2019年长三角物流地产供给紧缺，租金持续承压

长江三角洲城市群，包含上海市、江苏省、浙江省、安徽省4个省份，区域经济总量占全国将近四分之一，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，是中国城镇化基础最好的地区之一，也是中国 物流 地产 发展最为成熟的地区之一。

12月1日，中共中央、国务院发布了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（下称《纲要》）。《纲要》是指导长三角地区当前和今后一个时期一体化发展的纲领性文件，是制定相关规划和政策的依据，规划期至2025年，展望到2035年。《纲要》提到要“加强城市间协同创新产业体系建设”，将着重长三角区域的产业均衡化发展，“发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长”，从区域层面引导产业要素重新布局，意味着城市边界被打破，并将催生产生新的产业与空间组织形式。

新的产业与空间组织形式必将对长江三角洲区域的物流地产市场产生重大的影响。为了更好地了解长江三角洲地区物流地产市场情况，头等仓将选取长三角地区几个主要城市为代表，整合这些市场当前物流地产市场相关数据，结合市场环境，为您提供最新的长三角物流地产市场分析以及大数据分享。

土地市场供给紧缺，项目开发风险有所增高

2019年，长江三角洲地区土地出让持续收紧政策，主要城市的经营性 仓储 一手用地供应量均为近几年以来最少。由于城市发展规划发展要求以及仓储用地的低税收产出等原因， 2015年以来长三角地区主要城市经营性仓储用地的政府招拍挂供应量呈逐年递减的趋势。 尤以上海和杭州这两个城市为例，2015年至2019年这五年，政府一手土地的供应总量仅有652亩和900亩。

仓储用地供应紧缺的同时，工业用地作仓储物业开发用途也将面临着更高的风险与挑战。 在长三角区域的部分重点城市，一些将工业用地用作仓储物业开发的开发企业在后续项目审批、招商定位、税收要求等方面已然受到了诸多限制。

由于一手招拍挂用地的供给局限，长三角区域部分重点城市中二手大宗交易在新增供应中比例仍在增加，交易价格也不断提升。市场的整体租金价格水平，会受二手项目入市比重的影响，增幅提高。同时，二手项目在改建、新建及运营过程也依然会面临土地使用性质及税收要求等各方面的限制。

以下图表为头等仓调研长三角主要城市近五年（2015年-2019年）一手经营性仓储用地的出让数据：

供需市场需求波动，供给呈观望态势需求波动

▲需求增速放缓 

2019年伊始，随着中美贸易摩擦加剧，中国经济增速趋缓，华东区整体仓储需求增长缓慢，仓储项目去化周期也将相应延长。但是，上海及临近上海的几个子市场，由于大上海地区强大的消费能级，其市场需求量以及租金水平仍然保持稳定，空置率未见明显上浮；

▲电商自建仓储

自2019年开始，二、三线城市电商自建仓储项目入市比例有了显著提升，部分市场需求被自用消解的同时，这些项目也将会选择投入经营以去化空余面积。且电商自用为主的仓储特性使得自建仓储相比专业开发商拥有更多的让价空间及租赁策略选择，造成一定程度市场竞争的加剧；

▲用地性质及税收政策严苛

头等仓调研结果显示，上海部分区域，随着工业用地使用限制和仓储注册落税要求日益严格，被限物流园区面临着租户退租、定位调整、去化难度增加的困境。而上海范围其他部分区域未受政策限的物流园区其租金水平由于需求的增加随之上涨；同时，部分成本敏感型以及大面积需求客户陆续迁移至了环沪地区。头等仓预测，在长三角一体化的政策大环境下，上海及其周边城市在后续几年受到政策延伸性的影响会日益明显。 

供给影响

▲理性投资选择

投资方、开发商对宏观经济趋势及需求市场波动紧密关注，对于投资标的的所在区域政策导向、用地性质、潜在需求来源将更加关注。投资人和开发商趋向于选择更为理性和长期的投资策略；

▲环沪外溢效应

随着上海仓储政策严限，长三角一体化进程不断加快，产业链向周边卫星城市继续集聚发展，环沪区域位置优越的卫星城市仍然是投资方、开发商的热点选择。 

以下图表为头等仓调研长三角主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的城市总体量与空置率： 甲A、甲B，是沿用头等仓对于高标仓库、普通仓库的称谓，有关甲A及甲B的定义详见文末。

甲A库方面，上海和苏州由于2019年新增供应较少，空置面积稳定去化（不包括受政策限制的项目），空置率较上一年仍有所下降。而受新项目入市、需求波动等因素影响，南京、南通、嘉兴、宁波甲A库空置率上升幅度较大，均超过10%。南京市场，由于江宁区一近12万平方米的甲A库项目于本季度刚刚入市，空置率上升了5.5个百分比至19.12%。

租金市场租金持续承压，增速减缓

根据房地产租金走势周期规律： 涨幅加快、涨幅放缓、跌幅加快、跌幅放缓这四个环节，目前长三角主要城市的物流地产租金走势均处于涨幅放缓的阶段，但其整体租金相较全国平均租金仍处于较高水平 ；相比2017-2018年的增幅加快阶段，2019年整体租金水平保持平稳，上涨幅度趋缓。

以下图表为头等仓调研长三角主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的租金分布及离散区间：

 2019年受到政策收紧、需求增速放缓、竞争格局加剧等因素的影响，长三角部分城市空置率有显著升高，同时租金增幅趋缓，长三角物流地产进入供需结构调整阶段。面临调整阶段市场新的挑战，头等仓认为， 提高市场 信息化 程度，打破物业持有方与客户之间的信息壁垒，让客户充分整合资源并充分选择；让物业持有方充分了解市场情况并做出调整，应当是应对挑战的重要举措之一。 对地域分布离散的仓储项目进行信息化整合，满足物流公司、电商、传统零售连锁、高端制造等企业的仓储运营需求，使资源有效匹配，提升区域市场整体物流效率，促进长江三角洲区域物流地产市场的成熟发展。头等仓将持之以恒地在提高物流地产市场信息化的道路上继续致力！

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