诸侯争霸：中国高端养老行业“战局”

【编者按】随着我国 养老 服务市场的开放，国外一些拥有丰富经验的大型养老集团看重我国潜力巨大的养老市场也开始以独资或合资及战略合作的方式参与进来。

本文发于中国养老周刊，作者万仁涛；经亿欧大健康编辑，供行业人士参考。

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春秋战国时代是中国历史上的大动荡、大发展、大变革的时代。大动荡：战争频繁，诸侯争霸；大发展：经济、思想文化、科学技术百花齐放百家争鸣；大变革：奴隶社会向封建社会过渡。

现如今的中国高端养老服务业，正在经历“大动荡、大发展、大变革”——在日益严峻的老龄化背景下以及政府鼓励和引导下，投资养老产业的资本蜂拥而至，其中，高端养老服务业更是投资的热点，房地产商、保险公司、外资等各路资本纷纷涉足高端养老服务业，看好养老市场巨大发展潜力，提前筹备布局、抢占市场。

诸侯争霸

目前，大品牌房地产企业正以不同的经营策略进入高端养老产业。如万科在北京、上海、成都、杭州、青岛等地推出幸福家、随园嘉树、橡树汇等品牌，从护理型老年公寓、持续性照料退休社区、照料中心三种模式进行城市的布局来占领市场。绿城集团的乌镇雅园首推学院式养老，在乌镇打造以休闲度假、健康养生主题的养老社区。绿地集团的康阳谷酒店在上海、武汉、三亚、成都、济南、郑州等形成连锁，主打为老年人旅居、康养的养老酒店。

房地产开发商具有成本控制、土地资源、养老优惠政策、充足资金及融资渠道等优势，从而使其除了在工程技术及管理上参与其中，更凭借其优势担当投资者及运营商的角色。

除房地产企业外，保险企业也相继进入养老产业。保险机构大多因保险销售需求而主动参与，也有视作长线投资性物业寻求平稳的回报。根据我们与各保险机构的合作及市场信息，部分保险机构也构建自己的团队直接参与项目运营，借此节省成本及提高项目回报。其他机构性投资者如国企、民企、信托及私募基金也因政策带动、平稳回报及良好前景，以不同形式积极参与。

目前泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等至少有10家保险公司投资了20多个保险养老社区。如泰康人寿就在北京、上海、苏州、杭州、武汉、成都、广州、三亚等地建立了“泰康之家”养老社区，中国人寿在北京、天津、苏州、深圳、三亚建立了“国寿嘉园”老年社区，中国平安在浙江桐乡建立了养生养老综合服务社区，新华保险在北京、海南等地建立新华家园养老社区；中国太平在上海建立了梧桐人家养老社区，中国人保在大连建立的人保颐园养老社区。

而随着我国养老服务市场的开放，国外一些拥有丰富经验的大型养老集团看重我国潜力巨大的养老市场也开始以独资或合资及战略合作的方式参与进来。 主要参与企业的国家有法国、美国、日本等：法国企业的主要代表有Orpea集团（欧葆庭）、DomusVi集团、Colisee集团（高利泽），其中欧葆庭集团是以独资的形式在南京建立了护理型养老公寓，而后两者以合资进行中国市场的拓展；美国企业中的代表有Columbia太平洋集团、峰堡集团、Merrill Gardens（魅力花园）；日本企业则有长乐国际投资株式会社、RIEI（礼爱）株式会社、木下集团（KINOSHITA），日企均是采用合资或战略合作的形式。

国内外专业养老服务机构很多担当项目运营商角色。在欧美和日本养老地产发展成熟的地区，养老服务机构也有参与项目前期的软硬件设计，有些机构更直接把资金投资于合适的养老地产项目。近年来在中国亦有同时以投资者及运营商的身份参与项目的养老服务机构。

战术各异

高端养老服务的提供载体可以划分不同模式，且各种模式间边界较为模糊，存在一定的交叉，但总体概括起来主要有三类:老年公寓、养老社区、照料中心，在高端养老服务领域而言，照料中心相比于前两者的数量少很多。

老年公寓，指为老年人居住而开发建设的公寓式产品，供老年人集中居住，以服务协助及护理老人为主，规模在一到两万平方米左右。

老年公寓的优势在于：具有居家养老所不具备的各类养老保障服务设施，同时又比一般养老机构更有家居氛围。不同品牌的高端老年公寓的服务对象也会有所侧重，如万科旗下的养老公寓最初选择的目标客户都是以需要轻度护理的半自理人群。而外资参与运营的老年公寓大多数都主打失能、失智等需要全护理的人群。

如星健集团与澳洲领先的高端养老运营商蓝宝石控股集团（Sapphire Holdings Group）合资打造的照护品牌--星健Sapphire，就为老年人提供日间照料、短期、长期照护、失智照护、临终关怀、过渡期护理等服务；又如法国知名养老护理品牌欧葆庭集团在南京独资建立的仙林国际颐养中心主打为高龄、失能或半失能以及患有阿尔茨海默症的老人提供专业的照护服务，帮助其恢复或维持身心健康水平。

老年社区是将老年人作为目标服务对象，成片的老年住宅楼栋的集合体，并会为老人提供针对性地助老、护理服务。

养老社区的优点之一就在于其拥有完善的配套设施如医疗服务中心、老年大学、购物中心、老年活动中心等，总规模可以达到几万到几十万平方米不等。

目前国内的老年社区主要是针对能够自理的活跃型老年社区以及根据居民身体需求变化，可以提供从独立生活到协助生活和护理（专业护理区、老年痴呆照顾）阶段的服务的持续性照料退休社区(CCRC)。活跃型老年社区除适老设施及良好环境外，还提供助老服务及老年社交功能，且大多以休闲度假为主题。

CCRC社区来源于美国，社区内划分为不同服务功能的区域，能够为老年人提供在各个阶段的持续性养老服务。例如，人寿保险设立的“泰康之家”养老社区，就为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，实现一站式退休生活方式，提供不同程度的生活照顾及护理服务，其根据老人入住前的专业评估，向老人提供适当的入住选择建议；入住后，当老人的健康状况发生变化，可升级至相应的生活服务区。

照料中心，一般面积只有几百到几千平方米，大部分照料中心是嵌入在高档社区或在其周边，因而其提供服务更便捷。

如万科橡树汇日间照料中心在成都就嵌入在其旗下万科城市花园社区中：老人白天在机构享受专属日间照料服务，晚上可回到自己家里与家人团聚，既可减轻长者家属的照料负担，也可让长者不走出社区就可享受养老服务，中心主要分为三大服务板块：第一是生活起居的照料；第二是日常的护理；第三是长者社交活动。

厮杀激烈

目前而言，据不完全统计，全国共有40个高端养老社区，包括已经营业或即将营业的社区（2018年开业），有53个高端养老公寓项目，包括同一品牌的不同连锁机构。

其中它们绝大多都建在一线、二线城市，有少数几个是建立在风景旅游胜地；而北京、上海两个大的城市高端养老资源是最为丰富的，有30%的高端养老社区，38%左右的高端养老公寓集中在北京、上海。

高端养老服务机构是针对高收入老年人，其主要分布在城市当中，同时城市老年人的养老观念相对而言更加开放，因而会形成相应的市场。

通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成 4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

这些优质养老项目中，约 50.5% 为体量小于 10 万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过 150 平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米;长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米;孝贤坊 200 万平方米;广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。

虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目(建筑面积大于 150万平方米的项目)的供应。小体量项目(建筑面积小于 10万平方米的项目)虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。

收费机制

老年人要享受 高端养老机构 提供的服务可以通过购买使用权或租赁的方式，一般使用权在20年，而租赁根据不同机构有长期租赁如5、10年或短期租赁。如果选择购买使用权的方式，通常老年人除了需要支付一次性费用外，入住的每月根据护理的级别还要支付相应的服务费及其它费用；如果选择租赁的方式，老年人一般每月需要向机构支付租金、服务费、及其它费用。

目前国内高端养老机构主要有以下三种收费方式：

会员制。老年人一次性缴纳一定的金额（通常是几十万到上百万不等）获得会员资格才能入住。每月按照相应的服务缴纳服务费及其它费用（包含餐饮、基础医疗、公共设施等服务），一般该项基础的月服务总费用会高于市场的月服务费的平均价格。在老人退会时，会员费可退还。

复合型。机构可以让老年人选择加入会员或不加入会员。不加入会员时，需同时缴纳较少金额的入住保证金（几万到几十万）和服务管理费，相比于会员而言，其月服务管理费无法获得优惠，而成为会员，月服务管理费会有相应的优惠。老人在退住时，入住保证金和会员费退还。

普通式。老年人缴纳入住保证金（通常是几万元），再按月缴纳相关费用，此时的月收费相对前两者种收费方式更高，一般超过市场养老服务费用的均价2倍。

盈利手段

过去数年，中国的养老地产在质量和产品多样性方面不断进步。由最初以养老住宅概念作为商品房销售的亮点，后因土地政策改进而配合法规要求的销售+持有操作模式，到因保险业的参与而衍生出的养老保险+房地产的产品。

有些目光较长远的投资者以整体持有运营的养老公寓作为长线投资性物业，收取长远平稳的回报。目前中国的养老地产分4种主要盈利模式，包括整体出售、整体持有运营、销售+持有及衍生产品。各操作模式的背景、优缺点各具特性但也有共通之处（见下表）。

出售型是开发商通过销售一次性获取开发利润，如绿城乌镇雅园就是采用产权销售的盈利模式，通过将物业按70年产权出售获取房产销售收入，并通过提供基础物业服务、健康管理服务及各类配套设施运营服务收费（如老年大学）获取长期服务费。

只租不售型模式，是指机构通过收取租金或床位费以及每月综合管理服务费的运作形式获得长期收益，有的机构还会通过高押金、会员制、设施使用费等形式一次性收取较高费以缓解资金压力，如亲和源养老机构采用会员制，通过销售具有入住资格的会员卡，同时根据不同产品服务收取年费的形式获利；上海的外资护理型老年公寓凯健国际的盈利模式较为简单且运用广泛的，即通过床位费以及每月运营服务收费获利。

租售混合型模式是指在养老社区内按照一定比例出售部分老年公寓同时出租余下的公寓的形式，如万科随园嘉树老年公寓以出售30年使用权或者按照15年租约一次性收取长期租赁费，后期通过服务运营获取稳定现金流的盈利形式。

经营困局

尽管现阶段我国养老服务产业处于快速发展阶段，但目前我国高端养老服务业还没有成熟的盈利模式，高端养老服务业存在着普遍盈利困难的现象：

一方面全国范围内部分高端养老服务机构入住率不高，且难以提升，机构床位空置现象普遍。无论是高端养老服务市场竞争较为激励的北京地区还是其它高端养老机构较为“稀有”的二线城市，都存在部分机构入住率低的情形。

据北京市民政局统计，北京市高端养老机构空置率已达50%以上，越高端的养老机构空置率越高，且面临着床多人少“住不满”的经营窘境，普遍处于亏损状态。

根据2016年北京养老机构发展调研白皮书，2016年北京新开业的高端养老机构项目有6家，床位数1411张，只有一家高端养老机构老人入住人数超过一百。与此同时，一些二线城市的高端养老机构也相继被新闻报道空置问题。

如“东莞‘医养结合’类型的高端养老机构入住率仅在1成左右”、“武汉的一些高端养老社区入住率不足5%”。另一方面，拥有较高入住率的机构依然亏损，成本回收周期长。

以亲和源集团有限公司为例，它成立于2005年，其投资建设的中国首家会员制养老社区于2008年正式开业，共有房间838户。截至2015年12月底，亲和源上海老年公寓入住率约达95%，但其在2014年、2015年时仍处于亏损状态，2014年时亏损5263.95万元。2016年实际亏损2800万元，2017年上半年亏损已经超过800万元。

万科总裁郁亮在2017年3月份万科香港业绩会上就曾公开表示“目前万科在全国有140多个项目有养老，但是都没赚钱。到今天为止，在中国大陆还没发现做养老赚钱的公司。”

从各地有关报道及业界人士的回应都可以反映出我国现有高端养老服务机构的盈利窘境，高端养老机构的价格能将大部分老年人拒之门外，然而高端养老机构却普遍存在盈利问题，这之间的矛盾反映了当前我国高端养老服务业发展存在的一些制约因素，主要有投资运营成本居高不下、缺乏配套政策体系的支撑、传统观念束缚与认识误区、经营理念及运营管理偏差。

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