真相与警示：长租公寓的”黄粱一梦“

【编者按】资本与政策吹动，蛮牛入场。长租和 租赁市场 就容易出问题，今年多家中介因房租涨价被约谈，装修甲醛问题，早前被看好的寓见公寓资金链断裂扯出租金贷等等，简直都让深秋季节的 长租公寓 行业心里凉凉。长租公寓的未来在哪里？这条长长的甬道上，哪些因素成为了长租公寓发展之痛？

本文首发于《地产杂志》公众号；由亿欧编辑，供行业人士参考。

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痛的领悟之一：政策变幻像雾像雨像风

“著名经济学家哈耶克在很多年前就说过，政策通常是指向天堂的，但最终都落向了地狱。”

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在行业内应该是对长租公寓研究得最多的“业内人”，他指出今年这个行业最大的问题就是政策的快进快出。

每个行业市场有自己的发展逻辑，企业家会对自己的行为负责。消费者买不买单，满不满意是非常重要的一根指挥棒。两年之前租购并举政策祭出，行业大规模扩张，市场就开始冲向躁动。

“如今企业刚开始扩张，钱也刚刚使用一半，突然政策又来一个严格的监管，如大家都不能使用租金贷等，一系列长租公寓等金融产品被叫停。发令枪响让狂跑，跑的过程中又被拉下来，这会产生巨大的风险。”

一旦被政策刺激，行业就有可能快速爆起，也快速落下。 “两年以前我在大会小会经常劝我的朋友不要做公寓，他们不信，结果进来之后，发现难以抽身，求生不得，求死不能。”

“长租公寓并不是飞起来的猪，我们还没有飞起来就变成了猪，这是最可怕的”， 杨现领认为自己并不是在批评政策，“政府有时候做的事情是对的，会让我们慢下来，让我们认清事情本质是很残酷的。做长租公寓，大家都是在拿自己的生命在拼搏。”

对长租公寓残酷体验之深，莫如站在其中趟水过河之人。旭辉领寓北京事业部总经理汤若季开始自黑：外表光鲜亮丽，背地里伤痕累累，整天睡不着觉，做不好还要被老板骂。

在汤若季看来，长租公寓就是一个绣花活，需要慢工出细，但市场、竞争、政策的催生，开发商做公寓就得快跑。“跑得慢，过两年就没你什么事了；跑得快了，容易扯着。”长租公寓有大政策，但细则没有，企业要一边狂奔一边咂摸用什么姿势最好，这个时候就容易一不小心栽阴沟。

长租公寓面临的政策环境不仅是“孩儿脸”，还是一张“模糊脸”——当前行业的监管主体以及监管规则都未明确。比如，大多数长租公寓企业并不是 房地产 企业，而是互联网、高科技企业。长租公寓到底应该属于住建部还是科技部管理，并不特别清晰。

再如，长租公寓消防验收大部分地区前提是规划与报审用途一致，规划为商业的项目如果报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理。政策阴晴不定，相关标准不清，在给长租公寓建设、运营增加不确定性，都给长租公寓的菁英们再添一份工作难度。

痛的领悟之二：投资回报周期长，盈利困难

“盈利兑现、扩大规模是长租公寓运营商心头的白月光，但是高成本和超长的回报周期却成为墙上的一抹蚊子血。”这很是形象地表达了当前长租公寓的挣扎之态。不仅是杨现领，精明如SOHO中国董事长潘石屹也多次说不建议做长租公寓，因为这个生意是亏本买卖的，帐算不过来。

当前，碧桂园、恒大、万科、龙湖、旭辉等都已在长租领域大刀阔斧开干了，据悉国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。但还有很多房企在观望，因为觉得不赚钱。尤其是持有资产，想靠租金赚钱难上加难。比如，万科泊寓一些项目要30年才能回本。长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。

“万亿级”蓝海，这简直就是看上去很美。参照研究机构的数据，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平。

长租公寓盈利点主要来自租金差、增值服务所得，持有资产增值溢价，以及金融杠杆收益，即指长租公寓通过借钱来收储房源，做大规模。形成一定规模效应后，将房源抵押再贷款。

目前租金不可能大幅上涨，而增值服务也需要规模化才能实现，近期多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务，因此能不能利用金融杠杆撬起更大规模仍是未知。

尽管要面临前期巨大亏损与盈利模式不清，长租公寓大池里仍然迎来如有人下饺子一般众多的战略试水者。

以龙湖内部测算，长租公寓资金成本要控制在4%左右，且需要集团持续输血也不是能马上盈利。而整个行业的平均融资成本高达10%以上！ 

旭辉汤若季所言：这个行业就是“赚慢钱”的模式，要先苦后甜。而龙湖集团誓要将长租公寓开遍全国，且部分公寓三年内不考虑盈利。万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖在公开场合表示，最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大！

最早以美国REITs基金方式在CBD拿楼的新派公寓创始人王戈宏多次表示，长租公寓会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业。没有钱是万万不能！

2017年，住房租赁证券化风行。国泰君安统计，2017年获批的各类资产证券化产品达500亿元。而国内尚未推出真正市场化的公蓦REITs产品，长租公寓运营缺乏退出机制。融资难，资金需求量大，很多长租公寓通过金融手段来保持资金流充沛，折腾半天背后相关隐患却影影幢幢。

另一面，不少创业公司倒闭关停，资本对长租公寓的态度似乎正在晴转多云。截至今年上半年，仍然有汩汩资本清泉涌入长租公寓赛道里，其中VC/PE资金已超过150亿元人民币，其中不乏大额融资事件。

长租公寓处境仍在纠结，一面是住户抱怨房租贵，另一面是自身短期不赚钱。蹚着浑水走路，如果亏损严重，长租业后期出现阶段性退潮也是大概率。

痛的领悟之三：规模的执念

一群房地产“老司机”，如今来“养猪”（养租）。而其常常把增量开发规模当信仰的执念，也带到长租公寓领域。

旭辉、龙湖、万科都表示要进入行业前三，万科郁亮在2017度业绩会上表示，要用3年赶超德国最大租赁企业（33万间公寓规模），碧桂园要直接上 100万间……长租先驱自如要在10年后占领整个市场的20%。

规模经济并不是坏处，正是有它才有产品统一和标准化、随之而来成本下降的可能，以及人才专业精炼，新品开发实力的提升，以及由上综合而成的竞争力。

但杨现领对开发商进入租赁业掘金的企业曾给出警告，把租赁等同于开发是最大风险：“使你达到现在位置的东西不会使你永远保持现在的位置，如果你过度相信和依恋导致你成功的逻辑，那它必然会把你带向失败或平庸。”

开发商做租赁，必须要把“脑袋”换掉。杨现领提出，品质前提下，5万间成为长租公寓企业生死符，但如果只谈规模会死的很惨。因为在一定品质前提下，规模最终考验的是企业的精细化运营。

事实上，不少公寓企业是在上规模，走向正规化运营的过程中走向衰弱的。规模大，人多，就容易产生摩擦，成本就高。业内的有一个铁律是：长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情——因为“大也能倒”。规模大，运营差，只能是做的越多，亏得更甚。自2017年以来，已经至少有8家长租公寓宣布倒闭，而它们多是因为或扩张规模或运营不善而最终走向资金链断裂。

今年，如何建立完善稳定的长租商业模式，在部分优势企业中已开始清晰，而资本的目光也向产品趋于成熟、更有盈利可能的企业倾斜，因此对于规模，我们可迷之自信，但更多地要拷问自己的这个大盘子能不能很好地转起来。

痛的领悟之四：甲醛装修之窘

按照我国《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定，室内空气中甲醛浓度不得超过每立方米0.08mg。我们急速扩张的长租能达到这样的标准吗？不一定。

长租公寓的装修令从业者饱受折磨。其一，目前在装修污染问题上，相应环保标准、家具和装修材料使用、装修后空置多久才可出租等，并无统一界定，只能在野蛮生长中先依靠企业自我纠查监督。

其二，装修有太多太多不确定性，运营商在竞争中拿下物业后，必须边出图边施工，且时间必须控在免租期内（通常3-4个月），为最大程度压缩装修时间及装修成本，对整个长租公寓施工装修团队经验值要求极高。

其三，不同于开发，很多抢到手的老旧物业连图纸都丢了，只能靠现场重新翻土，进行二次结构改造及拆改。其后即要面世的公寓还要面临消防验收时间周期，物业业主以及二房东的各种刁难。最后一个尤为重要，长租运营商由于众所周知的盈利难，必须在装修后尽快出租给C端“小业主”，环保又成了重中之重。

爱空间旗下的空间易家公司总经理王芊，江湖人称“最美包工头”，就盯上了为开发商长租公寓做精装细分领域的生意。据她表示，过去开发商精装，恨不得有一个几十人的项目精装事业部完成，但回到长租，以业内某品牌房企的长租公寓运营团队为例，整个北京大区就20~30人的团队，平均洒到每个项目只有4~5个人，如果团队要以很快的速度在今年完成6万间量的扩充目标，就得找专业性“外援”！

作为“资深装修人”，王芊表示，“最近甲醛问题，大家探讨来探讨去，都是怎么去开窗通风等事后环节，以我看最重要解决方法是控制好装修生产源头，从开头就做到绿色！”

又要环保，还要控制可承受成本，长租公寓做精装就是白玫瑰和红玫瑰都想要。装配式为技术核心的内装比传统装修更适合长租公寓。为什么？

据了解，这种针对长租公寓运营B端，却直接影响C端居住体验的新装修方法，以“乐高式”“搭积木”式组件拼装的手段，通过自有产业工人可以实现30天100间的无甲醛快速装修，相比传统精装要节省出最少50%的时间。

由于是灵活的模块化操作，因此长租公寓运营商针对装配式精装，可以选择半装也可以是全装。空间易家推出每套（18平方米）公寓产品基础硬装价格29999元的精装产品，其间就是融合了目前全部装配式精装最先进的十大系统技术。

事实上，房子做为一种空间存在，可做的文章越来越多。由于爱空间的投资背景，空间易家推出的公寓产品导入了小米公司电商平台小米有品40多件生态链产品，来实现整个公寓空间的智能多场景互动，大到冰箱、空调、彩电，小到感应灯、温度计等智能家居用品，实现了跨界的家居全智能生态链整合。

据装配式核心技术提供者和能人居科技集团副总裁刘云龙表示，新技术部件都是在工厂加工完毕，装修现场只需直接组装而没有粘贴过程，因此直接避免传统的水木瓦电和手工作业让室内产生的大量甲醛、粉尘和VOC等有害物质。

而材料成本、还有装配式的施工方法都让用工量至少减少50%，后期翻新维修只需要拆卸后再安装，比如布线，后期更换电线再也不需要对墙面“开膛破肚”才能拆线和重新布线，也让建筑结构避免再次损伤，屋内避免再次二次装修污染。

事实上，不仅仅是装修供应商，长租公寓开发运营商自己也在绞尽脑汁想办法。如万科、龙湖等长租公寓头部公司也都在研发装配式公寓，为长租公寓快速规模复制储备能量，但这一切还是需要时间。

尽管装配式精装与传统装修相比，在成本上要高出约20%左右的成本，但我们的长租公寓运营商最后算的是综合账算的是大账，考虑到节约出的装修时间、再算上提前交付后公寓运营商可收取的租金，再加上交付后漫长周期内维修成本80%的降低，以及带给租客小业主良好健康安全体验——毫无疑问，装配式精装是完胜传统装修方式的。

长租装修问题似乎此时又牵扯出一个旧生产力战胜新生产力的漫长过程。

如何让企业在财务进出找到一个平衡支点，既有好产品又得算得过来账，这一切还得回归到我们文前提到的长租公寓的最核心：运营能力。就像杂技演员，如何在经年累月的历练出踏准木板最佳落点的第一直觉。

当前，装配式技术只能暂时聚焦于集中式的长租公寓，分散式仍然有待开发。但按照总开发量，即便仅仅有10%的长租公寓能采用装配式技术，这也是“包工头们”面临的一个巨大市场。

结语

吐槽者说，我们是在一块盐碱地上种庄稼，但是它长起来了。虽然有一些负面声音，但这都不会阻碍这个行业真正发展，因为政策与问题是周期、即时性，真正推动行业永续动力是消费者。“今天我们所有人在一起做的价值，只为让消费者更好，这样大家都能够产生价值，消费者好，我们都好，消费者不好，我们都不会好，其他都不重要。”

长租公寓是以地产调控长期手段角色出现，随着演进发展，地产服务领域围绕新主角正在成型新的生态，如物业管理、家装、租赁、物流、养老、旅游市场等每个产业细分都面临巨大想象空间。

眼下，在旧有框架里面，很多问题无法改变，我们需要系统性重新定义我们的产业链，在调整期里重建一种能力，这需要企业家、政府，以及产业链上所有参与的人一起来改变，从而告别痛点，迎来甜点。

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在产业不断创新发展、智能融合、技术推动的新形势下，创业者需要一场可以指导各产业发展方向、厘清各产业发展脉络、引导并链接资本风向、有重大影响力和启发性的行业聚会。  

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