房企扎堆长租公寓，事实上并不是一门好做的生意

【编者按】 万科 董秘朱旭近期在公司的经营电话会上称， 长租公寓 将成为万科今年主要的着力点。不止万科，包括招商、远洋、龙湖、阳光城等一众房企近年来都开始涉水长租公寓。事实上，长租公寓并不是一门好做的生意，由于各城市租金和成本的差异，以及客户租期等不确定性，这个行业的单一利润率并不高。

本文首发于界面新闻，作者刘诗洋，亿欧编辑，供行业人士参考。

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行业还没出现完全成功的先例，但涌进来的人却越来越多。长租公寓好像一下子得到了所有人的认可。

万科董秘朱旭近期在公司2月份的经营电话会上称，长租公寓将成为万科今年主要的着力点。 万科几年前开始涉足长租公寓，最初只是个别项目的实验，如今这个实验已上升到整个集团的“泊寓计划”。万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖在此前接受界面新闻记者采访时提到，泊寓到今年底将在北京开设超过一万家。

旭辉集团副总裁林峰最近则在他的私人朋友圈里转发了他们做长租公寓的文章，并称希望未来可以做到20万间。这家房企去年才刚进这个行业，但他们看起来野心勃勃。

不止这些，包括招商、远洋、龙湖、阳光城等一众房企近年来都开始涉水长租公寓。 来自克尔瑞的数据显示，在中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入这个领域。

但如果往前推两三年，这个行业的参与者还几乎都是创业公司。甚至在一年前，很多商业顾问和分析师讨论的还是这门生意到底赚不赚钱。而今天，不止这些野心勃勃的房企，链家、我爱我家这些中介行业的巨头们也都开始陆续向这门生意发力。

中介巨头们的速度并不比房企慢。链家早在2012年就进入公寓市场，他们的自如寓如今已在北京、上海和深圳拥有超过25万间房源布局。而我爱我家旗下的相寓公寓目前也已将业务覆盖到了北京、上海、南京、天津等8大城市。

市场今天发生的这一幕，放在三年前也许没有人能预料到。 当最开始试水公寓租赁服务的you+公寓诞生时，他们还需要借助小米的旗号来博得关注。而今天，行业的百花齐放似乎已经验证了风口期的正式到来。

在过去几年兴起的装修、 智能家居 等房地产衍生行业中，还没有哪一门生意一下子突然引起了这么多人的关注和参与。而这一切都源于中国房地产市场在过去两年来发生的变化。不少行业人士都认为，2015、2016年过度透支了中国购房者的消费能力。那连续两年的火爆楼市在白银时代产生了更多的衍生效应。

一方面是房企们都开始焦虑、着力转型。 中国房地产行业的集中度正越来越高，钱不再好赚。另一方面，房价高企令人们的购房意愿也逐年下滑，但对幸福感的要求却越来越高。尤其对身处大城市的年轻人来说，租住的生活已不再是一种迫不得已的选择。

这种变化在数据上的体现最为直观。 中国经济生活大调查显示，2015年全国有接近1.6亿人选择租住，预计到2020年将达到1.9亿人。而链家研究院在去年底发布的一份报告显示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，他们预言到2020年这个市场将大概到1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年会超过4万亿。

这个预测基于对许多 大数据 的分析和测算。中国一线城市的月供和租金差距越来越大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的巨大缺口，都在向人们揭示这片新的蓝海。链家研究院的杨现领博士认为，这个行业未来五年到十年的增速会非常快，一方面是供给和需求升级会快速增长，另一方面则可能是租金的稳定上涨。

此外，国务院去年6月发出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的文件。 “租购并举”的政策引导不仅代表了新的红利，也让这个行业获得了前所未有的机遇。一些地方甚至开始诞生行业管理协会，以应对行业雨后春笋般的局面。

在所有人都看的见的市场前景和政策引导下，长租公寓的混战似乎一下子就进入了“贴身肉搏”状态，各路资本、公司、创新机构的涌入，让这个突然百花齐放的行业面临鱼龙混杂，标准难判的局面。

事实上，长租公寓并不是一门好做的生意，由于各城市租金和成本的差异，以及客户租期等不确定性，这个行业的单一利润率并不高。 在未达到一定规模之前，公寓一旦陷入空置期，很容易让企业陷入资金周转困难的局面。万科高级副总裁谭华杰就曾指出，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

激烈的竞争似乎不可避免，但在资本和运营实力的角逐之前，中国租赁行业也尚有许多问题需要解决。全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军就针对租赁市场提出建议，她认为，目前市场供给不足，租金居高不下， 租房 对于需求主力的应届毕业生和中低收入群体来说已成为经济负担。此外，国内租赁市场供给分散，缺乏统一管理，市场尚未建立严格的法律法规，承租人合法权益难以保证。

这些问题，实际上也是过去多年，很多人不看好长租公寓的原因。 行业的重资产特征和非标准化的需求与供给，不仅容易令交易出现诸多问题，也让企业经营者面临了许多困境。此前一些租赁机构爆出的质量与宣传不符等情况也多源于此。

针对这些问题，吴亚军认为，政府应该通过增加土地供给、允许盘活空置房等方式鼓励开发企业进入行业，进而增加商品租赁住房供给。同时应建立完善的租赁住房运营企业资格认证体系，一方面防止行业鱼龙混杂，另一方面也可以向满足条件的企业提供税收优惠。

此外，吴亚军还建议为承租人提供不同形式的租房补贴，增强其支付能力。 并将商品租赁住房进一步纳入公共服务体系，从教育、医疗、社会保障、户籍等方面推进，实现与购房者均等化享有社会服务。

从五年前第一批企业入水开始至今，长租公寓到今天似乎才真正进入了一个高速发展的通道。 政策和市场提供的机遇和风口正在敞开，越来越多的人也开始关心行业的规则和边界设置。这门最早仅在深圳这样的年轻城市才有茁长成长空间的生意，正在迎来属于它的更大未来。