政策扶持力度持续增大，物流地产该怎么玩？

3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展，《意见》提出，要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

物流地产 是物流业与房地产业结合的重要衍生产业。在政策扶持力度持续增大、电商快速发展的当下，物流地产越来越成为众房企拓展业务和多元发展的重要阵地。而《意见》的出台有利于进一步规范市场秩序，助力物流业及其衍生产业健康发展。

1、品牌房企纷纷入局物流地产

早在2017年万科集团中期业绩会上，万科董事会主席郁亮就将物流地产列作万科未来10年中最具发展前景的业务板块之一。2018年，万科加快了对物流地产领域的布局。

2018年1月，普洛斯完成退市。参与普洛斯的收购是万科在物流地产领域进行全球化布局所迈出重要的一步。同年7月，万科将太古实业旗下的冷链平台（包括位于上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波的7座冷库）收入囊中。并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市。

2019年2月1日，万科发布了2019年首月的销售简报。除了488.8亿元的不俗业绩，万科新获得了位于昆明、杭州和重庆的3个物流地产项目。项目总建筑面积22.5万平方米，万科持有项目100%的权益。

除万科外，海航、招商局、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等传统房地产开发企业纷纷涉足物流地产。克而瑞此前研究表明，目前，国内房企进入物流地产领域的方式主要有房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种。而万科就属于第一种。

物流地产被各大开发商追逐一定程度上源于我国高端物流仓储设施供应明显不足。戴德梁行在以“物流：纵向整合的时代来临”为题的报告中指出，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

2、物流地产到底盈利几何？

曾有业内人士表示，物流地产投资回报率相对较高。根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6％-8%，明显高于商业地产的4％-5%，住宅地产的2％-3%。

但随着近两年土地供给不断收紧，行业竞争日渐加剧，物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。

传统物流地产商收入来源主要包含租金、管理服务费以及土地增值收益等。而单纯依靠上述收入来源却无法实现资金的快速回收。

前瞻产业研究院去年5月发布的一篇文章中指出，嘉民以开发为其主要收入来源；普洛斯以租金收入为主，但近年在其“物流+金融”的发展模式下，基金管理收入占比呈现逐年提升态势，由2015年的1.08亿美元提升至2017年的1.81亿美元，两年内涨幅达到约67.59%。

“物流+金融”模式是指物流服务商通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等。前瞻产业研究院表示，在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金，投资回收期通常比较长；“物流+金融”的运营模式可以提高资金的运转效率，实现轻资产运营。而普洛斯方面表示，金融与物流的双轨运作一方面可以产生新的业务增量，另一方面可以更好地支持物流系统的业务发展。

3、增速放缓、库存走高的挑战

国家统计局数据显示，从2013年到2017年，我们仓储业固定资产投资额（不含农户）分别为4235.73亿元、5158.28亿元、6620.15亿元、6983.50亿元及6855.78亿元，由此可知，仓储投资额的增幅从2015年开始明显放缓。

戴德梁行高级董事、大中华区产业地产部主管苏智渊在接受记者采访时表示，未来影响国内物流地产发展的因素主要有如下几个方面：首先是土地供给的问题，因为物流地产往往是相对亩均税收产出较低的行业，所以目前在国内一二线城市都遇到了获地方面的阻力，因此如何有效获得土地资源变成了所有物流地产商目前面对巨大市场需求时最难以逾越的鸿沟。如果这个问题没有一个良性的出路，物流地产的总体增速将因为供给不足而继续放缓。

其次是需求的变化。苏智渊表示，在过去五年，物流地产的主要需求方从原来的制造业、第三方物流企业向电商及电商系的快递公司做了十分明显的倾斜，以至于电商系成了目前高端物流仓库的主要使用者，其比例已经超过了50%。但电商疾风劲雨般的增长终究会放缓，一旦需求放缓，则会对物流地产商去化库存造成比较大的市场压力。

最后是自建库对市场的影响。根据戴德梁行的统计，大约在2013至2014年间，高标库租金与工业厂房租金形成了剪刀差，高标库租金第一次超越了厂房租金且之后一路上扬，继而导致了仓库成本的与日俱增。仓库使用人越来越多地考虑起是否应该用自建库来取代租赁库，从而规避不断上涨的租金风险。这种现象在菜鸟、京东等电商中间已经越来越明显，现在也开始蔓延到了快递公司和第三方物流公司。所以如果自建库成为风潮，也会对未来物流地产的发展产生影响。

目前有很多公司正设法在物流地产领域寻找新的属性，比如是否可以通过推动物流设施的智能化从而完成对物流使用者的信息采集，从物流大数据上产生价值？又比如是否可以将仓配相联结，在供应链环节寻找衍生价值？再比如是否可以通过物流的专业化细分，从冷链物流、医药物流、危化品物流等领域拓展物流地产的业态空间？

“因为物流其实是一种生产性服务业，跟各种产业都会有交集，所以未来究竟会从哪个角度去融合、发展物流地产，应该是每个业内人士都在思考的。”苏智渊说。

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