又一家实行“去地产化”的公司，目标是2017年营收800亿元

【编者按】 华侨城 作为A股少见的“文旅＋地产”模式的公司，近年来 像 万达 一样，也在刻意淡化地产商的形象。华侨城 在2016年将公司战略明确为“文化＋旅游＋城镇化”， 其中大部分项目采用“文化+旅游+ 城镇化 ”的模式，与各区政府进行合作开发。此外，华侨城也提出了产融结合的理念：加快产融结合、创新融资手段， 公司将 2017年 营业收入目标定为800亿元。

本文首发于21世纪经济报道，作者张晓玲；亿欧整理编辑，供行业人士参考。

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引入宝能系，控股云南旅游，一向低调的华侨城，在过去一年中完成了两个大手笔的资本动作。

而在公开或非公开的土地市场，华侨城也变得异常积极。2017开年便抢下深圳最贵商业用地，去年还与招商蛇口联手夺得全国总价地王，并且大幅介入深圳旧改，拿下惊人的旧改面积。

这一切，与华侨城的央企身份及其特殊的“文旅＋地产”、“文旅＋城镇化”模式紧密相关。借力国企混合所有制改革和国家城镇化战略，华侨城的业务走上了快速扩张轨道，土地储备瓶颈也渐被突破。

2016年，华侨城集团实现营业收入536亿，创下历史新高。2017年公司将营业收入目标定为800亿元，同比增长近50%；利润总额目标120亿，同比增长26.1%，将首次突破百亿。

“去地产化”战略

像万达一样，华侨城也在刻意淡化地产商的形象。

过去多年，作为A股少见的“文旅＋地产”模式的公司，华侨城A尽管也有旅游业务，苦心经营园区乐园，但市场还是多将它视为一家地产商，只不过是特殊的地产商。

而华侨城近几年的战略和变化显示，公司越来越突出其文化旅游的本色，并在2016年将公司战略明确为“文化＋旅游＋城镇化”，这是由华侨城集团总经理段先念在2015年提出的。

按照管理层的表述，这种战略是通过城镇化和全域旅游项目结合，发挥华侨城以文化和旅游“造城”的优势，采取政府、村镇、企业、民间社会资本等多方合作共享的PPP模式，搭建新型开放的城镇化成片综合开发平台。

战略的转变体现在了业绩上。截至2016年中期，华侨城A旅游综合业务收入的比例为50.69%， 房地产 业务收入降至47.23%，旅游业务收入首次超过了房地产销售收入。

据2016年度业绩快报，受益于一二线核心城市的良好业绩、文化旅游造城的开发模式，2016年华侨城A实现了销售新高，共实现营业总收入353.51亿元，同比增长9.66%；营业利润83.79亿元，同比增长21.65%。归属于上市公司股东净利润65.52亿元，同比增长41.19%。

兴业证券研报显示，目前华侨城的文化旅游产业规模已位居亚洲第一、全球第四。此外，华侨城已连续三年雄踞全球主题公园集团四强，2016年入园游客达3120万人次。

在2016年11月，乘国企改革东风，华侨城还通过股权收购获得了云南国资委下属世博旅游集团51%股权，从而间接控股了上市公司云南旅游（002059.SZ），占其已发行股份的49.52%。

2月16日，云南旅游向华侨城进行定向增发，华侨城持续增持云南旅游，实现绝对控股。

兴业证券指出，通过重大资产重组，华侨城参与了地方国企改革，云南省国资委下属云旅投、云文投、云城投等均拥有大量优质文化旅游资产，未来不排除与华侨城进行整合的可能性。华侨城文化旅游+地产版图有望实现重大扩张。

根据华侨城2017年的工作计划，将全力推进云南、海南全域旅游。加快对云南旅游资源的整合，推进三亚、海口等全域旅游项目的落地，实现对知名景区的托管运营。

城镇化与产融结合

城镇化是国家城市发展的重要战略。在华侨城的新战略中，强调的未来方向不仅有文化旅游，还有城镇化。

过去两年，华侨城通过该模式大量吸纳旧改项目。2015年，华侨城以约28亿收购深圳恒祥基公司51%股权，作为华侨城旗下从事旧改的专业平台，更借此获得深圳6个旧改项目。

华侨城官网信息显示，目前华侨城在深圳布局有十大重点项目，包括甘坑新镇、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、深圳国际会展中心等。其中大部分项目采用“文化+旅游+城镇化”的模式，与各区政府进行合作开发。

粗略统计可知，华侨城与各区政府合作曲线拿地，目前其旧改面积已过千万平方米，成为在深圳拥有最多旧改土地储备资源的地产商之一。

除深圳的诸多项目外，“文化+旅游+城镇化”战略还被推广至四川、云南、海南、山西、河北等地。2016年5月，华侨城还提出了“100个美丽乡村计划”。

一位深圳本土开发商人士指出，华侨城的央企身份和过往的文化旅游项目开发经验，使得这种城镇化发展模式很受地方政府的欢迎，也让华侨城快速突破了土地储备短缺的瓶颈。

华创证券分析师华中炜认为，华侨城的土地获取未来仍将聚焦一线城市，并积极尝试通过股权合作或收购、城市更新等多种非市场化方式获取优质土地资源。

值得关注的是，华侨城也提出了产融结合的理念：加快产融结合、创新融资手段。

21世纪经济报道记者根据公开资料统计，华侨城目前与各地政府及合作伙伴已签署的合作协议项目金额已达4000亿，其中，仅在深圳的几个项目投资就上千亿；这些大部分是城镇化项目，需要大量资金的支持。

2016年，华侨城资本投资公司设立，与国家开发银行、中保投分别签订1200亿元和1000亿元战略合作协议，并入股渤海证券，为集团新战略落地提供金融保障。

国开行不仅与华侨城共同制定华侨城“十三五”投融资整体规划方案，国开行本部及国开金融公司、国开证券公司、中非发展基金、国银金融租赁公司等子公司还将提供基金投资和股权投资服务；以及银团贷款、项目贷款、流动资金贷款、贸易融资等各种本外币贷款融资服务。

中保投资也将支持华侨城在各地的“文化+旅游+城镇化”类项目、以及土地一级开发、PPP项目等新型城镇化业务和城市更新业务的资金需求。

另一方面，华侨城自己的金融板块也在强势崛起。 在“文旅＋城镇化”战略下，通过“旅游+互联网+金融”模式，华侨城拟构建包括证券、银行、保险、信托等在内的金融体系，广泛连接市场要素和资本要素。以资本杠杆，引入民间资本，放大华侨城以国有资本为主体的功能。

管理层透露，2017年，华侨城计划参与设立银行、保险等金融机构，设立旅游发展基金、中华文化产业发展基金、城市更新专项基金等。资本运作规模预计将达到1000亿元。