。万科拥有丰富的开发建设经验及资源，普洛斯则拥有高效的物流仓储网络和管理能力，二者实属强强联合。 另外，万科庞大的商业地产资源和客户资源，未来有望将普洛斯导入物流仓储的客户群当中。

多元化转型

其实，万科此前曾进行过一次与收购普洛斯相类似的资本运作。去年8月，万科通过成立联合收购平台一举拿下了印力商业集团，进入国内商业地产运营商前三甲。新任万科董事长郁亮在股东大会上曾表示，“未来成为第一也不是没有可能。”

联系近日万科对普洛斯的收购，业内人士多认为，万科的资本化运作力度正在加大。据媒体表示，有接近万科的人士曾称，现在万科更希望加快步伐，在一些新业务上利用万科的品牌、能力、信用，去“嫁接”更多更强的资源，甚至最终可以裂变出新的“独角兽”。

因此，未来万科可能会继续扩大并购重组和资本化运作的脚步，而这显然符合郁亮重视资本运作的经营思路。受访人士普遍对记者表示，万科已开始转向多元化战略发展模式。

万科十年战略目标已定，即打造“万亿大万科”。 廖连中分析，郁亮接任万科新任董事长后，将万科的发展策略梳理成了两条主线：

一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商；

二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等产业。

从城市配套服务商的发展角度来看，物流地产已是万科的重头戏之一，但万科的“野心”远不止于此。

严跃进分析认为，后期万科如果将物流地产和商业地产结合，甚至可能会对物流企业、电商企业形成挑战。目前除了传统的物流企业，电商企业也在自建物流体系，用来应对与日剧增的物流压力。

而万科收购普洛斯之后，“地产+物流”的模式使得万科在物流市场选址、开发建设、运营等方面具备了“先天”优势，或许会让物流市场和电商企业之间的竞争更激烈。

不过，“目前来说，万科已发展成型的新业务有物业管理、物流地产、长租公寓、冰雪俱乐部、教育等，业务庞杂，很难与专业物流公司相抗衡。”著名经济学家宋清辉接受记者采访时认为，万科在物流方面的布局，一时还很难搅动国内物流格局。

另一方面，有财经观察人士指出，万科此前试水的长租公寓项目，目前正面临收益率和现金流问题。想解决该问题，则需要金融层面的帮助，而普洛斯恰好能够提供帮助。公开资料表示，除了物流地产，普洛斯还有一项重要业务是基金管理。

普洛斯的财报数据显示，过去5年的时间里，普洛斯通过基金平台运作显著提高了其资金运作效率；为了应对地产业务利润率较低的问题，普洛斯借助于基金平台的资金运作，获取了投资和费用收入，把普洛斯的收入提高了300到500个基点。

总结来看，万科此次的资本运作，不仅能够帮助其抢占物流地产高地，还可能会对其转型发展租赁业务、谋求房地产金融化布局带来帮助。

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